繰り上げ返済、期間短縮型と返済額軽減型はどう使い分ける?

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2014年3月17日掲載

基礎知識

繰り上げ返済、期間短縮型と返済額軽減型はどう使い分ける?

住宅ローンの繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つがあります。どちらの方法でも総返済額を減らす効果がありますが、繰り上げ返済をする目的によって使い分けが必要です。目的別の繰上げ返済の効果や注意点について見てみましょう。

完済時期を早めるためには「期間短縮型」

「期間短縮型」は、返済額はそのままで返済期間が短くなる繰り上げ返済の方法です。完済時期を早めたいという目的のためには「期間短縮型」が向いています。

【定年までに住宅ローンを完済したい】

35年返済など長期で借りた場合には、借入れ時の年齢によっては定年後も返済が続いてしまうことがあります。定年後に支払い続けられるのかという問題もありますし、「退職金でまとめて返済する」という予定でも、返済途中で転職した場合など思惑通りに退職金がもらえないという事態も考えられます。
また、退職金を返済に充ててしまうと、老後生活資金が不足することもあるでしょう。できれば、住宅ローンは現役のうちに完済したいところです。このような場合は、期間を短くするのが一番の目的ですので「期間短縮型」での繰り上げ返済が適しています。

【老後の生活資金を少しでも増やしたい】

繰り上げ返済で総返済額を減らすことができれば、その分、将来の手元資金が増えることになり、老後の生活資金としても利用できます。「返済額軽減型」でも総返済額を減らすことはできますが、「期間短縮型」で定年前に早めに返済を終わらせることにより、定年までの間に確実に貯蓄をしやすくなります。

例)35歳のときに3,000万円を35年返済で借入れ。繰り上げ返済を行わないと70歳まで返済が続く。45歳から毎年60万円を期間短縮型で繰り上げ返済をすることで、60歳時に完済が可能。この場合には、約250万円の利息軽減にもつながる。
(金利2%、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合)

期間短縮型のイメージ

支出増や金利上昇に備えるには「返済額軽減型」

「返済額軽減型」は返済期間はそのままで、毎回の返済額が少なくなる繰り上げ返済の方法です。毎回の支払額を抑えたいという目的のためには「返済額軽減型」が向いています。

【子どもの教育費がかかるので支出を抑えたい】

住宅ローンの借入れ当初は無理なく返済できていたとしても、子どもの誕生など家族が増えて支出が大きくなったり、転職などで収入が減ることもあるでしょう。将来の家計の変化によっては、それまでの返済額のままでは苦しくなることも考えられます。
そのような時には「返済額軽減型」での繰り上げ返済が適しています。利息の軽減効果は、一般的に「期間短縮型」よりも少なくなりますが、教育費など家計の支出増が予想される場合には、毎月の返済額を減らすことで家計を安定させることを優先しましょう。

【金利が上昇した場合の返済額アップを抑えたい】

変動金利型や固定金利選択型のローンの場合、将来の金利変動に注意する必要があります。金利の見直し時に、金利が上昇していて毎月の返済額が増えてしまう時には「返済額軽減型」で繰り上げ返済すれば、返済額を抑えることができます。金利上昇に備えるためにも金利が低い期間のうちに繰り上げ返済資金をためておきましょう。

例)3,000万円を10年固定、金利1.3%で借入れ。固定期間終了後に金利が4%になり、毎月返済額が約2.8万円アップ。465万円を返済額軽減型で繰り上げ返済することで、金利見直し前とほぼ同水準に。(30年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合)

返済額軽減型のイメージ

繰り上げ返済は将来を見通した上で行おう

将来のライフプランを考えて返済

繰り上げ返済は「期間短縮型」、「返済額軽減型」のどちらも総返済額を抑える効果があり魅力的です。そのため、少しでも貯蓄ができれば繰り上げ返済をどんどん行いたい衝動にかられる人も少なくありません。ただし、どのような目的で繰り上げ返済しても、時期や金額を間違えると貯蓄が減り、かえって家計を圧迫して必要な時期に必要な資金が準備できなくなります。繰り上げ返済する際には、今だけでなく、数十年先までのライフプランやイベントを考え、返済時期・返済金額など、家計に支障のない範囲で返済をしていくことが大切です。
金融機関では店舗やホームページで繰上げ返済をした時の利息軽減額や、毎月返済額・返済期間などをシミュレーションすることができます。繰り上げ返済をする前に、どの程度の効果を見込むことができるのかも確認しておきましょう。

じぶん銀行 住宅ローン

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