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日本財託presents実践編 ビジネスマン必見!3戸中古ワンルームで定年までに月15万円の不労所得を確保する!

3戸の中古ワンルームで月15万円の家賃収入

人気の高い都心部でも、中古ワンルームなら1000万円程度で購入できます。家賃はおおよそ6〜7万円台。管理費や修繕積立金などを引くと、毎月5万円程度の手取り収入が得られることになります。
なんだ月5万円か、なんていってはいけません。月額5万円の家賃収入が得られる中古ワンルームマンションを3戸保有していれば、月15万円、年間で180万円の不労所得が確保できるのです。公的年金の上乗せとしては、ちょっとうれしい金額だと思いませんか?

成功の秘訣は「レバレッジの黄金律」にある

ワンルームマンション投資のカギは、ローンとどう付き合うかにあります。投資用マンション用のローンは変動金利になりますから、金利が上昇すれば返済額も上昇します。全額をローンに頼った購入では、金利上昇時に返済が困難になる危険があります。 購入資金の全額を現金で用意できれば安心ですが、現実的にはなかなか難しいですよね。ローンを利用しても金利上昇に左右されず、着実に収益をあげていくにはどうしたらいいでしょうか。

3戸のワンルームマンションのうち2戸を現金で購入し、1戸は金利3%のローンを組んで購入したケースで考えてみましょう。購入価格は、1戸1000万円、家賃収入(手取り)を月5万円とします。 3戸のワンルームマンションから得られる収入は、5万円×3戸の月額15万円です。この15万円の全額をローン返済に充てると、なんと6年2カ月で完済することができます。 3戸目の完済と同時に4戸目を全額ローンで購入したとしましょう。4戸のワンルームマンションから得られた20万円の家賃の全額をローン返済に充てると、4年6カ月で完済できる計算です。同様に5戸目を購入すると、3年7カ月で完済。所有しているワンルームマンションの戸数が多くなるほど、完済までの期間が短くなっていくことがわかります。

カギは、ローンのない2戸の物件を持つことにあります。「ローンのない物件2戸+フルローンの物件1戸」という組み合わせ、これがレバレッジの黄金率です。

初期投資額2,000万円(1,000万円x2物件)1戸につき手取り家賃5万円でのシュミレーション

金利と利回りが逆転!それでもローンで購入したほうがよい理由

1000万円のワンルームマンションで、月5万円、年間60万円の家賃収入を得た場合の利回りは、年利6%になります。銀行預金で得られる金利は1%以下ですから、びっくりするほどの高利回りです。

ただしローンを組んで購入した場合には、話が変わってきます。6%の利回りの物件を3%のローン金利を負担した場合だと、6%ー3%で、差し引き3%の利回りになります。問題は、ローン金利が家賃収入による利回りを上回ってしまうケースです。たとえばローン金利が8%では、6%の利回りを得ても差し引きマイナスの結果に終わります。一般的には、投資を断念すべきケースといえるでしょう。
しかし、「ローンのない物件が2戸+フルローンの物件1戸」という組み合わせだと、話が変わってきます。なんと金利と利回りが逆転した状態でも、購入したほうが有利なのです。

1000万円の物件2戸を現金で購入し、2戸分の家賃収入を貯めていくケース2では、3戸目の購入資金である1000万円が貯まるまでに8年4カ月がかかります。それに対して3戸目をローン(金利8%)で購入して3戸分の賃料収入を返済に回したケース1だと、完済までの期間は7年4カ月。金利10%で試算しても、完済までの期間は8年2カ月と、預貯金で資金をつくるよりも早くなります。
金利動向に影響されることなく、物件数を増やしていく鍵は「ローンのない2戸のワンルーム」にあることがわかりますね。次のページでは、「ローンのない2戸のワンルーム」を手に入れる方法を考えていきましょう。

ケース1:金利8%のローンを利用し購入 ケース2:2戸の家賃収入で1,000万円貯めてから
購入する 比較図
基本編 将来の安心は不労所得で得る!
準備編 中古ワンルームマンションを東京23区内で手に入れる
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