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住宅ローン 金利比較

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住宅ローン 金利比較

住宅ローンを比較するときに、最も基本になるのが「金利」です。金利とは、借りている額に対して、支払う利息の割合のことを指します。ここでは最新の住宅ローン金利や金利タイプ別の金利推移のほか、住宅ローンの人気ランキング、金利に関する借入レポートなど幅広く紹介します。

最新の住宅ローン金利

プロが解説!住宅ローンの金利推移・動向

2019年2月12日 更新

豊田眞弓さん

豊田眞弓
FPラウンジ代表。ファイナンシャルプランナー、家計力アップトレーナー。 経営誌や経済誌のライターを経て、1994年より独立系FPとして活動。現在は、個人相談業務を行うほか、講演などでも活躍。新聞や雑誌、サイトなどに多数のマネーコラムを寄稿、雑誌などでは記事の監修やアドバイスなども行う。ライフワークとして子どもや大人の金銭・金融教育にも携わる。

住宅ローン返済額シミュレーション

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      • 金利タイプ全期間固定金利
        →全期間固定金利
      • 残高2,500万円
      • 残りの返済期間20年
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住宅ローンの金利に関する借入レポート(評判・レビュー)

  • 新規借り入れ夫婦と子供・マンション
    金利とサポート体制に満足です。
    評価点数(金利):4

    金利の安さが決め手でした。お世話になっているファイナンシャルプランナーさんにもすすめられ、借入先の候補に選びました。複数の金融機関の審査も行いましたが、その中で一番金利が安くて、また担当者のサポートも安心できるものでした。

  • 新規借り入れ夫婦と子供・一戸建て
    不動産投資をしていますが融資を受けることができました。
    評価点数(金利):4

    不動産を購入した不動産仲介会社に紹介してもらいましました。
    不動産投資をしており、借り入れ当時に約1億円の借り入れがありました。
    他行では融資交渉が難航しましたが、りそな銀行ではしっかりと収支等をヒアリングしていただき、
    最終的にフルローンで住
    続きを読む 宅ローンを組むことができました。
    金利や融資期間の条件面が良く、借り入れ手続きも非常にスムーズに対応いただき、満足しています。
    良い取引ができました。

  • 新規借り入れ夫婦と子供・一戸建て
    頭金ゼロから繰り上げ返済中
    評価点数(金利):4

    住宅ありきだったので、銀行の比較はせずに不動産屋さんの進められるがままに静岡銀行で住宅ローンを組みました。
    昔静岡に転勤していた事もあり、馴染みもあったので。

    頭金は用意していない今考えると勢いでの購入でしたが、その後繰り上げ返済も順調であと
    続きを読む 10年後くらいには完済予定です。
    また低金利や借り換えもよく他社から営業を受けるので、静岡銀行さんに相談したところ、当初の金利よりもサービスしてくれました。
    アットホームで相談しやすい銀行です。

  • 新規借り入れ男性・マンション
    初めての住宅ローンでしたが手続きがスムーズかつ丁寧でした
    評価点数(金利):4

    初めての住宅購入および住宅ローンでした。また、自営業であるため、一般の会社員に比べ審査基準が厳しいと聞いたことがあり、多少の不安を抱えていました。

    りそな銀行を知ったきっかけは、住宅販売会社から複数の金融機関の紹介があったためです。
    選択した
    続きを読む 理由は、審査に通った金融機関のなかでその当時一番条件(金利、ATMの利便性)が良い部類であったこと。
    また、実際に担当者の方から丁寧な説明があり、上記の不安が薄れていったことです。

    契約に際する手続きもスムーズで総じて満足のいく経験となりました。

  • 新規借り入れ夫婦・マンション
    メガバンクだけにサポートがしっかりしてました
    評価点数(金利):5

    埼玉県でマンションを購入するにあたり、
    安心感のあるメガバンクや地銀にするか、
    金利の低いネット銀行にするか迷いました…

    最終的に、みずほ銀行と埼玉りそな銀行が候補に残り、
    会社の福利厚生が適用できて、ネットである程度手続きができるみずほ
    続きを読む 銀行に落ち着きました。

