住宅ローン審査

購入したい土地や建物が決まり、いよいよ念願のマイホームを手に入れる！そんな住宅購入の際、大半の人が利用するのが住宅ローンです。

でも、実はこの住宅ローン、借りる金額が大きいだけあって、人によっては審査に通りにくいこともしばしば。申し込みをするには、どんなステップが必要なのでしょうか？

まず、知っておきたいのが住宅ローンには2つの審査があるということ。
ひとつ目は、自分が欲しい物件の価格や工事請負金額がある程度決まったときに、銀行などの金融機関がおこなう「事前審査（仮審査）」。そして、その事前審査終了後、信用保証会社等がおこなう「本審査」があります。

まず、突破すべきは銀行による「事前審査」になりますが、このときに「申込者の収入、財産状況でその物件を購入できるのか」。また、「銀行から住宅ローンの融資を受けることが可能なのか」「どのようなペースだったら、返済が可能なのか」など、申込者の返済能力と信用力、そして返済プランなどが確認されます。

事前審査に必要なのは、自分の収入状況を証明できる書類（源泉徴収票や確定申告書、決算書など）や印鑑、健康保険証や運転免許証。また、もしも自動車ローンなど別の債務を抱えている場合は、その債務額がわかる書類が必要になります。銀行によっては事前審査で物件の書類の提出を求められる場合があります。

それら資料を元に、銀行側は「完済時の年齢」や年収に占める住宅ローン返済の割合を示す「返済負担率」、現在の会社の「勤続年数」や「年収」、自分が欲しい物件の「担保評価額」、申込者の「健康状態」などを確認します。これらの審査には、だいたい3日前後ぐらいかかると考えておくとよいでしょう。

その審査に通った後、ようやく信用会社による「本審査」がおこなわれます。こちらも同じように、申込者の返済能力と信用力を調査されます。審査に通れば、いよいよ「本契約」へと至ります。

工程だけみると、そこまで大変そうには感じないかもしれませんが、申込者の状況によっては審査に落ちることも実によくあること。そこで、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに、住宅ローン初心者が申込時の注意点を聞いてみました。

「まず、最初の難関は銀行の事前審査です。でも、実は銀行によって審査の方針は全く違うので、『この人だったら確実に通る！』という明確な基準は存在しない。ひとつの銀行では通った審査が別の銀行でも通るとは限らないんです。そんななか、審査時の注意点として多くの人が陥りがちなのが、『複数の銀行に手当たり次第に審査に出す』というものです」

どこの銀行に出せば審査に通るかわからないから、「とりあえずたくさんだしておこう！」と考えてしまいがちなところですが、これが実は落とし穴なのだとか。

「審査のときには、個人信用情報と呼ばれる個人の金融履歴をチェックされます。そこで、審査に出すと審査に出したという履歴がつきます。すると、次に別の銀行へローンを申し込むときに、『あ、この人は別の銀行で審査に落ちたから来たのだろう』と思われてしまい、審査に通りづらくなってしまうんです。『自分の信用情報にはまったく問題がない！』と自信がある人以外は、お試しで審査に出してみるというのは避けて欲しいですね」

では、自分の履歴に不安がある人は、いったいどうしたらいいのでしょうか？

「自分の履歴を知りたいという人は、自分の個人信用情報を取り寄せて確認してみるのが一番。日本にはCIC、KSC、JICCという個人信用情報センターが3つあります。できれば全部から取り寄せて、自分の過去の履歴をチェックしてみましょう。自分の履歴に自信がある人でも、意外と『携帯電話代の支払いに遅延があった』『レンタルDVDの返済を忘れていた』なんて細かい傷があったりするので、よくよく確認することをおすすめします」

個人信用情報を取り寄せて、自分の信用情報に問題がなければ、いざ銀行へ。

「それでも、審査に出すのは最大3行ぐらいまでにしておいたほうがいいですね。多く出しすぎると、金融機関が警戒して審査するスタンスが厳しくなることがあるからです。」

何百万円、何千万円という巨額なお金を動かすのだから、銀行側は確実に返済してくれる人にしかお金を貸したがらないのは当然のこと。住宅ローンの審査前には、まずは自分の個人情報をしっかり把握することを忘れずに！

「実際のところ銀行や保証会社がどのような基準で審査しているのかはわからないので、明確な理由を探すのは困難ですが、住宅ローンに落ちてしまう理由は、意外とたくさんあると言われています。借りたい金額に比べて、資産や年収が足りない。これまで借金をしたことがある。まだ返済できていないローンがある……など、考えられる要素はいくつもあります」

