住宅取得時にかかる「諸費用」何にいつ必要?

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2015年8月31日掲載

基礎知識

住宅取得時にかかる「諸費用」何にいつ必要?

住宅取得時には、物件価格以外に「諸費用」とよばれるコストがかかります。諸費用が必要になることを知らないと、予想外の金額に驚くこともあるでしょう。住宅購入に必要な諸費用はどのくらいなのか、いつ用意するのかを把握し、住宅ローンを組む際に購入予算の中に入れておきましょう。

諸費用はどのくらいかかる?注意点は?

目安は物件価格の3〜10%

諸費用のおおよその目安は、新築の場合で物件価格の3〜7%、中古の場合では6〜10%です。中古物件は仲介手数料が発生する分、やや多めになります。購入する物件(建売、注文住宅、マンション)や借りる住宅ローンによって違いがあるので、不動産会社や金融機関にあらかじめ確認しておきましょう。また、物件見積もり書やローン提案書に諸費用の概算が記載されていますので参考にしましょう。

物件予算は諸費用分を考慮して決めよう

諸費用は原則現金での準備が必要です。住宅購入にあてられる預貯金の中から諸費用分の予算取りを忘れないようにしましょう。たとえば、準備できる現金が500万円の場合、諸費用が200万円ならば、物件の頭金に充当できるのは300万円です。預貯金全部を頭金に充当できるわけではないことに注意しましょう。

諸費用はどのくらいかかる?注意点は?

諸費用には何がある?いつ用意する?

おもな諸費用は以下の表のとおりです。諸費用の金額は物件、住宅ローン、保険などによって異なります。

【一戸建ての例】 前提条件

諸費用には何がある?いつ用意する?

【購入時に必要な諸費用】
項目 概算費用(円) 内容 支払時期
売買契約関連
仲介手数料 0 土地や建物を仲介してもらう場合に発生
(物件価格(税抜)×3%+6万円)+消費税
引き渡し時
※売買契約時2分の1、引き渡し時2分の1などの場合もあり
税金・登記費用
印紙税 35,000 金額によって決められている。売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付 売買・ローン契約時
登録免許税 210,000 固定資産税評価額、借入額などから算出 登記時
登記手数料 100,000 司法書士への手続きのための報酬 登記時
不動産取得税 30,000 原則 土地・家屋それぞれ3%(軽減措置あり) 入居後
固定資産税 50,000 売主と購入者が日割りで按分など協議で決定
【例】約半年分の概算
引渡し日
ローン・保険関係
保証料 570,000 一括前払い、金利に上乗せ、無料など商品によって異なる ローン実行時
団体信用
生命保険料
0 金利に含まれている場合は別払いの必要はない。必要な場合は、ローン残高の0.3%程度、金利に上乗せなど商品によって異なる ローン実行時
融資手数料 31,500 3〜5万円、融資金額の2%前後など ローン実行時
火災保険料 950,000 補償内容・期間・保険会社による
【例】30年一括 建物2,000万円・家財1,000万円
ローン実行時
地震保険料 180,000 保険期間(最長5年まで)・地域による
【例】5年払い 建物・家財(東京都)
ローン実行時
その他の費用
引越し関連 200,000 ごみ処分や電話移転費も含む 入居時
家具・カーテン・家電 300,000 選ぶものによる 入居時
雑費 50,000 近隣あいさつ、移転はがき、お祝い返しなど 入居時
合 計 2,706,500円(物件価格の約6.8% 程度)

諸費用を現金で準備できない場合

1.諸費用を抑えるには

諸費用は現金での準備が原則ですが、預貯金が少ないなどの理由で諸費用のコストを抑えたい場合もあるでしょう。税金や登記費用は物件によりほぼ決まってきますが、住宅ローンや火災保険の選び方を以下のように工夫することで、当初の諸費用を抑えることが可能なケースもあります。

  • 保証料や団信無料の住宅ローンを選ぶ
  • 火災保険を5年ごとや1年ごとなど、短期で加入する
  • 売主が不動産業者であるなど仲介手数料のかからない買い方をする
  • 引越しや新しい家具などにお金をかけない

2.諸費用を借り入れする方法もあり

現金で準備できない場合は、住宅ローンに上乗せで借りられる金融機関もあります。また諸費用ローンといった専用のローンで借りることもできますが、金利は高めになっています。このように諸費用も含めて全額借り入れで住宅購入することも可能なのですが、返済の負担は大きくなります。基本的には諸費用分くらいは貯蓄で準備したいものです。

住宅ローンの手数料と保証料

上記の手数料のうち、住宅ローンを借入れに付随するものの中でも多くを占める手数料と保証料について詳しく見てみましょう。

保証料

住宅ローン借入れするために、保証会社の保証が必要な場合に保証会社に支払うものです。保証会社に保証してもらう手数料と考えましょう。

注意したいのは、返済ができなくなったときに、肩代わりしてもらえるものではないということ。万一、返済を滞納してしまった場合、銀行に対しては、保証会社が肩代わりして完済してくれますが、その後は保証会社に対して返済しなくてはなりません。ですから、借金が無くなるものではないということは理解しておきましょう。

保証料は返済期間と借入金額で決まります。また、支払い方には、外枠方式(一時に全額支払う方法)と内枠方式(金利に上乗せして支払う方法)の2つがあります。

内枠方式の場合は、当初に支払う保証料はありませんが、一般的に金利が0.2%高くなります。毎月の返済額がその分多くなりますが、手持ちの自己資金が少ない場合などは、この方法をとるのも有効です。

<外枠方式>と<内枠方式>
借入額3,000万円、金利1.5%、全期間固定、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合
  外枠方式 内枠方式
一括支払いの保証料 618,330円 0円
金利 1.5% 1.7%(0.2%上乗せ)
毎月返済額 91,855円 94,822円
返済総額+保証料 1,102,260円 1,137,864円

※保証料は一例です。金融機関によって、または審査内容によっても金額は変動します。

手数料

保証料がある場合

保証料が必要な場合に支払う手数料は、保証会社への取扱い手数料になります。この取扱い手数料は多くの場合32,400円です。

保証料がない場合

保証料が必要ない金融機関の場合には、銀行に対して取り扱い手数料を支払うことが多くなっています。

手数料はまちまちですが、大きく「定額制」のものと「定率性」のものがあります。定額制は借入金額や返済年数に関係なく、一律54,000円、108,000円というように決まっています。定率性のものは、借入額の1.08%、2.16%というように決まっており、借入額が多くなればその分手数料も高くなります。

下表は3,000万円を35年返済で借入れした場合にかかる金額です。このように保証料が無くても手数料が高い場合もあります。保証料と手数料はセットでチェックするようにしましょう。

例:3,000万円、35年返済の場合
保証料が必要なA銀行 保証料:618,330円
取り扱い手数料:32,400円
合計:650,730円
保証料不要、手数料定額のB銀行 保証料:なし
手数料:108,000円
合計:108,000円
保証料不要、手数料定率のC銀行 保証料:なし
手数料:648,000円
合計:648,000円
じぶん銀行 住宅ローン

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