    郵送や電話でのやりとりはあるものの、殆どはメールやネットで手続きでき、
    間違って手続きしていた際のサポートの体制もしっかりしていたのは
    さすがメガバンクだと感じました。

    団信や火災保険も損保ジャパンなので安心感がありますし、
    みずほマイレージクラブの適用を受けられるので、ATM手数料の優遇があります。

    地元の埼玉りそな銀行、武蔵野銀行、埼玉縣信用金庫の方が親切かな?とも思いましたが、
    みずほ銀行さんはきめ細かい対応をしてくださったので満足です。

住宅ローン金利の基礎知識

  • 金利とは何か

    住宅ローンを比較するときに、最も基本になるのが「金利」です。住宅ローンを選ぶ際になぜ「金利」が大切になるのかを理解するためにも、金利の基本を知っておきましょう。

    そもそも金利とは?

    お金を借りたときには、その対価として利息を支払います。借りている額に対して、支払う利息の割合のことを「金利」と言います。

    元金・利息・金利のイメージ

    毎月の利息額の元金(借りている額)に対する割合を月利、年間の利息額の元金に対する割合を年利といいます。住宅ローンで表示されている金利は年利です。

    なお、実際には毎月元金を返済するので、元金は少しずつ減っていきます。その減った元金(残高といいます)に対して、利息がかかるので、支払う利息額は毎回減っていきます。

    金利が変わるとどのくらいの差が出るのか

    例えば、3,000万円を30年間で返済した場合、金利が1%違うと返済額の総額は500万円以上多くなります。

    金利が高いほど、毎回の返済額も多くなり、総返済額も多くなります。たとえ1%の違いでも、総額で見ると大きく違うことがわかります。

    金利による返済額の違い 3,000万円、30年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合の毎月返済額と総返済額のイメージ

    毎回の返済額は元金の返済分と利息の合計額です。そのため、金利が上がると返済額が多くなるにもかかわらず、内訳を見てみると元金返済分は減っていることがあります。金利が高いほど元金が減るスピードも遅くなってしまいます。

    毎月返済額の金額と内訳の違い 3,000万円、30年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合の初回返済額のイメージ

    金利はどうやって決まるの?

    世の中のさまざまな経済的な変化にともない、金利も変動します。景気がよくなったり、物価が上がったりすれば一般的には金利も上昇します。

    金利変動の要因 金利が上がる要因・下がる要因のイメージ

    金利はいろいろな要因が複合して、その結果として決まります。そのため、景気は良くないのに物価が上昇したため金利も上がるということもありえます。

    実際の住宅ローンの金利は、「無担保コール翌日物金利」(変動金利型の金利に影響します)や「10年国債の利回り」(10年固定や35年固定など長期固定の金利に影響します)というものを指標の一つとして、各銀行が毎月決定しています。

    住宅ローン関連金利の推移(10年国債の利回り) 10年国債の利回りのイメージ
    「固定金利型」は10年国債の動きに連動

    固定期間が10年以上など長いものは、長期金利に影響されるところが大きくなります。長期金利が動く代表的な指標は新発10年ものの国債の利回りです。例えば株高になると、国債は売られ利回りは上昇します。また、世の中の景気がよくなると上昇傾向になります。新聞などに載る長期金利や日経平均株価の動きから予測ができます。

    「変動金利型」は日本銀行の経済政策に注目!

