中古マンションのリフォーム

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リフォームコラム

中古マンションのリフォーム

中古マンションのリフォーム

中古マンションを購入してリフォームを行うという方が増えています。最大のメリットは新築よりも物件価格が抑えられること。あわせてリフォームを行えば、自分好みの空間を創ることができますし、最新の設備機器を導入することも可能です。ただし、希望通りのリフォームができなかったり、費用がかかりすぎてしまったりということもあります。
今回は、中古マンションを購入してリフォームするケースの注意点や、成功へのポイントをご紹介しましょう。

中古マンションのリフォームのメリット

まずは、中古マンションをリフォームするメリットを整理してみました。

○ 一般的に、新築マンションを購入するよりも価格が抑えられる

○ 実際の部屋はもちろん、建物の管理状態や外観などを確認することができる

○ 希望のエリアや街で購入できる可能性が高い

○ 最新の設備機器を選ぶなど、自分の好みに合わせてリフォームができる

一方で、注意したい点もあります。いずれも、中古マンションのリフォームの成否に関わる重要ポイントばかりなので、一つずつ詳しく内容をチェックしていきましょう。

○ 外観やエレベーターなどの設備が古い

○ リフォームできる場所とできない場所がある

○ マンションの構造によってリフォーム費用が変わってくる

外観やエレベーターなどの設備が古い

外観やエレベーターなどの設備が古い

中古マンションである限り、壁などの外観、エレベーターや郵便受けなどの設備、通路やエントランスなどの共有スペースに、年々古さが目立ってくるのは致し方ありません。ただし、マンションは通常10〜15年程度のサイクルで大規模改修が行われます。中古マンションを買ってリフォームを……と考えている場合、この大規模修繕のタイミングには注意しましょう。というのも、マンション全体の改修にかかる費用は、住民が月々支払っている管理費や修繕積立金でまかなうのですが、マンションによっては改修費用が足りずに居住者が一時金を負担する場合もあります。中古マンションの場合、自宅のリフォーム費用とは別に、マンション自体のリフォーム費用の負担も覚悟する必要があります。

また、大規模改修と自宅のリフォーム時期が重なると、足場やシートなどが原因でリフォーム用の資材や機器の搬入に手間取ることも考えられます。

リフォームできる場所とできない場所がある

リフォームできる場所とできない場所がある

中古・新築に関係なく、マンションでリフォームできるのは、購入者が所有権を持つ専有部分だけです。廊下・玄関ドア・外壁などの共有部分や、柱・梁などの構造体は動かせず、またMB(メーターボックス)やPS(パイプスペース)を移動する・バルコニーをガラス張りにしてサンルームを作るといったことも基本的にはできません。フローリングの交換も遮音性能で条件が定められている場合もあります。マンションはこうしたことが「管理規約」に定められているので、内容をよく確認しておきましょう。管理規約に違反すると、工事の停止や原状回復命令が出ることもあります。

ただし、制限があるからといって、ネガティブになる必要はありません。制限以外の場所はリフォームできるわけです。工夫を凝らすことで自分好みの空間を創り上げられるのが、リフォームの醍醐味ともいえます。

マンションの構造によってリフォーム費用が変わってくる

割安な中古マンションを購入したのに、リフォームに費用がかかりすぎて、結局新築マンションと変わらない……ということでは困ります。もちろん、選ぶ設備機器や内装材によってリフォーム費用は大きく左右されますが、マンションの構造によっても費用が変わってきます。中古マンションのリフォームメリットは、実際のマンションや部屋の中を確認できること。そのマンションが、リフォームしやすい物件かどうかを見極めることが大切です。

それでは、マンション選びのポイントをチェックしていきましょう。

床と天井の構造をチェック

床下と天井裏に空間がある二重床・二重天井のマンションなら、水周りや照明の移動などがしやすくリフォームに適しています。例えば、キッチンのリフォームで、シンクの場所を移動させる場合、床下の給配水管も移動させる必要があります。二重床であれば、床下を通して接続できますが、直床の場合は、床を高くするといった工事が必要になります。

また、部屋によって床の高さが異なる場合も要注意です。床の高さを揃えるとコストアップにつながりますし、マンションでの床のリフォームは、一定以上の防音性能が求められることが多いので、より高価な材料を使う必要もあります。

窓枠や壁紙の汚れをチェック

窓枠や壁紙が黒く汚れていると、カビが発生していることが予想されます。その原因として結露の心配があり、断熱リフォームや内窓を設置するといったリフォームが別途必要になることも考えられます。

設置スペースは確保できるか

ユニットバスやシステムキッチンなどの設備機器には、一般的に使われる規定のサイズがあります。リフォームでそれらを新たに導入する場合、きちんと目的の場所に収まるかも重要なチェックポイントです。もし収まらなければ、設備機器をオーダーメイドで用意する、あるいは部屋の間仕切りを移動させて規定サイズの設備機器を設置できるようにするといった方法をとる必要があります。

オール電化時は使用可能な電力量に注意

リフォームにあわせて、キッチンにIHクッキングヒーターを設置したり、電気床暖房を導入したりするケースがあります。電気の使用量が増えるので、最低でも60アンペア以上の電源は確保したいところです。しかしマンション全体で使える電気の総量が決まっているため、各住居に割り当てられる容量にも限りがあります。特に古いマンションでは容量が少ない場合があるので、事前にチェックしておきましょう。

リノベーション・スケルトンリフォームについて

リノベーション・スケルトンリフォームとは、住居を外壁や柱だけのスケルトン(骨組み・構造体)状態にまで解体し、中身を新しく創りなおす全面リフォームのことをいいます。住居を一旦からっぽの箱にするわけですから、内装や設備はもちろん、自分たちの暮らしにあわせた間取りも実現でき、全く違う空間を創り出せます。そのため、リノベーション・スケルトンリフォームを前提に中古マンションを購入する方が増えています。

リノベーション・スケルトンリフォームで注意することは、先にお話ししたことに加えて、間取りプランの変更がしやすいマンションかどうかをチェックすることです。ラーメン構造といわれる、柱と梁で部屋を支える構造のマンションは、室内の間仕切り壁をほとんど取り払うことができるので、大がかりな間取り変更が可能です。一方で、壁と床で箱を作り建物を支える壁式構造のマンションでは、すべての間仕切り壁を取り払うことができませんので制約は増えます。

リノベーション・スケルトンリフォームについて

気になる費用は、設備機器のグレードや使う素材はもちろん、住居の広さによっても大きく変動しますが、おおよその相場は、1平方メートルにつき10〜15万円といわれています。60平方メートルなら600〜900万円が目安ということになります。さらに注文住宅同様、建築設計士にデザインも含めてリフォームを依頼する場合、設計・監理の費用として総額の10〜20%程度が別途必要になります。

なお、実際にリフォームを行なうに際しては、大手のハウスメーカーや地元の工務店・建築会社、建築設計事務所などの施工会社に依頼することになります。

施工会社には、それぞれに得意分野や持ち味があるので、自分たちが希望するリフォームに対して適切な提案力と技術力を持っているかを見極めることが重要です。そのためには、複数の施工会社に提案や見積書の依頼を行い、その内容の違いをしっかりと吟味しましょう。

中古一戸建て 大型リフォームの際には、加入中の火災保険契約内容にもご注意!

大型リフォームによって、増築した場合や、壁や屋根の形状が変わった場合などは火災保険の内容を変更する必要があります。
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