「住宅ローン控除(減税)」をわかりやすく解説

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2017年4月14日掲載

基礎知識

「住宅ローン控除(減税)」をわかりやすく解説

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、ローンの一部に相当する金額が所得税や住民税から控除される住宅ローン減税制度があります。税負担が少しでも軽くなることで、住宅購入の後押ししようという背景があります。では、どのような制度なのか、またこの制度を利用するための要件はどういったものなのかを確認しておきましょう。

住宅ローン減税制度とは?

住宅ローン減税制度とは?

住宅ローン減税制度は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローン控除と言われる場合もあります。住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の期間、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う税金(所得税や住民税)から控除してくれるというものです。年間控除額は最高40万円となっていても、あくまでも、自分が支払うはずであった所得税や住民税の中から控除されるもので、必ずしも最高額が控除されるものではないことに気を付けましょう。

金額や期間など控除内容は、居住した年月によって異なります。今後購入する人については、平成33年12月までの制度が発表されています。

【一般住宅の場合】
居住の用に供した年 控除期間 控除率 住宅ローンの年末残高の限度額 各年の控除限度額 (住民税からの各年の控除限度額)※ 合計最高控除額
平成26年4月1日
〜平成33年12月31日
10年 1% 4,000万円 40万円 (13.65万円) 400万円
【認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合】
居住の用に供した年 控除期間 控除率 住宅ローンの年末残高の限度額 各年の控除限度額 (住民税からの各年の控除限度額)※ 合計最高控除額
平成26年4月1日
〜平成33年12月31日
10年 1% 5,000万円 50万円 (13.65万円) 500万円

※ 住民税からの控除は所得税の課税所得金額等の7%が限度

認定長期優良住宅とは

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅。
認定基準には、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の9つの性能項目がある。

認定低炭素住宅とは

省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量が△10%以上であることおよび、HEMS(ホームエネルギーマネジメントシステム)の導入、節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策など、その他の低炭素化に資する措置が講じられている住宅。

住宅ローン減税でいくら税金がもどってくる?

住宅ローン減税でいくら税金がもどってくる?

実際にいくら税金が戻ってくるのか、計算してみましょう。

まずは、対象となる年に支払った所得税額を確認します。次に、住宅ローンの年末の残高(一般住宅の上限は4,000万円、認定住宅の上限は5,000万円)の1%を計算します。その金額が所得税から戻ってくる(控除される)金額です。年末残高の1%よりも所得税額の方が少なければ、残りの部分が住民税から差し引かれます。

下記のAさんは、支払った所得税が16万円、住宅ローンの年末残高の1%は25万円です。所得税16万円が戻ってきて、ひききれなかった9万円は翌年納める予定の住民税から差し引かれる、という試算になります。

住宅ローン減税制度を使った計算

どのくらい税金が戻ってくるかは、シミュレーションで計算!

自分の場合でどのくらい税金が戻ってくるかは、「住宅ローン控除(減税)シミュレーション」で計算することができます。入力するのは、年収、扶養家族、入居予定年月、借り入れ額、借り入れ金利、返済期間です。これらを入力し、「計算する」をクリックします。

住宅ローン控除(減税)シミュレーション

1〜10年目について、毎年の控除額がいくらくらいになるかの目安と、10年間の合計額を知ることができます。なお、子どもの年齢や加入している保険などによって所得税金額が変わり、控除額も変わります。また、今後の収入が変われば控除額も変わりますので目安として知る程度としてとらえましょう。

住宅ローン控除を受けるためには?

住宅ローン控除を受けるためには?

住宅ローン控除を受けるためには、決められた要件をすべてクリアしている必要があります。当てはまらないと、せっかくの控除が受けられなくなりますので、マイホームを検討する際には要件に合致するかの確認も忘れないようにしましょう。

  • 住宅の床面積が50平方メートル以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
    ※床面積は登記簿に表示されている床面積により判断します。
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上で、借入先は原則金融機関であること。0.2%以上の金利であれば勤務先からの借り入れも可能だが、親族や知人からの借り入れは住宅ローンとはみなされない
  • 取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること。
  • 居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
  • 中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。

住宅ローン控除の手続の方法は?

住宅ローン控除の手続の方法は?