    変動金利が動く代表的な指標は「無担保コールレート(オーバーナイトもの)」です。これは、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出すときの金利で、現在は政策金利の役割もあります。日本銀行はこの政策金利を上げ下げして、景気をコントロールしています。日本銀行が金融緩和をはかれば低く、金融引き締めに動けば高くなるのが基本的な考え方です。新聞やテレビのニュースなどで、日本銀行の方針発表を確認することで、変動金利の動きをある程度予測できます。
    10年国債の利回りはH27年半ばから下降傾向となり、H28年2月にはマイナスになりました。その後マイナス金利からは脱したものの、H29年は0.1%程度と非常に低い水準が続いています。

    ※「無担保コール翌日物金利」の金利は毎営業日ごとに日本銀行のサイトで発表されており、過去のデータも確認することができます。

  • 金利の選び方

    住宅ローンの金利タイプは大きく3つ

    住宅ローンの金利タイプには、大きく3つのタイプがあります。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを知っておきましょう。

    金利の変動がない「全期間固定金利型」

    その名のとおり、借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。借り入れ時に全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。代表例はフラット35です。フラット35Sのように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つになります。特別な優遇期間のあと金利が変わるものもあります。3つの金利タイプの中では金利は高めになります。

    「全期間固定金利型」は借り入れから完済まで返済額が変わらない

    全期間固定金利型のメリット・デメリット

    メリット

    1. 毎月の返済額が変わらないので、ライフプランが立てやすい
    2. 返済額が確定できて安心
    3. 低金利時においては、完済まで低金利の恩恵を受けられる

    デメリット

    1. 高金利時に選んだ場合、その後市場金利が低下しても、金利は高いままになってしまう
    一定の期間の金利を固定できる「固定金利期間選択型」

    当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年などから選べます。金利は一般的に固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によって違うので、あらかじめ確認しておきましょう。

    「固定金利期間選択型」は選んだ期間中の返済額は一定。期間終了後は、改めて変動か期間を選ぶ

    固定期間選択型のメリット・デメリット

    メリット

    1. ライフプランをもとにするなど、必要な期間は返済額を一定にできる
    2. 全期間固定よりも金利を低くおさえられる

    デメリット

    1. 固定期間終了時には、金利変動のリスクがある
    2. 変動金利型のように返済額の増額幅を制限するルールがないため
    3. 固定期間終了後、返済額が大きく増える可能性がある
    半年ごとに金利を見直し「変動金利型」

    変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には3つの金利タイプの中では、一番金利が低くなっています。
    5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています(一部の金融機関を除く)。とはいえ、金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということも。金利の上昇が大きいと、返済額全てが利息にあてられ、それでも利息に足りず未払い利息が発生する可能性があることも知っておきましょう。

    「変動金利型」のイメージ

    変動金利型のメリット・デメリット

    メリット

    1. 金利が下がれば、返済額も少なくなり、金利下降場面では返済額が減る
    2. 他の金利タイプに比べて金利が低い

    デメリット

    1. 常に金利変化に対する不安がつきまとう
    2. 急激な金利上昇期には未払い利息が生じる可能性がある
    3. 将来の返済額や総返済額が読みづらく、長期的な計画が立てにくい

    金利タイプ選びの基本は?

    金利が上昇するときには固定金利型を、金利が低下するときには変動金利型を選ぶのが王道です。

    低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても適用金利は低いままです。一方、高金利時ならば変動金利型のローンを利用すれば、市場金利が下がるにつれ適用金利も下がります。

    これから金利が上昇するというときには固定金利型、これから金利が下がるというときには変動金利型が金利タイプ選びの基本的な考え方です。

    金利タイプ選びの基本的な考え方 金利が上昇するとき(低金利時)のイメージ 金利が低下するとき(高金利時)のイメージ

    変動か固定、どんな人に向いている?

