フラット35、フラット35Sとは?特徴と比較のポイントを解説

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2015年7月16日掲載

基礎知識

フラット35、フラット35Sとは?特徴と比較のポイントを解説

「フラット35」は住宅金融支援機構が民間の金融期間と提携して融資する最長35年返済の全期間固定金利型住宅ローンです。金利は借入時に決定されるため、毎回の返済額や総額が確定する安心感とともに、将来のライフプランを立てやすいというメリットがあります。
フラット35の中にもフラット35S、返済期間20年以下などの種類があるので、その違いを知っておきましょう。

フラット35最大の魅力は、最後まで返済額が変わらない安心感!

フラット35の特徴

フラット35の最大の特徴は、借入期間の金利が固定されること。全期間の金利が一定のものが主流です。一部に途中から金利が上がる段階金利型のものもありますが、この場合も将来の金利はあらかじめ確定しています。借入時に将来までの返済額や総返済額を確定できることが最大の特徴です。新築住宅・中古住宅の購入、住宅の建築および住宅ローンの借り換えにも使うことができます。

借りる人の勤務年数などは問われず、年収が低めの人でも借りやすいというのもフラット35の特徴です。ただし、一般的な住宅ローンよりも建物の基準は厳しくなっており、土台・基礎の安全性、住宅の耐久性など、住宅金融支援機構の技術基準をクリアする必要があります。フラット35の借入れを検討する場合には、購入予定物件が技術基準を満たすかどうかを不動産業者や工務店に事前に確認しましょう。

借入に際して保証人および保証料は不要です。また、繰り上げ返済の手数料はかかりませんが、一部繰り上げ返済する場合の最低金額は100万円です(インターネットの「住・My Note」を利用する場合の最低金額は10万円)。繰り上げ返済をするにはまとまった資金が必要となる点に注意しましょう。

フラット35Sとは?

フラット35の技術基準に加え、耐震性、省エネルギー性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間フラット35の金利を引き下げてくれるのが「フラット35S」です。フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。

例えば、耐震等級3の住宅であれば「金利Aプラン」の利用ができ、耐震等級2以上の住宅であれば「金利Bプラン」が利用できるというように、建物の技術基準をどこまで満たしているかによって利用できるプランが異なります。

「金利Aプラン」の金利は当初10年間、フラット35の金利から0.3%引き下げ、「金利Bプラン」の金利は当初5年間0.3%の引き下げになります。ただし、平成28年1月29日までの申込分については、この引き下げ幅が0.6%に拡大されています。

フラット35Sは新築住宅の購入・住宅の建築のみならず、中古住宅の購入にも使うことができます。ただし、借り換えには利用することはできません。

【フラット35の主な利用条件】
借入者
  • 申込時に70歳未満の人(親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可能)で、日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
  • ローンの返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)
    年収400万円未満:30%以下
    年収400万円以上:35%以下
対象住宅
  • 住宅金融支援機構の技術基準に適合している新築・中古住宅
  • 床面積:一戸建70㎡、マンション30㎡以上
借入可能額
  • 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
借入期間
  • 15年以上、最長35年(申込時の年齢によって期間は異なる)
借入金利
  • 全期間固定金利
    *金利は金融機関、融資率(9割以下・9割超)、借入期間(20年以下・21年以上)によって異なる
返済方法
  • 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
  • *半年に一度のボーナス払い併用も可能(借入金額の40%以内で1万円単位)
団体信用生命保険
  • 任意加入(機構団体信用生命保険特約あり)
融資手数料
  • 必要あり(金融機関によって手数料は異なる)
保証料・保証人
  • 必要なし
繰り上げ返済手数料
  • 必要なし

フラット35の金利は「どこで、いくら借りて、何年で返すか」で変わる

フラット35の金利の違い

フラット35の金利はどこで借りるか、いくら借りるか、何年で返すか、で異なります。

金融機関ごとによる違い

フラット35は銀行や住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンクで借入れすることができます。多数の金融機関で取り扱っていますが、金利は各金融機関が決定するため、どこで借入れするかによって金利が異なります。金利は毎月初にその月の金利が各金融機関から発表されます。

融資率による違い

フラット35は物件価格の100%まで融資可能ですが、融資率90%以下の場合と90%超の場合で金利が異なります。融資率が90%以内の場合に比べ、90%超の場合は金利が高くなり、審査も厳しくなりますので、できれば10%以上の頭金が準備できるようにしましょう。

返済期間による違い

フラット35の金利は、返済期間21年以上の場合と返済期間20年以下の場合に分かれており、20年以下の場合には21年以上よりも金利が低くなります。ただし、金利が低くなるからといって無理に返済期間を20年以下にすると毎月の返済額が多くなってしまいますので、返済期間は慎重に決めましょう。

