理解できてる?「住宅ローンの繰り上げ返済」の基本

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2013年11月25日掲載

基礎知識

理解できてる?「住宅ローンの繰り上げ返済」の基本

毎月の支払いとは別に、住宅ローンの元金の一部を前倒しで返済することができます。これを繰上げ返済と言います。元金を減らすと、その分にかかるはずであった利息(金利)を軽減する効果があります。総返済額を減らすことができるなどのメリットがある一方で、手元の貯蓄を減らすことにもなりますので、仕組みや効果をよく理解した上で、繰上げ返済を上手に利用しましょう。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法がある

住宅ローンの繰上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があります。それぞれの効果や特徴を見てみましょう。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

同じ時期に同じ金額を繰上げ返済した場合でも、どちらの方法で行うかにより効果は異なります。下記のケースでは、「期間短縮型」の場合、毎月返済額はそのままで返済期間が19ヶ月短縮し、利息の軽減額は約106万円。「返済額軽減型」の場合は、返済期間はそのままで月々の返済額が3,951円減少し、利息の軽減額は約42万円です。

【借入金額3,000万円、金利2.5%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしの場合】
5年返済後に100万円の繰上げ返済を実施
当初返済額 107,248円
残り返済期間 30年

100万円の繰り上げ返済を実施

  期間短縮型 返済額軽減型
残り返済期間 28年5ヶ月 30年
(短縮期間) (19ヶ月)
毎月返済額 107,248円 103,297円
(毎月返済差額) (▲3,951円)
利息軽減額 約106万円 約42万円

利息軽減額は期間短縮型の方が大きくなります。一方、返済額軽減型は、数字には表れないものの、軽減された分を他の支出に充てたり、運用することもできるというメリットがあります。将来の金利上昇に備えるにも返済額軽減型であらかじめ返済額を抑えておくという活用方法もあります。

退職等に合わせて返済期間を短縮したい場合は「期間短縮型」、毎月の返済額を減らしたい場合は「返済額短縮型」と目的に応じて繰上げ返済を行っていきましょう。

繰上げ返済機能のチェックポイント

繰上げ返済機能のチェックポイント

住宅ローン選びをする際には、繰上げ返済の利便性も気になるところです。繰上げ返済についてチェックする時には、「最低返済額」「手数料」「手続き方法」の3つを確認しておきましょう。

繰上げ返済機能のチェックポイント

住宅ローン選びをする際には、繰上げ返済の利便性も気になるところです。繰上げ返済についてチェックする時には、「最低返済額」「手数料」「手続き方法」の3つを確認しておきましょう。

最低返済額

一回あたりの繰上げ返済の最低返済額は金融機関ごとに決められています。1円からできるところもあれば、フラット35のように100万円からというところもあります。こまめに行いたい場合には、最低返済額が小さい方が実行しやすくなります。

手数料

繰上げ返済を行うにあたり手数料がかかる場合があります。金融機関により異なりますが、金利タイプや繰上げ返済額、店頭で行うかネットで行うか等によっても異なる場合があります。金額は無料から5万円程度とさまざまです。手数料が高めの場合には、年に1回程度などまとまった金額で行う方が効率的です。

手続き方法

手続き方法は、店頭・電話・ネットなどがあります。手続きの方法により同じ金融機関でも、「店頭:15,750円」「ネット:無料」と手数料が異なることもあります。ネットで手続きできれば時間や曜日にしばられず手続きできるというメリットがあります。

特に繰上げ返済をこまめに行いたい人は繰上げ返済の利便性はチェックしておきましょう。少額でもできる・手数料無料・ネットで手続き可能という住宅ローンを選ぶと便利です。

繰上げ返済の手続きと注意点

繰上げ返済の手続き方法は金融機関によって異なります。あらかじめ通知が必要なところもあれば、いつでもネットで直接手続きできるところもありますので確認しましょう。手続きの大きな流れは次のようになります。

繰上げ返済の手続きの流れ

繰上げ返済は効果大ですが、注意点もあります。一つは、住宅借入金特別控除(住宅ローン減税、住宅ローン控除)です。住宅借入金特別控除を受けている場合、返済期間が10年以上という要件があります。返済開始から完済までの期間が10年未満になると控除を受けられなくなりますので、控除を受けたい場合には注意しましょう。

売買契約書のローン条項をチェック

もう一つの注意点は、繰上げ返済後の手元の資金です。繰上げ返済を行えば預貯金が少なくなります。ローンの負担軽減だけにとらわれず、今後のライフプランや控えているイベントを十分に考慮しましょう。教育費・介護費用・老後の生活費・住宅のリフォーム等に必要になる資金は確保していますか?手持ちの資金が少なくなってしまい、毎日の生活を切りつめることになってしまった・新たなローンを組むことになってしまったということがないよう繰上げ返済を上手に利用していきましょう。

じぶん銀行 住宅ローン

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