    どの金利タイプを選ぶかは多くの人が悩むところです。返済額の多少や損得は、完済するまで結論が出ません。金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、生活設計も金利タイプ選びの際には重要なポイントになります。

    金利タイプ こんな人に向いている
    全期間固定金利型
    • 毎月の住居費を完済まで確定させたい人
    • 返済期間が長く、家計状況の変化が大きいと予想する人
    • 新聞などあまり読まず、社会情勢に目を向けるのが苦手な人
    • 心配性な性格で、金利の動きに不安やストレスを感じやすい人
    固定金利期間選択型
    • 当面、子どもの教育費などが重なり返済額を抑えたいが、その間の金利変動リスクは避けたい人
    • 一定期間が過ぎたら、妻が働くなどで収入がアップする予定のある人
    • 今は車などのローンがあるが、終われば家計に余裕ができる人
    変動金利型
    • 金利上昇にも対応できるような家計に余裕のある人
    • 早い時期から、繰上返済しようと計画している人
    • 妻が働くなど、家計収入の増える予定のある人
    • 教育費など、今後大きな支出がない人
    • 経済雑誌やニュースなどを見るのが好きな人

    店頭金利と適用金利の違い

    金融機関の住宅ローン金利を見ると、次のような表示があります。それぞれ、どのような意味があるのでしょうか?

    店頭金利と適用金利
    (1)店頭金利 3.5%
    (2)金利引き下げ幅 2.2%
    (3)適用金利 1.2%
    (4)当初特約期間終了後の金利引き下げ幅 1.4%
    (1)店頭金利

    引き下げなどが行われる前の、本来の金利です。金融機関によって表現が異なり、店頭表示金利、基準金利などと表示されているものもあります。

    (2)金利引き下げ幅

    昨今の住宅ローンは、ほとんどが本来の金利である店頭金利よりも低い金利で融資されます。店頭金利から何%引き下げてくれるかというのが金利引き下げ幅です。この金利引き下げ幅は、金融機関によっては審査次第で決められることもあり、●%〜●%と幅をもって表示されていることもあります。

    (3)適用金利

    融資してくれる際の実際の金利です。店頭金利(1)から金利引き下げ幅(2)を差し引いたものが適用金利となり、返済額はこの適用金利で決まります。

    (4)当初特約期間終了後の金利引き下げ幅

    固定金利選択型の場合、当初の固定金利期間(=当初特約期間)と、固定金利期間終了後とで金利引き下げ幅が異なる場合があります。例えば、上記の事例が10年固定だった場合、当初10年間は店頭金利から2.2%引き下げられますが、11年目以降はその時点の店頭金利から1.4%の引き下げに変更されます。固定金利選択型の場合は、当初特約期間終了後にどのくらい引き下げてくれるのかも総返済額に影響してくるため、当初の適用金利と合わせて確認・比較することが重要です。

    住宅ローンの金利はほとんどの金融機関では、毎月第一営業日に発表され、その月に実行されるものに適用されます。

    金利の変動に備えるにはどうしたらよい?

    金利が上昇してきたときに繰上返済ができるような貯蓄を心がけましょう。金利の動向をウォッチすることも忘れないようにしましょう。

    変動金利型で借入れし、金利が上昇すると毎回の返済額も増えてしまいます。まずは増えることを前提に、増えても支払える程度の借入額にすることがポイントです。そうすれば、返済していても家計に余裕が生まれるはず。その余裕分を貯蓄しておけば、将来もし金利が上昇したら繰上返済することで毎回の返済額や総返済額を抑えることが可能になります。

    最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかではあるものの金利が上下しています。2014年は金利は下がる傾向にあり、長期の固定金利商品の代表的なものであるフラット35の金利は過去最低を更新するなど低い水準が続いています。

    金利上昇時に総返済額を抑える例 3,000万円、30年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済の場合のイメージ

    固定金利型で借入れした場合には、金利が下がってきたら、借換えをした方が支払う利息額が少なくてすむことがあります。より効率的に返済するためにも、金利の状況はいつもチェックするようにしましょう。

