住宅ローン 金利比較

新規借入シミュレーション

• 借入例

  • 金利タイプ変動金利
  • 毎月の返済額8万円
  • 返済期間30年
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• 借入例

  • 金利タイプ全期間固定金利
  • 毎月の返済額8万円
  • 返済期間35年
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借り換えシミュレーション

• 借入例

  • 金利タイプ全期間固定金利
    →変動金利
  • 残高1,000万円
  • 残りの返済期間10年
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• 借入例

  • 金利タイプ変動金利
    →全期間固定金利
  • 残高2,500万円
  • 残りの返済期間20年
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住宅ローンの金利は多くの金融機関で毎月1日に発表されます。
各月の金利推移や動向について、ファイナンシャルプランナーの豊田眞弓さんに解説していただきました。

※住宅ローン選びは金利だけでなく、事務手数料や保証料なども含めた総返済額で比較して選ぶべきである点にご注意ください。

変動金利はほぼ動きなし

日銀は10月29日の金融政策決定会合で、新型コロナウイルス対応で導入した企業の資金繰り支援など市場の安定に向けた政策を継続することを決定。住宅ローンに関わる部分では、短期金利がマイナス0.1％、長期金利の指標になる10年国債の金利を0％程度に誘導するイールドカーブコントロール（長短金利操作）も賛成多数で現状維持となりました。

今月の変動金利はほぼ動きはなく、2社だけ動きがありました。新規、借り換えともに金利を下げたのが三井住友信託銀行で0.03％下げました。反対に金利を上げたのは楽天銀行で＋0.01％でした。最低金利は新規も借り換えもジャパンネット銀行で、いずれも0.38％です。

最低金利の推移（下図）は、主要都市銀行の変動金利のうち新規借り入れは2018年4月以降、借り換えは5月以降、まったく動きがありません。ネット銀行では、新規借り入れ・借り換えとも、2019年7月30日にジャパンネット銀行の参入で下がり、さらに2020年1月、7月といずれもジャパンネット銀行が金利を下げました。

今後の変動金利は、金融政策のひとつとして金利決定に影響する「無担保コールレート（オーバーナイト物）」を日銀がコントロールしていることから、景気がよくならないと上がることは考えにくい状況です。ただし、コロナショックの影響で住宅ローン債権のデフォルト率が上がると、金融機関が独自に適用金利を上げるなど、独自の判断で金利を動かす可能性はありますので、「変動金利は動かない」と過信しすぎないことも大事です。

固定金利10年は引き上げと引き下げ、変化なしが混在

今月の固定金利10年の金利は、半数ほどが変わりありませんでしたが、残りは上げたところと下げたところがあり、動きはばらばらでした。金利を上げたのは、みずほ銀行や横浜銀行、auじぶん銀行、静岡銀行、SBIマネープラザ、KDDIで、上げ幅は0.010〜0.060％でした。下げたのは、楽天銀行、三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行、ジャパンネット銀行で、下げ幅は0.015〜0.050％でした。

最低金利は、新規借り入れ・借り換えともに0.015％の引き下げをしたジャパンネット銀行が再び奪回。新規借り入れ・借り換えともに0.53％です。

最低金利の推移（下図）を見ると、新規借り入れも借り換えも2018年12月以降は低下傾向でした。2019年3月と9月に主要都市銀行の最低金利がネット銀行と逆転しましたが、翌月には再びネット銀行が挽回（ばんかい）しています。2019年10月以降はネット銀行が最低金利を維持してきましたが、2020年3月、三菱UFJ銀行のネット専用商品が最低金利になったことでネット銀行と並ぶも5月に金利を上げ、以降、最低金利はネット銀行となっています。auじぶん銀行とジャパンネット銀行が最低金利競争を繰り広げ、11月も最低金利が0.010％下がりました。

今後の10年固定に影響する10年国債の金利は、現在、日銀により「ほぼ0％（±0.2％）」で推移するようにコントロールされています。国債の金利には多少の上下動はあるものの、急激な上昇は日銀の金融政策で抑えられています。ただし、繰り返しになりますが、国債は常に多少の変動があることと、金融機関がそれぞれの判断で金利を動かす変化がありうることは知っておきましょう。