では、一度審査に落ちてしまったら、別の銀行に出しても、もう審査は通らないものなのでしょうか？

「そんなことありません。しかるべき対処策を取ればローンを通すことは可能です。審査に落ちてしまった時、まずやるべきは『審査に落ちた理由』を考えること。だいたいの人は、『自分はなにも問題がないはずだ』と思って審査を出しているのですが、意外と自分が知らないところでなにかしら問題を起こしているケースも多いんです。本人はなにも問題がないと思っていたけれども、よくよく思い出してみると『クレジットカードの支払いが少し遅れてしまった』『DVDの返却をしそびれたことがある』など、細かいミスをしていたなんてこともあります。1個なにか思い出す点があったら、だいたい10個ぐらいはなにか履歴に傷をつけている可能性があると考えたほうがいいでしょうね」

なお、銀行や保証会社が住宅ローンの審査をおこなうとき、その申込者の「個人信用情報」をチェックします。この個人信用情報とは、銀行や貸金業者、クレジットカード会社などが共有している個人の信用情報のこと。落ちた理由を知りたいときは、自分の個人信用情報を取り寄せて確認するのが一番の早道だとか。

そこで気になるのが、対処の仕方。もしも審査に落ちる要因になりそうなことが合った場合、どうやってリカバリーをすればよいのでしょうか？

「まず、一番簡単なのは『待つ』こと。一度個人信用情報に記載されると、問題情報が更新されるのは、その内容によりますが1〜10年ほどかかります。たとえば、事故情報は5年間掲載されるとされていますが、3年前にクレジットカードの引き落としが期日に間に合わなかった場合、あと2年でその記録は消えると考えられます。その場合は、『あと2年待って、そこから新たに申し込みをしてください』とお伝えします」

つまり、だいたいのことは時間が解決してくれるもの。一度審査に落ちたからといって、そんなに気落ちする必要はありません。

「また、過去にミスはおかしたもののその回数が少なかったり、故意ではない場合は、書類提出の際に『なぜそうなったのか』を金融機関側に説明するレターをつけるのがオススメです。たとえば、『一度携帯の支払いが遅れましたが、このときは銀行の口座を切り替えているタイミングだったので、うまく支払いができませんでした。でも、現在は口座がひとつにまとまっているので、そういったミスは起こしません』など、『なぜそんなことになったのか』『今後どうやってその事態を防ぐのか』をしっかり明記して提出すれば、金融機関側の心証も良くなります。もっともウソはダメですけどね（笑）」

さらに、「審査を通す上で、なにより大切なのが『新たな傷』を作らないこと」だと淡河さんは続けます。

「いかに自分が落ちた理由がわかっていたとしても、また新たに借金をしたり、支払いミスなどを起こしてしまったりしては元も子もありません。自分が落ちた理由がわかったら反省して、また同じことを起こさないためにはどうしたらよいかを考え、しっかりと対処しましょう」

借金体質の人は日頃の生活を改善し、ついつい支払いが遅れがちな人は口座引き落としにして未払いを防ぐなどなにかしら手を尽くすことが大事ということ。こういった日々のこまめな努力が、住宅ローン審査を通りやすくする秘訣なのです。

住宅ローンの審査を待つ間、「なんでこんなに連絡が来ないんだろう……。ひょっとして書類に不備があったのかも？」などとやきもきしてしまう人も多いかもしれません。そこで、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに、審査期間の目安について聞いてみました。

「まず、住宅ローンの審査の過程には、『事前審査』と『本審査』の2つの審査があります。事前審査の場合は、基本的なデータを入力してコンピュータで処理するだけのところも多いので、早ければ数時間から1日。長くても1週間ぐらいで終わりますね。あと、それぞれの金融機関によって見るポイントが少し違うので、銀行よりも信託銀行のほうが審査期間は長いというイメージがありますね」

その審査に通った後、ようやく信用会社による「本審査」がおこなわれます。こちらも同じように、申込者の返済能力と信用力を調査されます。審査に通れば、いよいよ「本契約」へと至ります。

では、続けて本審査はどのくらいの時間がかかるものなんでしょうか？

「本審査はだいたい1週間から1か月ぐらいが普通です。だから、これより審査に時間がかかっている場合は、金融機関側から『あれ、ちょっとこの人にお金を貸すのは不安だな？』と思われて審査が難航している可能性が高いですね」

それでは、金融機関側から難色を示されて審査期間が長くなる場合、どんなケースが該当するのでしょうか。

「まず、わかりやすいところでいえば頭金の額です。たとえば、頭金がなかったり、通常よりも少なめだった人は、金融機関側から『お金を貯められない人』『あまり計画性がない人』と思われてしまいがちです。一度そんな印象を抱かれてしまうと、『この人は税金をちゃんと払っているのかな？』とか『本当に借入負担は大きくないか？』と勘ぐられてしまい、借入金利がそれほど多くないのに、本来だったらスルーされるはずの部分まで疑われて調べられてしまうんです」