    金利タイプは金利がこれからどのように動くと考えるか、で選ぶのが基本ですが、一人ひとり違う家計の状況や借入額、価値観から選ぶという考え方もあります。

    いずれにしても、住宅ローンは住宅購入には欠かせない身近なものでありながら、金額も大きく、よく理解せずに利用すると大きな痛手を受ける危険性も秘めています。

    住宅ローンの基本は「金利」ですので、金利の仕組みをよく理解し、しっかりと自分の考えを持った上で住宅ローン選びをしていきましょう。

    金利の理解を深めて、住宅ローンの効率的な返済を。

    金利は借りた月の金利が適用される

    住宅ローンの金利は毎月発表されていますが、実際に自分が借りる住宅ローンの金利はいつのものになるのでしょうか?ほとんどの金融機関は、ローンが実行される月の金利を適用します。そのため、契約後、引き渡しまでの期間が長い場合は、金利が大きく変わる場合もあるので、引き渡しの2ヶ月程度前に再度確認するようにしましょう。なお、財形住宅融資などのように申込時の金利というローンもあります。いつの金利が適用されるかを確認しておきましょう。

    適用金利は住宅の引き渡しから

    住宅ローンをなるべく低い金利を適用してもらうには

    住宅ローンの金利を見てみると、多くの銀行に「引き下げ幅」があります。これは、本来の金利(基準金利、店頭金利などといわれるもの)からどれだけ引き下げてくれるか、という話。この「引き下げ幅」が大きいほど、実際に適用される金利が低くなります。

    引き下げ幅って何?(ある銀行の例)

    • 基準金利 2.475%
      金利引き下げ幅 -1.5%〜-1.7%
      適用金利は?
      金利引き下げ幅が-1.5%の場合 0.975%
      金利引き下げ幅が-1.7%の場合 0.775%

    上記のように引き下げに幅をもたせている金融機関があります。自分の引き下げ幅は審査によって決まります。審査において、物件の価値や、借入れする人の返済力を総合的に判断して決定されます。

    では、どのような人の引き下げ幅が大きくなるかというと、「安定した収入があり、確実に返済してくれる」と銀行が見込んだ人です。勤務先も安定していて、本人の毎年の収入に大きな波がない人の方が望ましいと考えられ、大手企業の正社員などが当てはまります。勤務年数も長い方が安定しているとみられます。

    確実に返済してくれる、という点では返済に余力がある方がよいので、年収に対しての借入額が適正かどうかが大切でしょう。これは主に「返済負担率」(年間返済額の年収に対する割合)というものでみられます。

    住宅ローンの借入額だけでなく、他の借入金も含めてみられますので、車など他のローンは無い方が有利です。

    金融機関の中には、頭金の割合によって異なる金利を適用しているところがあります。ある銀行では、頭金が20%以上の人の引き下げ幅は−1.5%〜−1.7%なのに対して、頭金が20%未満の人は−1.4%〜−1.7%と公表しています。このように頭金が多ければ引き下げ幅の下限で0.1%の差が出ます。

    頭金が多ければ、物件の価値に対して借入れしている割合が少なくなります。金融機関側からすれば、もしも返済できなくなった場合の担保の確実性が上がるのです。

    住宅ローン金利交渉はできるのか?

    銀行から金利を提示されてから、金利交渉する余地はあるのでしょうか? 「必ずできる」とは言い切れませんが、実際には交渉の結果下げてもらったという人もいます。

    どんな人なら、交渉の結果金利を下げられるかというと、金融機関が「この人に借りてほしい」と思う人です。先に記載したような、確実に返してくれる、いわゆる良質な顧客である必要があります。まずは、自分に金利を引き下げてもらえるような条件が揃っているか、客観的に自分を見てみましょう。他行で仮審査を受けてみるのも一手です。もっと低い金利で審査が通っていることを示すことができれば、説得力が増します。

    さて、借入れ中の人は、新規で借入れる人よりも現在の自分の金利の方が高いことに疑問を感じることもあるでしょう。もっと低い金利にするには、通常他行へ借り換えを行いますが、借り換えには費用がかかります。そこで、今の住宅ローンの金利を引き下げてもらえないかの交渉をしてみるのも良いでしょう。