フラット３５は0.010％上昇。全期間固定（35年）も多くが引き上げ

今月は、フラット３５が少し上がりました。フラット３５（買取型）は「融資率9割以下、借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き」で年1.310〜2.060％（最多金利1.310％）と、最多金利で0.010％上がりました。同条件の借入期間20年以下も、1.220％〜1.970％（最多金利1.220％）と最多金利で0.010％上げました。

フラット３５以外の全期間固定金利（35年）では、多くが上げました。上げ幅は0.010〜0.100％。最も上げたのがauじぶん銀行で0.100％。唯一、下げたのが三菱UFJ銀行で0.010％の引き下げでした。

最低金利（団信を含む）は、フラット３５では、新規借り入れでアルヒ「ARUHIスーパーフラット5S（金利Aプラン）【自己資金50％以上】」、「同（金利Bプラン）」の当初0.830％（保証型、団信0.280％含む）、借り換えは住信SBIネット銀行「フラット３５（借り換え）（保証型）全期間固定（15年〜35年）」の1.210%でした。

フラット３５以外では、新規はみずほ銀行の「みずほネット住宅ローン（全期間固定プラン）」で1.110％、借り換えは常陽銀行「めぶき de かりかえ（ネット申込専用住宅ローン） 全期間完全固定」の1.100％でした。

最低金利の推移（下図）を見ると、2018年8月〜11月までは主要都市銀行もネット銀行も最低金利が上がったものの、12月以降は下落傾向となりました。2019年11月以降は上昇し、その後、2020年3月に下げてからまた上昇傾向になっています。借り換えでは、2020年8月からは都市銀行系が最低金利でしたが、最低金利だったみずほ銀行が11月に金利を上げたことで、主要都市銀行とネット銀行が並びました。

10年固定でも書いたように、フラット３５や長期固定の金利に影響する10年国債の金利は、現在、日銀によって「ほぼ0％（±0.2％）」で推移するようにコントロールされています。ただし、多少の上下動の可能性はあると知っておきましょう。

金利とは何か

住宅ローンを比較するときに、最も基本になるのが「金利」です。住宅ローンを選ぶ際になぜ「金利」が大切になるのかを理解するためにも、金利の基本を知っておきましょう。

詳しい情報はこちら「金利とは何か？」

そもそも金利とは？

お金を借りたときには、その対価として利息を支払います。借りている額に対して、支払う利息の割合のことを「金利」と言います。

毎月の利息額の元金（借りている額）に対する割合を月利、年間の利息額の元金に対する割合を年利といいます。住宅ローンで表示されている金利は年利です。

なお、実際には毎月元金を返済するので、元金は少しずつ減っていきます。その減った元金（残高といいます）に対して、利息がかかるので、支払う利息額は毎回減っていきます。

金利が変わるとどのくらいの差が出るのか

例えば、3,000万円を30年間で返済した場合、金利が1%違うと返済額の総額は500万円以上多くなります。

金利が高いほど、毎回の返済額も多くなり、総返済額も多くなります。たとえ1%の違いでも、総額で見ると大きく違うことがわかります。

金利による返済額の違い

毎回の返済額は元金の返済分と利息の合計額です。そのため、金利が上がると返済額が多くなるにもかかわらず、内訳を見てみると元金返済分は減っていることがあります。金利が高いほど元金が減るスピードも遅くなってしまいます。

毎月返済額の金額と内訳の違い

金利はどうやって決まるの？

世の中のさまざまな経済的な変化にともない、金利も変動します。景気がよくなったり、物価が上がったりすれば一般的には金利も上昇します。

詳しい情報はこちら「金利動向・見通し」

金利変動の要因

金利はいろいろな要因が複合して、その結果として決まります。そのため、景気は良くないのに物価が上昇したため金利も上がるということもありえます。

実際の住宅ローンの金利は、「無担保コール翌日物金利」（変動金利型の金利に影響します）や「10年国債の利回り」（10年固定や35年固定など長期固定の金利に影響します）というものを指標の一つとして、各銀行が毎月決定しています。

住宅ローン関連金利の推移（10年国債の利回り）

「固定金利型」は10年国債の動きに連動

固定期間が10年以上など長いものは、長期金利に影響されるところが大きくなります。長期金利が動く代表的な指標は新発10年ものの国債の利回りです。例えば株高になると、国債は売られ利回りは上昇します。また、世の中の景気がよくなると上昇傾向になります。新聞などに載る長期金利や日経平均株価の動きから予測ができます。