住宅ローン控除を受けるためには、最初の年に確定申告が必要です。マイホームを購入した翌年3月15日までに必要書類をそろえて税務署へ提出します。住民票や登記簿謄本など、あらかじめ取得しておかないとならないものもありますので、ギリギリになって慌てないよう準備しておきましょう。

給与所得者(サラリーマン)の場合は2年目以降は勤務先の会社が年末調整の際に計算してくれます。毎年金融機関から送られてくる「借入金の年末残高証明書」や、確定申告後に税務署から送られてくる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出してください。自営業者の場合は、毎年確定申告をする必要があります。

主な必要書類は下記の通りです。

【必要書類と入手先一覧、チェックポイント】
必要書類 入手先 チェックポイント
確定申告書 税務署 ※国税庁のサイトで入力して作成することも可能
住宅借入金等特別控除の計算明細書
住民票 市役所 購入してから6ヶ月以内に居住しているか?
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関 年末残高の確認
土地・家屋の登記簿謄本(登記事項証明書) 法務局 住居の床面積は50平方メートル以上か?
売買契約書または工事請負契約書のコピー 売主・施工会社 購入価額の確認・印紙が貼られているか?
給与収入のあるかたは源泉徴収票 勤務先 合計所得金額が3,000万円以下か?

※詳しくは、最寄りの税務署もしくは税理士に確認してください

確定申告のために準備すべき書類も多いので、確定申告期限間近にあわてて準備することのないように、住宅ローン控除の適用を受けるためには早めの対応を心がけましょう。

借り換えや繰上返済をすると住宅ローン減税はどうなる?

借り換えや繰上返済をすると住宅ローン減税はどうなる?

住宅ローン減税を受けている間に、住宅ローンの借り換えや繰上返済を行うと、住宅ローン減税にはどのような影響があるでしょうか?

住宅ローン減税 借り換えした場合の注意点

住宅ローンの借り換えをしても、引き続き住宅ローン減税を受けることができます。ただし、以下の2つの条件があります。

  • 新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のものであること
  • 新しい住宅ローンが償還期間10年以上など住宅ローン減税の要件にあてはまること

最も気をつけたいのが、借り換えた住宅ローンの返済期間です。例えば、借り換えした住宅ローンが9年返済だとすると、住宅ローン減税を受けるための要件を満たしておらず、住宅ローン減税を受けられる期間が残っていたとしても、以降は適用されなくなります。

なお、住宅ローン減税を受けられる期間はあくまでも当初からの一定期間であり、借り換えしたからといって期間が延長されるわけではありません。

また、借り換えの諸費用も一緒に融資してもらうなどで、住宅ローン残高が借り換え前よりも多くなることがあります。この場合には、控除対象となる年末の住宅ローン残高が調整されます。

<借り換えして住宅ローン残高が増えた場合>

対象となる住宅ローン残高

新たな住宅ローンの年末残高
×
(当初の住宅ローンの借り換え直前の残高÷新たな住宅ローンの借入時の残高)

住宅ローン減税 繰上返済した場合の注意点

繰上返済する場合に注意したいのが、返済期間を短縮する場合です。繰上返済することで返済期間が短縮され、トータルの返済期間が10年未満になった場合は、以降の住宅ローン減税は受けられなくなります。

住宅ローン減税が受けられなくなるからといって、必ず不利になるわけではありません。繰上返済して利息の軽減をするのと、引き続き住宅ローン減税を受け続けるのと、どちらが有利なのか試算して決めるようにしましょう。

繰上返済して利息の軽減をするのと、引き続き住宅ローン減税を受け続けるのと、どちらが有利なのか試算

なお、住宅も住宅ローンもそのままで、転勤などで転居するケースがあります。その場合の住宅ローン控除は単身赴任か、家族の誰も居住していない場合で取り扱いが異なります。

転居した場合には、原則住宅ローン控除は適用されなくなりますが、転居の理由が転勤命令等のやむを得ない事情の場合で、再度元の住宅に戻ってきた場合には、所定の条件を満たしていれば、住宅ローン控除の適用を再開できます。 (詳細は「海外赴任や転勤で持ち家を貸し出す場合」)

じぶん銀行 住宅ローン

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