    この場合でも、「引き下げてくれなければ、借り換えます」という本気度を示すために、借り換え費用を支払っても効果が出るような、他行の住宅ローンを調べ、できれば仮審査を出しておくとよいでしょう。

    新規でも借入れ中でも、交渉するには「自分を知る」「世の中を知る」の両方の準備が大切です。「このくらいなら下げてくれそうだ」という程度を知るためにも、世の中の住宅ローンの金利状況は調べておくべきでしょう。やみくもに下げて欲しいと言うよりも、「こういう理由で下げてほしい」と伝える方がずっと上手な交渉です。

    なお、金融機関側にもその時々で事情や方針があります。たまたま実績を上げたい時期に当たれば引き止めてくれやすいでしょうし、借り換える人はあえて追わない方針にしている場合もあります。

    「こうすれば交渉で金利を下げられる!」という明確な方法はありませんし、手間も時間もかかりますが、金利が下がれば、大きな金額の節約につながります。たとえダメもとでも、金利の交渉にトライしてみるのもよいでしょう。

    金利交渉の準備

    1. 世の中の金利水準など住宅ローンの状況を把握する
    2. 安定した年収など、確実に返済できる状況をPRする
    3. 他行に仮審査を出し、ほかでもっとよい条件で貸してくれるところがあることを示す
  • 金利動向・見通し

    今までの金利の動きは?

    90年代までは金利が高い時代でしたが、ここ十数年は低い水準で安定しています。

    変動金利型の金利の推移を見てみると、1990年頃に8.5%まで上昇したこともありました。バブル崩壊後は、ゼロ金利政策(金融緩和)などもあり、現在まで金利はほぼ最低水準で安定しています。

    最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかではあるものの金利が上下しています。長期固定金利の代表格とも言えるフラット35の金利は、2016年8月に過去最低金利になって以降、1%台前半の低い水準が続いています。

    ただし、これらはあくまでも過去のデータです。これから住宅ローンを借入れする人や、現在返済中の人は、今後金利がどう動くかが重要です。

    銀行の変動金利型(基準金利)の推移 90年、91年には最高で8.5%まで上昇、ゼロ金利時2.375%、2015年12月は2.475%
    フラット35の過去3年間の金利推移 2013年7月は2.05%、2015年12月は1.55%

    金利はこれからどう動く?みんなはどう考えている?

    今後一年間は「ほとんど変わらない」と考えている人が多く、現状より低下するという考えは少数派です。

    実際に住宅ローンを借り入れした人が、今後一年間の金利はどう動くと考えているのかを聞いたアンケート結果では、全体で見ると

    ・「ほとんど変わらない」と考える人が約半数
    ・「現状よりも上昇する」と考える人が約3分の1
    となっています。

    このように、今よりも金利が下がると考える人は少ないようです。

    さらに借りた金利タイプ別に見てみると、全期間固定型で借入れした人は現状よりも上昇すると考える人が一番多く、変動型で借入れした人はほとんど変わらないと考える人が多いという結果でした。

    住宅ローン利用者の実態調査 住宅ローン利用者の実態調査のグラフ

    ※住宅金融支援機構「2016年度民間住宅ローン利用者の実態調査(民間住宅ローン利用者編)第2回」より

    金利の動きはウォッチすべき?

    住宅ローンの返済は長期にわたります。リスクに備えるためにも、より有利な返済をするためにも、折にふれて金利の状況を確認しましょう。

    金利が変わるタイプの住宅ローンを借りている人は、金利が上昇するような動きになってきたときには備えが必要です。金利が固定されているものを借入れしている人も、金利が下がっている時には借換えをした方が有利になることもあります。

    10年、20年、30年という長期間の間には、経済状況はめまぐるしく変化しますので、できるだけ金利の動きに注目していることが、上手に返済するコツです。

    住宅ローン金利は、借り入れ時だけなく、長期間にわたって確認したい。

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