中古一戸建てのリフォーム

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リフォームコラム

中古一戸建てのリフォーム

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マンションだけでなく、中古の一戸建てを購入し、自分好みにリフォームされる方が増えてきています。誰もが、リフォームで夢のようなマイホームを実現したい、とお考えだと思います。しかし、リフォームはどんな夢でも実現してくれる完全無欠なものではありません。制限が多くてリフォームしてもあまりメリットがなかった、建物の傷みが激しく新築よりもコストがかかってしまった、ということもありえます。

今回は、中古一戸建てのリフォームで知っておきたい注意点やノウハウをまとめました。ぜひご活用ください。

メリット・デメリット

まずは、中古一戸建てをリフォームする場合のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

メリット

○ 一般的に建替え(新築)よりも割安で済む

○ 実際の建物があるので、建物の経年変化や状況をしっかり確認できる。また、景観や周囲の環境なども具体的にチェックできる

○ 建替えと比べると解体費用・廃材処分のコストを抑えることができ、資源の有効利用につながる

○ マンションと比べるとリフォームの自由度が高い

デメリット

○ 建替えと比べると、設計の自由度が制限される

○ 構造や間取りを大きく変更することは難しく、場合によっては建替えよりもコストがかかる

○ 柱や骨組みなどの老朽化が激しいと、場合によっては新築よりもコストがかかる

メリット・デメリット

中古の戸建て物件を購入する場合は、実際の物件の状況や近隣の環境や景観も確認して計画がたてられるので、違う場所に新築の住居を購入するよりも新しい暮らしをイメージしやすいというメリットがあります。大掛かりな間取り変更や基礎部分などの建物構造に関わる大規模なリフォームでなければ、建替えではなくまずはリフォームを検討するのが正攻法です。居住中の一戸建てでも、リフォーム中の仮住まいの費用を考慮したとしても建替えより割安で済むはずです。

できること・できないこと

自由度が高い戸建てのリフォームですが、建築基準法や消防法、地方自治体の条例などによる規制には注意する必要があります。個別にチェックしていきましょう。

間取り変更

できること・できないこと

マンションに比べて間取り変更の自由度が高いことは一戸建てリフォームの特長ですが、戸建て住宅の工法によってリフォームのしやすさや、リフォームできる内容に大きな差があります。間取り変更がもっともしやすく自由度が高いのは、木材の柱と梁で建物を支える木造軸組(在来工法)です。柱は移動できせんが、間仕切りとなる壁は取り壊すことができます。木材のかわりに鉄骨の柱や梁で建物を支える鉄骨系プレハブ工法も同様です。
同じプレハブ工法でも、木質系・コンクリート系プレハブ工法では、壁で建物を支える構造になっているため、間取り変更が難しくなります。同じく壁で建物を支える、2×4工法(ツーバイフォー、枠組壁工法)も、間取り変更が難しい工法です。

増築

1・2階や地下室の増築を行う場合には、都市計画で定められた建ぺい率・容積率をチェックする必要があります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(通常は1階の床面積)の割合を、容積率とは住居の延床面積の敷地面積に対する割合を示しています。たとえば、建ぺい率50%・容積率150%の場合、100平方メートルの土地では、建築面積は50平方メートル、延床面積は150平方メートルが限度になります。増築する場合は、建ぺい率・容積率の範囲内で行わなければなりません。また、敷地の前面にある道路の幅によっても制限を受ける場合があります。

窓の設置

採光のために新しく窓を設置するリフォームもあります。建物の強度に影響のない壁(筋交いなどが入っていない)であれば、設置することは可能です。ただし、防火・防災地区の場合は、窓枠に防火性能基準を満たしたサッシを採用する必要があります。

リフォームしやすい中古一戸建て選びのポイント

居住中の戸建ての場合は別にして、中古の一戸建てを購入してからリフォームを検討しているなら、費用を抑える意味からも、リフォームしやすい物件を見極める必要があります。以下のようなポイントに気をつけて確認しましょう。

