「中古住宅の購入」住宅ローンは諸費用や減税条件の違いに注意

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2016年3月22日掲載

基礎知識

「中古住宅の購入」住宅ローンは諸費用や減税条件の違いに注意

中古住宅を購入するのは、新築住宅を購入する場合と比較して不利になることや違いがあるのでしょうか? 中古住宅における住宅ローンや購入にかかる諸費用について、新築住宅と異なる点を見てみましょう。

中古住宅購入のための住宅ローン

「建物が古いと住宅ローンは借入れできないのだろうか?」「借入れできても返済年数が短くなると聞いたことがある……」など中古住宅購入の住宅ローンについて不安を持つ人が少なくありません。

確かに以前は中古というだけでこのような制限がある住宅ローンもありましたが、現在は審査結果次第では新築住宅の場合と同様に、全額借入れ・最長35年返済ということも可能です。ただし、審査結果はあくまでもケースバイケースですから、古い物件については、借入期間が短くなってしまうこともあります。

なお、「フラット35」には、築年数について次のような要件があります。

【フラット35 中古住宅の場合】
建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準(※8)などに適合していること

ただし、借入れできるかどうかは築年数のみならず「中古住宅の技術基準」に該当していることも必要です。

住宅ローンの借入期間が短くなれば、毎月の返済額が増えてしまいます。希望額の借入れができても、実際の返済が厳しくなり物件購入そのものを見直さなければならないこともあるでしょう。中古住宅の場合には、候補物件が出てきたら早め早めに金融機関にも相談しましょう。

中古住宅購入には仲介手数料が必要になる

次に購入時にかかる諸費用のうち、新築住宅とは異なるものを確認しておきましょう。

仲介手数料

新築住宅との大きな違いの一つが、中古住宅を購入する場合には、物件を仲介した不動産業者に支払う「仲介手数料」がかかることです(一部新築でも必要になることがあります)。

仲介手数料の上限額は、
(物件価額(消費税抜き)×3%+6万円)×1.08

です。例えば、3,000万円の物件だと103万6,800円です。

消費税

消費税は売主が不動産会社等の場合にかかるものなので、売主が個人の場合にはかかりません。多くの中古住宅の売主は個人ですので、消費税はかからないことが大半でしょう。ただし、法人が売主の場合には建物部分に消費税がかかりますので、売主の確認をしましょう。

登記費用

登記の際に必要な登録免許税は、下記の条件を満たしていれば、軽減税率が適用されます。

軽減税率は、
所有権移転登記:20/1000→3/1000
抵当権設定登記:4/1000→1/1000

となり、軽減税率が適用されるかどうかで大幅に登記費用が異なります。

  • 自己居住用の床面積(登記簿面積)が50平方メートル以上の住宅
  • 取得後1年以内に登記されたもの
  • マンション等耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。または、一定の耐震基準(※)に適合するもの
    ※耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の耐震等級1以上、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの

<中古住宅の諸費用>

  • 仲介手数料がかかる
  • 売り主が個人なら、消費税はかからない
  • マンションなら築25年以内、木造なら築20年以内であれば、登記費用の軽減税率が適用される

住宅ローン減税の要件にも注意!

その他、不動産取得税の軽減や住宅ローン減税も、住宅の築年数や建築時期が関係するので、対象になる物件かどうかの確認を忘れずに行いましょう。

不動産取得税

中古住宅を取得した場合にかかる不動産取得税のうち建物部分は、次のような計算式で税額が決まります。控除額は新築された日によって異なります。

(固定資産税評価額 − 控除額※) × 3%

<※控除額>
新築された日 控除額
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

注:控除額は都道府県によって異なることがあるので、不動産所在の都道府県税事務所で確認してください。

この軽減を受ける要件は次のようになっています。

  • 本人の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
  • 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
  • 昭和57年1月1日以降に新築されたものであること
  • 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること。もしくは新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

住宅ローン減税

住宅ローンを利用して住宅購入すると、所得税と住民税の一部が戻ってくる住宅ローン減税。中古住宅の場合には、次のような適用要件があります。住宅ローン減税が受けられるかどうかは家計にも大きな影響があるので必ず確認しましょう。

<住宅ローン減税が適用される中古住宅の条件>

  • 自己居住用の床面積(登記簿面積)が50平方メートル以上の住宅
  • マンション等耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。
    または、一定の耐震基準(※)に適合するもの
    ※耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の耐震等級1以上、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの
  • 平成26年4月1日以後に、上記の基準に該当しない中古住宅を取得した場合、取得の日までに一定の耐震改修を行う旨の申請をした上で、居住の用に供する日(その取得の日から6か月以内の日に限る)までにその申請に係る耐震改修を行ったことにより耐震基準を満たすこととなったもの。

<住宅ローン減税を受けるためには>

住宅ローン減税を受けるためには

  • 築年数を確認
  • 築年数が当てはまらない場合には、耐震基準を満たしているかどうか確認。満たしていない場合でも、入居前に耐震改修をすることで住宅ローン減税を受けられる。

中古住宅もほぼ新築と同様に住宅ローンの借入れができますし、要件を満たせば税金の特例や軽減を受けることができます。一つひとつ細かな要件がありますので、あとになって「住宅ローン減税を受けられると思っていたのに受けられなかった……」なんてことがないよう不動産会社に確認するようにしましょう。

じぶん銀行 住宅ローン

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