住宅ローンの「借り換え」とは?そのメリットとは?

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2013年1月7日掲載

借り換え知識

住宅ローンの「借り換え」とは?そのメリットとは?

自分が住宅ローンを借りた時よりも、「金利が低くなっている」、「繰上返済の条件が良くなっている」など、条件が良くなる商品があれば、新しい住宅ローンに「借り換え」をすることができます。現在の残高分を借り入れし、従前の住宅ローンを完済、その後は新しい金融機関に返済していくのが住宅ローンの借り換えです。

住宅ローンは借り換えした方がいいの?

住宅ローンの借り換えしたらお得

世の中の金利自体に変化がなくても、実際の適用金利は数年前と比べると低くなってきています。これは、各金融機関が基準となる金利からの引下げを大きくしているからです。例えば、現在の住宅ローンの引下げが全期間1.4%だとしたら、全期間1.6%引き下げのものに換えると、全期間0.2%低い金利で借り入れできるようになります。0.2%の差でも、残高2,000万円・残返済期間30年だと総支払額は約66万円違います。残高が多ければ金利差は小さくても借り換え効果は大きくなるのです。

住宅ローンの借り換えの目的とメリット

何のために借り換えしたい?

  • 総支払額を少なくしたい
  • 将来の金利上昇リスクを抑えたい
  • 毎月の支払額を抑えたい

借り換えを検討する場合には、主に何を目的として借り換えしたいのかを明確にしましょう。目的によってどんな住宅ローンを選べば有効かが変わってくるからです。借り換えの目的として考えられるのは、大きく次の3つのケースです。

総支払額を少なくしたい

より金利の低いものに借り換えをすることにより、総支払額を少なくすることが可能です。総支払額を少なくすることで負担が軽くなる、お金の使い道が広がる、老後の生活資金を多く残せるなどのメリットがあります。

将来の金利上昇リスクを抑えたい

変動金利型や固定期間が短い住宅ローンを借り入れしている場合、金利が上昇すると毎月返済額が増えたり、ひいては総支払額が増えて負担が重くなる恐れがあります。金利が上昇したら返済が大変になりそう、もしくは金利上昇が怖いと感じるのであれば、金利が低い今のうちに、全期間固定や固定期間の長いものに借り換えることで、将来の金利上昇リスクを抑えることができます。

毎月の支払額を抑えたい

より金利の低いものに借り換える、または返済期間を延長できるものに借り換えることにより、現在の毎月の支払額を抑えることが可能です。収入が減った、教育費の支出がピークであるなどで、現在の支払いが大変な場合には効果があります。ただし、将来の返済額や総支払額は増えてしまう可能性もあります。

住宅ローン借り換えのタイミングは?

住宅ローン借り換えのタイミングをつかむのは難しい

「金利が上昇しはじめたら」のタイミングをつかむのは難しい

金利が上昇しはじめたら、固定のものにシフトしようと考えている人も少なくありません。ただし、変動金利と固定金利の動き方は違います。そのため、変動金利が上昇し始めたときには、固定金利の金利はすでに上昇してしまっていることも考えられます。上昇しはじめた、というタイミングを掴むのはなかなか難しいもの。あまり待ちすぎず、借り換えることによって効果があるのであれば、早めに検討しましょう。

固定期間が終了してからでは遅いことも

3年固定、5年固定、10年固定などの住宅ローンを借り入れしている人は、固定期間終了時は見直しの機会になりやすいようです。しかし、固定期間の終了を待つと、その間に大きく金利が変動してしまい、借り換えの良いタイミングを逃す可能性もあります。固定期間がある住宅ローンであっても、金利の動きや商品の傾向はウォッチしておきましょう。

転職、収入減の場合には注意

今後転職の予定がある、収入減が予想されるという場合で借り換え希望があれば、検討はお早めに。借り換え時にも当然審査があります。勤務年数や自営業としての実績年数が短かったりすれば、借り入れが難しくなることもあります。同様に収入減も審査に響きます。審査に影響しそうな変化がある場合には、早めに行動するようにしましょう。

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