「変動金利型」は日本銀行の経済政策に注目！

変動金利が動く代表的な指標は「無担保コールレート（オーバーナイトもの）」です。これは、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出すときの金利で、現在は政策金利の役割もあります。日本銀行はこの政策金利を上げ下げして、景気をコントロールしています。日本銀行が金融緩和をはかれば低く、金融引き締めに動けば高くなるのが基本的な考え方です。新聞やテレビのニュースなどで、日本銀行の方針発表を確認することで、変動金利の動きをある程度予測できます。
10年国債の利回りはH27年半ばから下降傾向となり、H28年2月にはマイナスになりました。その後マイナス金利からは脱したものの、H29年は0.1％程度と非常に低い水準が続いています。

※「無担保コール翌日物金利」の金利は毎営業日ごとに日本銀行のサイトで発表されており、過去のデータも確認することができます。

金利の選び方

住宅ローンの金利タイプは大きく3つ

住宅ローンの金利タイプには、大きく3つのタイプがあります。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを知っておきましょう。

詳しい情報はこちら「「住宅ローンの金利」3つのタイプ、それぞれの違いは？」

金利の変動がない「全期間固定金利型」

その名のとおり、借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。借り入れ時に全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。代表例はフラット35です。フラット35Sのように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つになります。特別な優遇期間のあと金利が変わるものもあります。3つの金利タイプの中では金利は高めになります。

一定の期間の金利を固定できる「固定金利期間選択型」

当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年などから選べます。金利は一般的に固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によって違うので、あらかじめ確認しておきましょう。

半年ごとに金利を見直し「変動金利型」

変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には3つの金利タイプの中では、一番金利が低くなっています。
5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています（一部の金融機関を除く）。とはいえ、金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということも。金利の上昇が大きいと、返済額全てが利息にあてられ、それでも利息に足りず未払い利息が発生する可能性があることも知っておきましょう。

金利タイプ選びの基本は？

金利が上昇するときには固定金利型を、金利が低下するときには変動金利型を選ぶのが王道です。

低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても適用金利は低いままです。一方、高金利時ならば変動金利型のローンを利用すれば、市場金利が下がるにつれ適用金利も下がります。

これから金利が上昇するというときには固定金利型、これから金利が下がるというときには変動金利型が金利タイプ選びの基本的な考え方です。

金利タイプ選びの基本的な考え方

変動か固定、どんな人に向いている？

どの金利タイプを選ぶかは多くの人が悩むところです。返済額の多少や損得は、完済するまで結論が出ません。金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、生活設計も金利タイプ選びの際には重要なポイントになります。

詳しい情報はこちら「資金の余裕度で変わる！金利タイプの選び方」

詳しい情報はこちら「金利タイプは変動or固定？性格やライフスタイルによる選び方」

店頭金利と適用金利の違い

金融機関の住宅ローン金利を見ると、次のような表示があります。それぞれ、どのような意味があるのでしょうか？

（1）店頭金利

引き下げなどが行われる前の、本来の金利です。金融機関によって表現が異なり、店頭表示金利、基準金利などと表示されているものもあります。

（2）金利引き下げ幅

昨今の住宅ローンは、ほとんどが本来の金利である店頭金利よりも低い金利で融資されます。店頭金利から何％引き下げてくれるかというのが金利引き下げ幅です。この金利引き下げ幅は、金融機関によっては審査次第で決められることもあり、●％〜●％と幅をもって表示されていることもあります。

（3）適用金利

融資してくれる際の実際の金利です。店頭金利（1）から金利引き下げ幅（2）を差し引いたものが適用金利となり、返済額はこの適用金利で決まります。

（4）当初特約期間終了後の金利引き下げ幅

固定金利選択型の場合、当初の固定金利期間（＝当初特約期間）と、固定金利期間終了後とで金利引き下げ幅が異なる場合があります。例えば、上記の事例が10年固定だった場合、当初10年間は店頭金利から2.2％引き下げられますが、11年目以降はその時点の店頭金利から1.4％の引き下げに変更されます。固定金利選択型の場合は、当初特約期間終了後にどのくらい引き下げてくれるのかも総返済額に影響してくるため、当初の適用金利と合わせて確認・比較することが重要です。

