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日本財託presents実践編 ビジネスマン必見!3戸中古ワンルームで定年までに月15万円の不労所得を確保する!

頭金100万円からはじめる中古ワンルーム投資

「2戸のワンルームなんてお金がないからとても無理」といって諦めていませんか? 中古ワンルームマンションなら、人気の東京都心部でも1000万円程度で購入可能。ローンを利用すれば100万円程度の頭金でスタートできます。その中古ワンルームが最初の一歩になって、15年後には「ローンのない2戸のワンルーム」のオーナーになれる計算です。40代で投資をスタートさせれば、60歳前半で、月15万円の不労所得を確保できることになります。

一戸目のローンは、10年で完済する!

高額な資金が必要と思われがちな不動産投資ですが、実は100万円の手元資金があればスタートできます。1000万円の物件を購入する場合、頭金の最低金額は物件価格の5%にあたる50万円。さらに登記費用などの諸費用として50万円のキャッシュを用意する必要があります。頭金と諸費用を合わせた100万円が、最低必要金額です。
月5万円の手取り家賃収入が得られる中古ワンルームを、頭金50万円で購入したケースで考えていきましょう。残りの950万円を金利3%、期間30年のローンを利用した場合、家賃収入からローンを返済したあとに1万円程度を手元に残すことができます。

価格1,000万円の中古ワンルームマンションを例に見てみましょう。

マンション投資というと、「受けとった家賃でローンを返済しても、手元にお金が残る」という状態をイメージする人が多いと思います。たしかに月1万円のおこづかいが得られれば、ちょっとリッチな生活が楽しめますが、その方法では手に入れたワンルームが自分のものになるまで30年もかかります。30歳でスタートすれば、完済は60歳。「ローンのない一戸のワンルーム」からは月額5万円の家賃収入が得られますが、目標の15万円とくらべると、寂しい金額です。

目標である「3戸のワンルームで老後の不労所得15万円」を達成するには、最初のワンルームのローンを10年間で完済しましょう。例えば、ローン期間が20年、金利3%で950万円のローンを組んだ場合。10年間での返済総額は、借り入れ金額の約4割にあたる400万円です。残りの550万円を繰上返済していけば、10年後の完済が可能になる計算です。
550万円といえば大金に思えますが、年間で考えれば55万円、1カ月あたり45,000円です。貯蓄と思えば、不可能な金額ではないと思います。

最初にローンのないマンション1戸をつくる

借入割合40%を目指して繰上返済をしよう

かつてはマンション投資というと、バブリーな印象がありました。そういった投資法では、もはや成功は難しくなっています。ローンが残っているうちは、物件は銀行の資産です。一日でも早くローンを完済して、マンションを自分のものにしてください。地道な節約生活も「ローンのないワンルームのため」と思えば、楽しくなってくるようです。

10年間で一戸目のワンルームを完済できたら、2戸目を購入します。同じ900万円のローンを借り入れますが、今度は5年を目標に完済しましょう。2戸のマンションの入居者が返済を手伝ってくれることになるため、15年間で「ローンのない2戸のワンルーム」を保有することができます。3戸目のワンルームをローンで購入すれば、レバレッジの黄金率の完成です。
3戸から得られる家賃収入は月15万円、年間180万円です。この全額を3戸目のローン返済に充てれば、繰上返済なしでも6年2カ月でローンが完済できます。40歳のスタートから約21年、60代前半で、「月15万円の不労所得」を手にすることができる計算です。

繰上返済には、完済までの期間を短くするだけではなく、投資のリスクを抑える効果があります。金利の上昇が起こっても、繰上返済で元金を減らしておけばダメージが少なくて済みます。
不動産投資の黄金律としてご紹介した「ローンなしの物件2戸+全額ローンの物件一戸」という組み合わせは、借入割合が33%になります。前ページでご紹介したように、この組み合わせであればたとえ金利が10%になっても借り入れしたほうがお得であるとお伝えしました。つまり借入割合が33%以下であれば、金利上昇にも耐えられるのです。33%は余裕を見ての安全値ですから、おおむね40%を目標にしておけば問題ないです。不動産投資は、楽でも簡単でもありません。正しい方法で努力する人にとって、堅実な資産運用法といえるでしょう。

借入割合40%以下なら金利上昇も怖くない
基本編 将来の安心は不労所得で得る!
準備編 中古ワンルームマンションを東京23区内で手に入れる
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