「住宅ローンの金利」3つのタイプ、それぞれの違いは?

  1. ホーム > 
  2. ローン > 
  3. 住宅ローン > 
  4. 基礎知識 > 
  5. 「住宅ローンの金利」3つのタイプ、それぞれの違いは?

2013年5月13日掲載

基礎知識

「住宅ローンの金利」3つのタイプ、それぞれの違いは?

「金利」は住宅ローンの返済額を決める大事な要素です。また、住宅ローンには複数の金利タイプがあり、金利はそれぞれ異なります、自分の家計に合った金利タイプを選ぶためにも、まずは金利のしくみやタイプごとのメリット・デメリットを知ることが大切。ここでは、住宅ローン金利の決まり方や、金利の種類などをご紹介します。

金利タイプは大きく3つ

住宅ローンの金利タイプには、大きく3つのタイプがあります。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを知っておきましょう。

金利の変動がない! 「全期間固定金利型」

「全期間固定金利型」は借り入れから完済まで返済額が変わらない

その名のとおり、借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。借り入れ時に全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。代表例はフラット35です。フラット35Sのように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つになります。特別な優遇期間のあと金利が変わるものもあります。3つの金利タイプの中では金利は高めになります。

<全期間固定金利型のメリット・デメリット>
メリット
毎月の返済額が変わらないので、ライフプランが立てやすい
返済額が確定できて安心
低金利時においては、完済まで低金利の恩恵を受けられる
デメリット
高金利時に選んだ場合、その後市場金利が低下しても、金利は高いままになってしまう

一定の期間の金利を固定できる! 「固定金利期間選択型」

「固定金利期間選択型」は選んだ期間中の返済額は一定。期間終了後は、改めて変動か期間を選ぶ

当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年などから選べます。金利は一般的に固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によって違うので、あらかじめ確認しておきましょう。

<固定期間選択型のメリット・デメリット>
メリット
ライフプランをもとにするなど、必要な期間は返済額を一定にできる
全期間固定よりも金利を低くおさえられる
デメリット
固定期間終了時には、金利変動のリスクがある
変動金利型のように返済額の増額幅を制限するルールがないため、
固定期間終了後、返済額が大きく増える可能性がある

半年ごとに金利を見直し! 「変動金利型」

「変動金利型」のイメージ

変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には3つの金利タイプの中では、一番金利が低くなっています。
5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています(一部の金融機関を除く)。とはいえ、金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということも。金利の上昇が大きいと、返済額全てが利息にあてられ、それでも利息に足りず未払い利息が発生する可能性があることも知っておきましょう。

<変動金利型のメリット・デメリット>
メリット
金利が下がれば、返済額も少なくなり、金利下降場面では返済額が減る
他の金利タイプに比べて金利が低い
デメリット
常に金利変化に対する不安がつきまとう
急激な金利上昇期には未払い利息が生じる可能性がある
将来の返済額や総返済額が読みづらく、長期的な計画が立てにくい

変動か固定か?どんな人に向いている?

どの金利タイプを選ぶかは多くの人が悩むところです。返済額の多少や損得は、完済するまで結論が出ません。金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、生活設計も金利タイプ選びの際には重要なポイントになります。

金利タイプ こんな人に向いている
全期間固定金利型
  • 毎月の住居費を完済まで確定させたい人
  • 返済期間が長く、家計状況の変化が大きいと予想する人
  • 新聞などあまり読まず、社会情勢に目を向けるのが苦手な人
  • 心配性な性格で、金利の動きに不安やストレスを感じやすい人
固定金利期間選択型
  • 当面、子どもの教育費などが重なり返済額を抑えたいが、その間の金利変動リスクは避けたい人
  • 一定期間が過ぎたら、妻が働くなどで収入がアップする予定のある人
  • 今は車などのローンがあるが、終われば家計に余裕ができる人
変動金利型
  • 金利上昇にも対応できるような家計に余裕のある人
  • 早い時期から、繰上返済しようと計画している人
  • 妻が働くなど、家計収入の増える予定のある人
  • 教育費など、今後大きな支出がない人
  • 経済雑誌やニュースなどを見るのが好きな人

住宅ローンの金利はどうやって決まるの?

「変動金利型」の金利は金融機関が市場の動きや、政策を見ながら決めています

金利は、各金融機関がそれぞれ独自に決めています。市場動向と販売の方針(キャンペーンなど)を基準に、毎月見直しがされています。その月の金利は、月初に各金融機関のホームページなどで確認できます。固定金利型と変動金利型はそれぞれ異なる指標を基準にしているため、金利の動きにも違いがあります。

「固定金利型」10年国債の動きに連動

固定期間が10年以上など長いものは、長期金利に影響されるところが大きくなります。長期金利が動く代表的な指標は新発10年ものの国債の利回りです。例えば株高になると、国債は売られ利回りは上昇します。また、世の中の景気がよくなると上昇傾向になります。新聞などに載る長期金利や日経平均株価の動きから予測ができます。

「変動金利型」日本銀行の経済政策に注目!

変動金利が動く代表的な指標は「無担保コールレート(オーバーナイトもの)」です。これは、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出すときの金利で、現在は政策金利の役割もあります。日本銀行はこの政策金利を上げ下げして、景気をコントロールしています。日本銀行が金融緩和をはかれば低く、金融引き締めに動けば高くなるのが基本的な考え方です。新聞やテレビのニュースなどで、日本銀行の方針発表を確認することで、変動金利の動きをある程度予測できます。

最新の住宅ローン 金利を確認

借りた月の金利が適用される

住宅ローンの金利は毎月発表されていますが、実際に自分が借りる住宅ローンの金利はいつのものになるのでしょうか?ほとんどの金融機関は、ローンが実行される月の金利を適用します。そのため、契約後、引き渡しまでの期間が長い場合は、金利が大きく変わる場合もあるので、引き渡しの2ヶ月程度前に再度確認するようにしましょう。なお、財形住宅融資などのように申込時の金利というローンもあります。いつの金利が適用されるかを確認しておきましょう。

適用金利は住宅の引き渡しから

関連コンテンツ

住宅ローン金利

最新の住宅ローン金利動向や、各金融機関の金利、金利推移、金利別ランキングを掲載しています。

じぶん銀行 住宅ローン

このページの先頭へ