住宅ローンの金利はほとんどの金融機関では、毎月第一営業日に発表され、その月に実行されるものに適用されます。

金利の変動に備えるにはどうしたらよい？

金利が上昇してきたときに繰上返済ができるような貯蓄を心がけましょう。金利の動向をウォッチすることも忘れないようにしましょう。

変動金利型で借入れし、金利が上昇すると毎回の返済額も増えてしまいます。まずは増えることを前提に、増えても支払える程度の借入額にすることがポイントです。そうすれば、返済していても家計に余裕が生まれるはず。その余裕分を貯蓄しておけば、将来もし金利が上昇したら繰上返済することで毎回の返済額や総返済額を抑えることが可能になります。

最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかではあるものの金利が上下しています。2014年は金利は下がる傾向にあり、長期の固定金利商品の代表的なものであるフラット35の金利は過去最低を更新するなど低い水準が続いています。

金利上昇時に総返済額を抑える例

固定金利型で借入れした場合には、金利が下がってきたら、借換えをした方が支払う利息額が少なくてすむことがあります。より効率的に返済するためにも、金利の状況はいつもチェックするようにしましょう。

金利タイプは金利がこれからどのように動くと考えるか、で選ぶのが基本ですが、一人ひとり違う家計の状況や借入額、価値観から選ぶという考え方もあります。

いずれにしても、住宅ローンは住宅購入には欠かせない身近なものでありながら、金額も大きく、よく理解せずに利用すると大きな痛手を受ける危険性も秘めています。

住宅ローンの基本は「金利」ですので、金利の仕組みをよく理解し、しっかりと自分の考えを持った上で住宅ローン選びをしていきましょう。

金利の理解を深めて、住宅ローンの効率的な返済を。

詳しい情報はこちら「金利が上昇したらどうする？リスクとその対策」

金利は借りた月の金利が適用される

住宅ローンの金利は毎月発表されていますが、実際に自分が借りる住宅ローンの金利はいつのものになるのでしょうか？ほとんどの金融機関は、ローンが実行される月の金利を適用します。そのため、契約後、引き渡しまでの期間が長い場合は、金利が大きく変わる場合もあるので、引き渡しの2ヶ月程度前に再度確認するようにしましょう。なお、財形住宅融資などのように申込時の金利というローンもあります。いつの金利が適用されるかを確認しておきましょう。

住宅ローンをなるべく低い金利を適用してもらうには

住宅ローンの金利を見てみると、多くの銀行に「引き下げ幅」があります。これは、本来の金利（基準金利、店頭金利などといわれるもの）からどれだけ引き下げてくれるか、という話。この「引き下げ幅」が大きいほど、実際に適用される金利が低くなります。

詳しい情報はこちら「金利引き下げ交渉の前に準備すべき3つのこと」＞

引き下げ幅って何？（ある銀行の例）

• 基準金利　2.475％
  金利引き下げ幅　-1.5％〜-1.7％

  

  適用金利は？
  金利引き下げ幅が-1.5％の場合　0.975％
  金利引き下げ幅が-1.7％の場合　0.775％

上記のように引き下げに幅をもたせている金融機関があります。自分の引き下げ幅は審査によって決まります。審査において、物件の価値や、借入れする人の返済力を総合的に判断して決定されます。

では、どのような人の引き下げ幅が大きくなるかというと、「安定した収入があり、確実に返済してくれる」と銀行が見込んだ人です。勤務先も安定していて、本人の毎年の収入に大きな波がない人の方が望ましいと考えられ、大手企業の正社員などが当てはまります。勤務年数も長い方が安定しているとみられます。

確実に返済してくれる、という点では返済に余力がある方がよいので、年収に対しての借入額が適正かどうかが大切でしょう。これは主に「返済負担率」（年間返済額の年収に対する割合）というものでみられます。

住宅ローンの借入額だけでなく、他の借入金も含めてみられますので、車など他のローンは無い方が有利です。

金融機関の中には、頭金の割合によって異なる金利を適用しているところがあります。ある銀行では、頭金が20％以上の人の引き下げ幅は−1.5％〜−1.7％なのに対して、頭金が20％未満の人は−1.4％〜−1.7％と公表しています。このように頭金が多ければ引き下げ幅の下限で0.1％の差が出ます。