「確認済証」と「検査済証」の有無

建築基準法では、住居などの建築工事を行う前に「建築確認申請」(リフォームでも構造部分を含む大規模な場合は必要になります)、工事が終われば「完了検査」を行うことが義務付けられています。建築基準法に適していると判断されれば、それぞれ、「確認済証」と「検査済証」が交付されます。
実は、近年まで「建築確認申請」のみを行い、「完了検査」を行っていない事例が多くありました。「検査済証」がないと、違法建築物と断定することはできませんが、手続き上は違法ということになってしまいます。もし違反建築物に該当する場合、違反状態を解消してからでないと、確認申請が必要なリフォームはできません。また購入の際に、銀行からの融資が認められないという可能性もあるので、これらの書類の有無を確認するようにしましょう。

また、「旧耐震基準」と「新耐震基準」のように、建築時には適格(適法)に建てられた住居でも、その後の法令などの改正で、現行法では不適格な部分が生じる場合があります。こうした住居は「既存不適格(きそんふてきかく)建築物」といわれます。実際には、2000年の建築基準法改正以前の住宅は、多くが既存不適格の状態です。このタイプの住宅はそのまま居住していても違法ではありませんが、リフォームを行う際は、増改築の規模によって現行法令に適合するように対応しなければなりません。

築年数

リフォームしやすい中古一戸建て選びのポイント

一戸建ての中古物件は、築年数によって価格が大きく変わってきます。築年数が古い戸建て住宅を選ぶ場合でも、1981年以降に建てられたものを探すのがよいでしょう。1981年は、新建築基準法が施行された年で、1981年以降の「新耐震基準」で建てられた物件と「旧耐震基準」で建てられた物件では、実際の地震の際に大きな差があったといわれています。また、1998年には省エネ法が改正され、住居にも省エネ性能の向上を促す措置が導入されています。さらに、2003年には24時間換気システムの設置も義務付けられました。
つまり、1981年以前の一戸建てでは耐震リフォームが、1998年以前の一戸建てでは断熱リフォームが、2003年以前の一戸建てでは24時間換気システムを取り付けるリフォームが必要になる可能性がある訳です。

内装・外装のリフォーム履歴

どのような住居であっても、建てた瞬間から経年劣化が始まります。内装や屋根・外壁などの外装の状況もよくチェックしましょう。また、リフォーム履歴の確認も重要です。過去にどのようなリフォームや保守・点検が行われてきたのかが分かれば、住み替えるときのリフォーム計画がぐっとたてやすくなります。
なぜかというと、住居内の設備で使えそうなものとリフォームしたほうがよいものが分けられるからです。実際、あれもこれもとリフォーム予定を組んでいくと、費用がどんどんかさんでしまい、あっという間に予算オーバーになります。とくに水周りのリフォームは費用に大きく影響します。キッチン・風呂・トイレといった設備は、リフォーム時期なども考慮して、ハウスクリーニングだけでまだ使えるかどうかを見極めることも大切です。
どうしても入れ替えたいものは別にして、そのまま使えそうなものはハウスクリーニングを利用して、賢いリフォームを計画しましょう。

中古一戸建て 大型リフォームの際には、加入中の火災保険契約内容にもご注意!

大型リフォームによって、増築した場合や、壁や屋根の形状が変わった場合などは火災保険の内容を変更する必要があります。
大型リフォーム後に契約中の火災保険をそのまま継続すると、実際に損害に遭い保険金を請求した際に十分な保険金が受け取れない場合があります。
価格.comでは、火災保険の見直しに関するアドバイスも行っております。ぜひご利用ください。

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建替え(新築)か大規模リフォームかで迷った場合

建替え・新築の購入か、それとも大規模リフォーム・中古の戸建てリノベーションかで迷った場合、どのくらいの基準を目安にすればよいのでしょうか? 個人差はあるでしょうが、同程度の新築を購入するのに必要な予算の70〜80%程度に収まるのならリフォームのほうが費用面で有力といえるのではないでしょうか。また、予算はもちろんですが、使えるものと使えないものを見極めて資源を有効活用できることにもリフォームの意義があります。

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