フラット35をどこで借りる?金融機関の選び方

多くの金融機関で取り扱いがあるフラット35ですが、どこで借入れしたらよいのでしょうか?次のような手順で候補になる金融機関を絞り込んでいきましょう。

1.借入れできるエリア内か、提携先など申し込みできる人の制限は無いか

銀行等では、住宅ローンの対象エリアが決まっています。ただし、地方銀行などでも支店があれば他県でも取り扱いエリアになっていることがありますので、調べてみましょう。

また、モーゲージバンクでは提携先のハウスメーカーや不動産会社経由のみの取り扱いをしているところ、誰でも申し込みができるところがあるので、申し込み可能かどうかを確認しましょう。

2.つなぎ融資は必要か?

フラット35は、建物が竣工し、引き渡しを受ける時点で融資されます。新築マンションや新築一戸建て(建売り)、中古住宅の場合には、契約時に手付金を支払えば、残金は引渡し時になるので、引渡し時に融資されれば問題ありません。

一方、注文住宅など住宅を建築する場合には、建物の引き渡し前に、着工金や中間金の支払いが必要になることがあります。また、土地取得からの場合には土地代も必要です。これら、引き渡し前に必要になるものを自己資金では支払えない場合には、つなぎ融資を利用することになります。資金繰りを確認し、つなぎ融資が必要であれば、取り扱いがあるところを選びましょう。

3.他の金利タイプと組み合わせたいか?

フラット35は全期間固定金利型の商品です。全額フラット35で借入れする以外に、変動金利型など他の金利タイプと組み合わせて借入れすることも可能です。

他の金利タイプと組み合わせる方法としては、「フラット35パッケージ」やその金融機関独自の住宅ローンとの組み合わせなどがあります。ただし、取り扱いのない金融機関もあるので、組み合わせたい場合には、取り扱いがあるかどうか調べましょう。

4.金利と融資手数料

上記1〜3の絞込みをしたら、金利と融資手数料で総合的に比較します。

金利は各金融機関により異なります。融資手数料は、大きく定額型と定率型に分けられます。定額型は借入金額に関係なく一定額で、定率型は借入額に2.16%など所定の率をかけたものとなります。

金利は低いが融資手数料が高い、金利は高いが融資手数料は低いなど、表面上の数字だけでは比較しきれません。総支払額でいくらになるかを算出してみると、判断しやすくなります。

【比較例】
前提:借入額:3,000万円、返済期間:30年、ボーナス返済なし
Aローン、Bローンともフラット35
Aローン   Bローン
毎月の返済額 金利 毎月の返済額
91,693円 融資手数料 88,237円
     
104,112円 毎月返済額 106,278円
37,480,470円 30年間の総返済額(1) 38,260,127円
495,000円 融資手数料(2) 32,400円
37,945,470円 総支払額(1+2) 38,292,527円

この比較例では、Aローンは借入れ時に必要になる融資手数料は高いものの、毎月返済額はBローンよりも少なく、30年間の総返済額と融資手数料を合計した総支払額も少なくなり、トータルで考えるとAローンの方が有利ということがわかります。

ただし、購入時の自己資金が少なく諸費用をなるべく少なくしたい、というようなケースではBローンの方が借りやすいでしょう。

フラット35取扱金融機関の例(2015年8月時点)

民間金融機関の長期固定金利型とフラット35、比較のポイント

フラット35以外にも民間金融機関では長期固定金利型の住宅ローンを取り扱っています。民間金融機関の長期固定金利型とフラット35を比較する際には、特に次の点に注意しましょう。

団体信用生命保険

フラット35は団信への加入は任意となっています。民間金融機関の住宅ローンなら、金利に団信保険料が含まれていますが、フラット35は返済終了まで残高に応じた団体信用生命特約保険料を毎年別途支払う必要があります。

保証料、融資手数料

民間金融機関の住宅ローンは、多くのところで保証会社の保証が必要になるため保証料の支払いが生じます。一方、フラット35は保証料がかかりませんが融資手数料が必要になります。

このような違いがあるため、どの住宅ローンが有利なのかは、金利だけでは比較できません。民間金融機関の全期間固定金利型ローンと比べる場合には、金利や団信保険料などの諸費用を含むトータルコストで比較してみましょう。

フラット35利用のポイント

  • 長期固定金利なので、金利上昇のリスクを避けたい人におすすめ
  • 審査における、勤続年数や年収の要件は比較的緩く借りやすい
  • 建物については、フラット35の技術基準を満たす必要がある
  • 金融機関を選ぶ際は、金利だけでなく融資手数料についてもチェックを
  • 団信保険料は別途必要なので、他の住宅ローンとの比較では総支払額で考える
じぶん銀行 住宅ローン

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