頭金が多ければ、物件の価値に対して借入れしている割合が少なくなります。金融機関側からすれば、もしも返済できなくなった場合の担保の確実性が上がるのです。

住宅ローン金利交渉はできるのか？

銀行から金利を提示されてから、金利交渉する余地はあるのでしょうか？ 「必ずできる」とは言い切れませんが、実際には交渉の結果下げてもらったという人もいます。

どんな人なら、交渉の結果金利を下げられるかというと、金融機関が「この人に借りてほしい」と思う人です。先に記載したような、確実に返してくれる、いわゆる良質な顧客である必要があります。まずは、自分に金利を引き下げてもらえるような条件が揃っているか、客観的に自分を見てみましょう。他行で仮審査を受けてみるのも一手です。もっと低い金利で審査が通っていることを示すことができれば、説得力が増します。

さて、借入れ中の人は、新規で借入れる人よりも現在の自分の金利の方が高いことに疑問を感じることもあるでしょう。もっと低い金利にするには、通常他行へ借り換えを行いますが、借り換えには費用がかかります。そこで、今の住宅ローンの金利を引き下げてもらえないかの交渉をしてみるのも良いでしょう。

この場合でも、「引き下げてくれなければ、借り換えます」という本気度を示すために、借り換え費用を支払っても効果が出るような、他行の住宅ローンを調べ、できれば仮審査を出しておくとよいでしょう。

新規でも借入れ中でも、交渉するには「自分を知る」「世の中を知る」の両方の準備が大切です。「このくらいなら下げてくれそうだ」という程度を知るためにも、世の中の住宅ローンの金利状況は調べておくべきでしょう。やみくもに下げて欲しいと言うよりも、「こういう理由で下げてほしい」と伝える方がずっと上手な交渉です。

なお、金融機関側にもその時々で事情や方針があります。たまたま実績を上げたい時期に当たれば引き止めてくれやすいでしょうし、借り換える人はあえて追わない方針にしている場合もあります。

「こうすれば交渉で金利を下げられる！」という明確な方法はありませんし、手間も時間もかかりますが、金利が下がれば、大きな金額の節約につながります。たとえダメもとでも、金利の交渉にトライしてみるのもよいでしょう。

金利動向・見通し

今までの金利の動きは？

90年代までは金利が高い時代でしたが、ここ十数年は低い水準で安定しています。

変動金利型の金利の推移を見てみると、1990年頃に8.5%まで上昇したこともありました。バブル崩壊後は、ゼロ金利政策（金融緩和）などもあり、現在まで金利はほぼ最低水準で安定しています。

最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかではあるものの金利が上下しています。長期固定金利の代表格とも言えるフラット35の金利は、2016年8月に過去最低金利になって以降、1％台前半の低い水準が続いています。

ただし、これらはあくまでも過去のデータです。これから住宅ローンを借入れする人や、現在返済中の人は、今後金利がどう動くかが重要です。

銀行の変動金利型（基準金利）の推移

フラット35の過去3年間の金利推移

金利はこれからどう動く？みんなはどう考えている？

今後一年間は「ほとんど変わらない」と考えている人が多く、現状より低下するという考えは少数派です。

実際に住宅ローンを借り入れした人が、今後一年間の金利はどう動くと考えているのかを聞いたアンケート結果では、全体で見ると

・「ほとんど変わらない」と考える人が約半数
・「現状よりも上昇する」と考える人が約３分の１
となっています。

このように、今よりも金利が下がると考える人は少ないようです。

さらに借りた金利タイプ別に見てみると、全期間固定型で借入れした人は現状よりも上昇すると考える人が一番多く、変動型で借入れした人はほとんど変わらないと考える人が多いという結果でした。

住宅ローン利用者の実態調査

※住宅金融支援機構「2016年度民間住宅ローン利用者の実態調査（民間住宅ローン利用者編）第2回」より

金利の動きはウォッチすべき？

住宅ローンの返済は長期にわたります。リスクに備えるためにも、より有利な返済をするためにも、折にふれて金利の状況を確認しましょう。

金利が変わるタイプの住宅ローンを借りている人は、金利が上昇するような動きになってきたときには備えが必要です。金利が固定されているものを借入れしている人も、金利が下がっている時には借換えをした方が有利になることもあります。

10年、20年、30年という長期間の間には、経済状況はめまぐるしく変化しますので、できるだけ金利の動きに注目していることが、上手に返済するコツです。

住宅ローン金利は、借り入れ時だけなく、長期間にわたって確認したい。