つなぎ融資とは?仕組みや手数料など解説

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2016年10月5日掲載

基礎知識

つなぎ融資とは?仕組みや手数料など解説

住宅ローンは、建物の完成時に融資されるものです。注文住宅のように、完成前に土地代金や着工金などの支払いが生じる場合、資金の工面が必要です。このような場合に利用できる一時的な借入れが「つなぎ融資」です。そのしくみや注意すべき点を確認しておきましょう。

つなぎ融資はどんなもの?

つなぎ融資はどんなもの?

「完成前」に利用できる融資

住宅ローンを利用する場合、金融機関の正式な融資が実行されるのは、建物が完成した後です。そのため融資が実行される前に、まとまった支払いが必要で、自己資金ではカバーできない場合、別の借り入れをする必要があります。

この一時的な融資を「つなぎ融資」といいます。正式に住宅ローンの融資をしてもらうまでの間、「別の融資でつないでおく」という意味合いから、「つなぎ融資」と呼んでいます。

つなぎ融資はどんなケースに必要?

マイホームを取得する際、マンションや建売物件を購入する場合と、一戸建ての住宅を新築する場合では、資金繰りの面で大きな違いがあります。

つなぎ融資はおもに注文住宅を建てる場合に必要になります。というのは、多くの注文住宅で、着工金や中間金など完成前の支払いが生じるからです。また、土地と建物あわせてローンを組む場合、土地代の支払いにはつなぎ融資が必要になります。

つなぎ融資はどんなしくみ?

融資の回数・金額は?

つなぎ融資は必要なタイミングに合わせで利用することができます。ただし、回数は土地代・着工金・中間金の3回まで、金額の上限は住宅ローン借入額の30〜40%程度というように回数や金額に制約がある場合があります。

なお、つなぎ融資分は正式な住宅ローンが実行された時に、まとめて清算するという仕組みです。

利息や手数料の目安は?

住宅ローン同様、つなぎ融資も借入れの期間や金額に応じて、借入利息が生じます。金利は住宅ローンよりやや高めで、多くの金融機関で3%前後です。1,000万円を金利3%で半年間借りた場合で利息は15万円程です。この他にも、10万円前後の事務扱い手数料や契約時の印紙代がかかります。

<つなぎ融資のしくみ>

つなぎ融資のしくみ

つなぎ融資はいつ申し込む?

つなぎ融資を利用したい場合には、住宅ローンの申し込みをする金融機関に一緒に申し込みをします。原則つなぎ融資だけ別の金融機関で借りることはできません。取り扱いしてないところもありますし、金融機関ごとに回数などの条件も異なります。自分の要望通りのつなぎ融資が受けられるかどうか、事前の確認が必要です。

<土地購入から住宅建築する場合の流れ>

  • 土地の売買契約
  • 建物の建築費の概算を出してもらう
  • 建物完成前にいつ、いくら必要かを工務店などと交渉・決定
  • 条件に合うつなぎ融資が可能な金融機関を探す
  • 金融機関に住宅ローンとつなぎ融資の申し込み
  • 土地決済・引き渡し・・・・・・住宅ローンの一部を実行、またはつなぎ融資を利用
  • 建物の工事請負契約
  • 建物工事着工、着工金などの支払い・・・・・現金またはつなぎ融資を利用
  • 中間金などの支払い・・・・・・現金またはつなぎ融資を利用
  • 建物竣工・引き渡し・・・・・・住宅ローンの実行、残金の支払い及びつなぎ融資を精算
  • 住宅ローンの返済開始

つなぎ融資の注意点は?つなぎ融資以外の方法もある?

つなぎ融資の注意点は?つなぎ融資以外の方法もある?

注意しておきたいことは?

通常、つなぎ融資の利息と手数料はあらかじめ差し引かれて振込まれます。例えば、1,000万円のつなぎ融資を受けた場合、利息などのコストが30万円なら、受け取ることができる資金は970万円。差額は自己資金で準備しておく必要があります。

つなぎ融資以外の方法はある?

つなぎ融資は、コストもかかりますし、手続きの手間もかかります。つなぎ融資を使わずにすむ方法の一つとして、分割融資をしてくれる金融機関を探す、という方法があります。

分割融資とは、土地と建物を合わせた額で融資実行し、土地代、建物代金を2〜3回に分割して融資するものです。ただし、住宅ローンの返済も始まるので、家賃の支払いと重なることになります。諸費用などから返済分の予算取りをしておきましょう。

また「すまいと」(ERIソリューション)や「JIO安心ローン」(日本住宅保証検査機構)のように、工事の出来高に応じて支払いをする仕組みを使う方法もあります。

つなぎ融資と仕組みは似ていますが。工務店の倒産に備え、完成保証があるのが特徴です。つなぎ融資の場合と、コストや安心感を比較し、検討してみてもよいでしょう。取扱いのある金融機関は限られているので、確認が必要です。

そもそも、建物代金の支払方法は、工務店との取り決めごとです。着工金や中間金を払わなくて済めば、つなぎ融資は必要ありません。請負の契約をする前に、支払方法の交渉をしてみましょう。着工金・中間金の支払時期を遅くしてもらう、金額を少なくしてもらうだけでも、つなぎ融資のコストを減らせます。

つなぎ融資は住宅建築のように、住宅ローンが実行される前に多くの資金が必要になる場合には大変ありがたい仕組みです。

一方でかかるコストも少なくないので、できるだけ自己資金を多めに準備したいところです。もし、つなぎ融資の利用が必要ならその分のコストも資金計画に入れておくようにしましょう。

じぶん銀行 住宅ローン

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