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日本財託presents基本編 将来の安心は不労収入で得る! 老後資金に備える手堅い東京都内中古ワンルームマンション経営とは

ワンルームマンション投資で「長期安定収入」を得る

不動産投資で一番リスクが少なく賃貸効率がよい投資法として、「日本財託」では「東京都内中古ワンルームマンション投資」を勧めています。長期保有と安定した家賃収入という目的をもって、丈夫で長持ちする良質な物件を選ぶことが成功のポイント。まずは、「東京都内中古ワンルームマンション物件」の特長をご紹介します。

東京都内は「空室リスク」が圧倒的に少ない

不動産経営は、入居者がいないと成り立ちません。日本の総人口は減少し始めていますが、総務省の発表によると東京・横浜の人口は増加傾向にあります。また、都内23区と一部横浜地区については、20代、30代の独身人口が増加傾向にあり、今後20〜30年はその傾向が続くと予測されています。それに伴い東京都内人気地区でのワンルームマンションの需要増加が見込まれます。しかしながら、東京都心部では「ワンルームマンション開発規制条例」を設ける区も増えて、新築のワンルームマンションを建設することが難しくなっており、供給数が減少してきています。
一方で、都市部では「セカンドハウス」「書斎」「アトリエ」など多様化したニーズも生まれて、長期的にみても今後ますます東京都心部のワンルームマンションの需要が増えていきます。

都市圏の人口増加率東京都 分譲ワンルームマンション供給戸数の推移

「ワンルームマンション」はコストパフォーマンスに優れている

中古ワンルームタイプと中古ファミリータイプの特徴比較ファミリータイプと比べ、ワンルームタイプは物件価格が安いために高利回りが期待できます。また、賃貸の場合、入居者の退去から入居までにリフォームする必要がありますが、ワンルームタイプの場合、リフォーム費用が安く済みます。また、リフォーム期間が短いため、1ヶ月前の退去予告で入居者募集を開始し、すぐに入居希望者の予約・申し込みを受け付け、早くに日割り家賃を得ることが出来ます。

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「中古」だから「高利回り」を期待できる

マンション物件価格は、一度登記されると新築時と比較して20〜30%下落します。また、新築の場合は、新築時は賃料を高く設定できますが、入居者が退去すると中古扱いとなるため、賃料が下がるのが一般的です。 中古マンションの場合、新築と比べ物件価格が手ごろで、投資額に対し高利回りが期待できます。さらに、建物自体がすでに稼動していますので、建物の管理状況や過去の修繕履歴、入居状況などを確認した上で購入できます。

「中古」だから「高利回り」を期待できる

なぜ、今が買い時か?

「不動産価格は下落傾向」といったマスコミの記事もありますが、2008年10月時点では、「新築ワンルームマンション」は、これまでの地価上昇と「ワンルームマンション開発規制条例」の影響で、供給立地が郊外化しています。そのため都心エリアの「中古ワンルームマンション」は品薄状態が続き、物件価格は上昇傾向にあります。今後益々、良質な物件を中心に価格が上昇することが予測されます。平均賃料も上昇傾向にあるとはいえ、この上昇分をすぐに賃料に転化できないのが現状です。つまり、物件価格が上昇すると毎月収支は下がってしまいます。そのような意味において、価格上昇率がゆるやかな「今」は買い時といえます。

毎月収支シュミレーション

上記の例では、頭金は同じく50万円として、物件価格が1200万円に上昇し、実質手取り家賃が変わらず5万円とすると、手取り利回りは5%に下がります。さらに、借入金利が4%に上昇したと仮定すると、ギャップが1%となり、毎月のキャッシュフローが4,902円のマイナスになります。
さらに、同じマンションの物件価格が1500万円に上昇し、借入金利が5%になってから投資をすると、手取り利回りは4%に下がり、金利ギャップがマイナス1%となり、毎月収支はマイナス27,839円になります。このマイナスをプラスに持っていくには、借入金利5%では借入額を900万円程度にする必要があり、600万円以上もの自己資金が必要になります。
このように、初期段階での金利差はとても重要となります。同じ物件でも「物件価格の上昇」や「金利の上昇」によって、まったく違った結果を生み出します。「将来の安心」のためには、この金利差を味方につけ、優良な物件に適正な時期を狙って投資することが大切です。

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