空室対策・入居率を高める賃貸物件リフォーム

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リフォームコラム

空室対策・入居率を高める賃貸物件リフォーム

空室対策・入居率を高める賃貸物件リフォーム

集客力が求められる賃貸物件のリフォーム

居住者が入れ替わる賃貸物件で、絶え間なく新しい入居者に気に入ってもらうためには、リフォームの仕方にも気を使う必要があります。自分の住居であれば、個人の都合や家族の好みなどで自由にリフォームできますが、趣味・嗜好の強い個性的なリフォームでは、敬遠される可能性があります。かといって、万人向けのオーソドックスなリフォームでは、個性や魅力がないと判断されかねません。

魅力ある賃貸物件に仕上げるリフォームにはいくつかのポイントがあります。今回は貸主側の立場から賃貸物件のリフォームについて考えてみます。もちろん、入居を考えている入居者(賃借人)の方にも参考になるお話です。

賃貸物件では入居者にとって魅力あふれるリフォームが必要

賃貸物件では入居者にとって魅力あふれるリフォームが必要

賃貸物件は、戸建てやマンション・アパート(部屋・一棟)、いずれの場合であっても、住居を入居者に貸すことで収益が上がります。最近は、入居者の嗜好も千差万別で、住居に対する知識も豊富で要望も高くなっていて、賃貸物件をとりまく環境も年々変化しています。駅に近い・部屋が広い・眺望がよいというハード面の魅力だけでなく、プラスアルファとなる内装やデザインなど、ソフト面での魅力がより求められています。駅から遠くて築年数が古くても、使いやすくてオシャレな、いわゆるデザイナーズマンションなら相場よりも少し高めの家賃が設定できるというような事例はよくあります。

内装や設備機器については、時代によって人気のデザインや機能は変わります。こうした変化への対応が遅れると、入居者がなかなか見つからないという状態になりかねません。常に時代の変化と入居者のニーズにあったリフォームを心がけることが重要です。入居者が求めていることは、“自分にとって快適な住空間”なのです。

賃貸物件リフォームのポイント

住居には外壁・屋根などの外観に当たる部分、キッチン・風呂・トイレなどの内装に当たる部分、さらにマンションやアパートでは、エントランス・共用廊下・エレベータ・非常階段などの共用部分がリフォームの対象になります。外装やエントランスなどは、第一印象に大きく影響しますし、内装は好印象を与えるバランスの取れたリフォームを行わなければなりません。先ほども申し上げた、見た目だけでない“快適な住環境”を意識したリフォームがポイントです。

リフォームというと、面積の広いリビングや寝室を意識しがちですが、実は、設備機器が設置されるキッチンやトイレなどの“水回り”のほうが、入居希望者が内覧した時に良し悪しがわかりやすいということもあります。また、設備機器を含めた水回りのグレードが高いと、入居者の家賃アップの許容度も上がるといわれています。

以下、ポイントとなりそうな場所についてまとめてみました。

外装(外観)

賃貸物件でまず最初に目にするのが、住まいの顔ともいえる外観。好感を持たれる外観かどうかは非常に重要なポイントです。外壁のひび割れや汚れは定期的にチェックし、悪い所があればすぐに補修を行いましょう。

リビングルーム・寝室

水回りのような設備機器がないので、壁紙や床材などで大きく印象が変わります。また、収納スペースを確保することも重要です。洋服以外の箱物なども収納できるウォークインクロゼットは人気があります。さらに、インターネットが使える環境については、今では必須といっても過言ではありません。

キッチン

高さや奥行き、レバーの位置、収納スペースなど使いやすいかどうかがポイントです。キッチンは女性の考えが強く反映される場所です。入居するかどうかを決める時に、キッチンの良し悪しが判断の決め手となる場合もあります。明るく、清潔であることはいうまでもありませんが、コンロが掃除しやすいフラットタイプのものやIHクッキングヒーターなど新しいものを導入できれば評価もアップします。

トイレ

明るく清潔であることが大前提です。温水洗浄便座を取り付けたり、ちょっとした収納スペースを設けたり、照明や、壁紙・床材の色とデザインを工夫することで、印象が大きく変わります。

洗面所

ユニットタイプの洗面台がポンと置かれているだけ、という印象の賃貸物件をよく見かけます。見落としがちな場所ですが、実は顔や手を洗ったり、歯を磨いたりと家族がよくお世話になる場所です。たとえば、大きさは同じでも洗面台をグレードアップするという方法があります。洗面台の質感が向上し、収納スペースも多くなるので、印象もよくなるはずです。

風呂・浴室

風呂・浴室

部屋全体の間取りの問題もありますが、風呂・浴室のスペースが広く取られているほうが好印象です。また、入居者の希望として、常に上位にあるのが「風呂とトイレが別々」というもの。同じ広さの賃貸物件で、風呂・トイレ・洗面台が一緒になった「3点ユニットバス」と、「風呂・トイレ別」では家賃にも差が出ます。

共用部分

エントランスの印象は、外壁などの外観と同様に第一印象に大きく影響します。「オシャレ感」や「高級感」などを演出して、マンション全体のグレードがアップするリフォームができれば理想的です。また、共用廊下も、暗さや味気なさがなくなるよう、照明(電球)や床・壁の色合いを工夫しましょう。

リフォーム会社の選び方

自宅のリフォームでも、賃貸物件のリフォームでも、長きに渡って付き合える信頼できるリフォーム会社を選ぶことの大事さに変わりありません。リフォーム会社にはいくつかのタイプがあり、スタイリッシュなデザインやインテリアをウリにしている、システムキッチンの入れ替えや便座の取り替えといった水回りに強い、マンションリフォームを専門に行っているなど、それぞれに得意分野や持ち味があります。また、間取り変更をともなう大規模リフォームであれば、大手の住宅メーカー系列の会社や建築設計事務所に依頼するという方法が有力です。

まずは、希望するリフォームを実現してくれそうな施工会社にねらいを定めることから始めましょう。戸建てやマンション・アパート(部屋・一棟)それぞれでリフォームの経験が豊富な会社を選ぶのがよいでしょう。さらには、入居者が変わるたびに行う、リフォームとまではいかない修復(壁にあいた穴やフローリングのキズなど)や、部屋のクリーニングにも対応できる会社であれば、さらに安心です。

退去後の原状回復について

退去後の原状回復について

最後に、賃貸人にも入居者(賃借人)にも関係する「退去時は原状回復」という契約の内容についてお話ししましょう。

原状回復とは、住居を入居者が借りた時の状態に、そっくりそのまま戻すことと勘違いしている方もいるかもしれせんが、そうではありません。国土交通省が定めているガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、そのほか通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その費用は入居者側が負担することとしています。一方で、いわゆる経年劣化、通常の使用による損耗などの修繕費用は賃料に含まれるとされ、賃貸人の負担となります。

具体的には、タバコの不始末による畳のこげあとや壁紙の落書き、カーペットにジュースをこぼしたのに拭き取らずカビが生えた場合などは、交換や修復にかかる費用は入居者の負担になります。一方で、日照りによる壁紙の変色や、テレビや冷蔵庫の裏の壁が黒くなる、いわゆる“電気やけ”などは、生活していく上で不可避的に起こることなので、壁紙の交換などは賃貸人の負担となります。ただし、入居者が費用を負担する場合でも、入居期間によって負担割合は変わってきますし、汚れ具合など個々の状況によっても判断が異なることは念頭においてください。

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