家を売却して住み替える！住宅ローン返済はどうするの？

預貯金で返済できるなら全額繰り上げ返済

住宅を売却する場合、住宅ローンの残高が残っているかどうかがポイントの一つになります。住宅ローンが残っていれば抵当権が設定されています。一般的には住宅を売却するためには抵当権を抹消することが必要です。

まずは住宅ローンの残高を確認し、現在の預貯金で全額返済できるか検討しましょう。売却前に抵当権が抹消されていれば売却しやすい、住宅ローンが無ければ住み替え先の住宅ローンの借入れがしやすいなど、完済しているとその後の流れがスムーズになります。
ただし、新しい物件の頭金や諸費用に使うお金、引っ越しに使うお金などは手元に残しておきましょう。

売却資金で住宅ローンを返済する

預貯金では返済しきれない場合は、住宅を売却した資金で従来の住宅ローンを完済することになります。このケースでは売却のタイミングがポイントになります。

住み替える住宅の購入より前に売却

売却と同時に住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消するという手続きになります。ただし、住み替え先が決まるまでの仮住まいが必要になることがあります。一方、いくらで売却できるかが確定すれば、新たに購入する物件の予算を決めやすくなるというメリットもあります。

売却と購入を同時に行う

このケースでも売却と同時に住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消してもらいます。住み替え先が決まっているので仮住まいの手配も必要ありません。ただし、売却と購入を同時にするためには、購入してくれる人が見つかる、新たに購入する物件が見つかるというタイミングがほぼ同時でなくてはなりませんが、うまくスケジュールが合うとは限りません。また、いくらで売却できるかが確定していないので、予定よりも少ない金額になった場合も考え、住み替え先の物件の資金計画は慎重に行うべきでしょう。

先に住み替える住宅を購入する

新たに購入する住宅の住宅ローンを借り入れると、一時的に2つの住宅ローンを抱えることになります。売却して従前の住宅ローンは返済することを前提とするものの、実際の借入額は大きくなるので金融機関の審査は厳しくなります。また、売却するまでの間は2つの住宅ローンを支払わなくてはならないなど、資金的に余裕が必要です。

売却資金では返済しきれない場合

売却しても住宅ローンを返済しきれないという場合にはどのように返済資金を調達すればよいでしょうか？この場合に利用できるのが「住み替えローン・買い替えローン」と呼ばれる住宅ローンです。

一般的な住宅ローンで借入れできる額は購入物件の価格まで、もしくは物件価格と諸費用分までとされています。住み替えローンは、従前の住宅のローン返済にあてるための資金も加えて借入れすることができるものです。借入れした分から従前の住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消し、その後は新たな住宅ローンで返済をしていくことになります。残存分については1,000万円まで、2,000万円までなど金融機関によって異なります。

住み替えローン・買い替えローンを利用することで従前の住宅ローンを完済することはできますが、新たな住宅ローンは住宅の価値よりも大きなものとなり、その分負担も重くなります。住み替え後の返済が無理のないものかどうか慎重に検討した上で利用しましょう。

住み替えの場合には、従前の住宅ローン返済と新たな住宅ローンの借入れの2つの手続きが発生します。売却・購入のタイミングとも密接に関係するので、不動産会社、金融機関の双方と相談しながら進めるようにしましょう。