また、収入が不安定な人も、審査が長引く可能性が高いとか。

「銀行側からすると、お金を貸すにあたって一番重要な基準は『一定して安定した収入がある人』なんです。たとえば、収入は定期的にあるけれども、3年前の収入は300万円、2年前は150万円、昨年は400万円…といったように、数年間で年収に数百万円単位でのアップダウンがあるような人だと、『なぜこんなに収入が動いているのか』と疑問に思われて、それを検証するのに時間がかかってしまうケースもあります」

そのほか、納税の状況や借金の有無、収入に見合わないやや無理のある返済プランを組んでいる場合など、少しでも金融機関側に気になるところがあれば、追加で書類の提出などを求められる場合もあるようです。

「その際は、追加で国民健康保険などの支払い証明ができる書類や、預金通帳の残高や支払い履歴などの必要書類の提出が求められることも多いですね。だから、審査になにか不安要素がある場合は、事前にひっかかりそうな必要書類や説明を書いたレジュメを審査時に提出するとよりスムーズだと思います」

では、「追加の問い合わせが来る＝金融機関側の心証が悪い」のならば、審査は通らない可能性が高いんでしょうか？

「問い合わせが来たからといって、必ずしも審査に通らないというわけではありません。審査に落ちそうな人はそもそも、事前審査である程度振り分けられてしまいますし、わざわざ必要書類を取り寄せて欲しいなどと言われることもありません。むしろ、追加の問い合わせがきたのは、審査が進んでいる証拠です。そうなった場合、基本的には、先方から『追加で提出してほしい』と言われた書類を揃えて、それぞれ先方の疑問点にちゃんと応えるような説明を用意できれば問題ありませんよ」

また、審査の連絡が数週間待っても返ってこないからといって「これは無理だったかな」と気落ちするのは早計。実は、まったく別の理由で審査が遅れている可能性もあるのだそうです。

「申請者に不安要素があるケース以外にも、銀行などが大々的なキャンペーンをやっているときなどは、当然申請者が多くなって金融機関側も忙しくなりますよね。そんなときは、通常より少し審査が遅くなることもありますから」

審査の結果を待っている身の上としては、金融機関側の一挙一動にどうしてもヒヤヒヤしてしまうところですが、多少審査が長引いても焦らず、どっしり構えて待つことが肝心なのかもしれません。

住宅ローンの申請時には、さまざまな書類が必要になります。取り寄せる場所も、勤務先の会社だったり、役所だったり、不動産屋だったりと、モノによってわかれています。スムーズに審査をしてもらうためにも、事前に必要書類を知っておくのはとても重要なこと。そこで、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに、住宅ローン申請時に必要な書類を聞いてみました。

まず、必須なのは本人確認ができる証明書。では、どんなものが必要になるのでしょうか？

「本人確認書類は、住所や勤務先など、その人が申請した事実が正しいのかを裏付けのために必要になります。必要となるのは免許証やパスポートなど、本人の写真が入っているものと、健康保険証。健康保険証は勤務先の情報などが入っているので、雇用の証明にもなります。なお、免許証やパスポートがない人は、マイナンバーカードでもOKです。あとは、印鑑証明書や住民票など、同じく本人確認できる証明書が必要になります」

なお、発行3か月以内の書類を指定しているところが大半。なので、あまり古いものは使えないのでご注意を！

続いて重要なのが、お金回りの証明書。こちらは、自分の勤務体系によって必要となる書類が異なってくるのが特徴です。

「住宅ローンなので、当然自分の収入状況や納税状況を証明できる書類も必要になります。会社員の人であれば、源泉徴収票と住民税決定通知書や課税証明書の原本なども必要になりますね」

一方、個人事業主の場合はどうでしょうか。

「個人事業主で自分で確定申告をしている人の場合は、納税証明書と確定申告書が義務付けられています。この場合、3期分、つまり過去3年分ぐらいの書類が必要になるので、開業してからまだ3年未満の人の場合は、住宅ローンの申請はかなり難しいと考えたほうがいいでしょうね。なお、自分で会社を経営している法人代表の場合は、過去3年分の会社の決算書もあわせて必要になります」

本人確認と収入証明のほか、いよいよ必要になるのが購入する予定の物件に関する書類です。

「不動産関連の書類は、売買契約書、重要事項説明書や間取り図などが入ったパンフレットやチラシ、土地登記事項証明書や建物登記事項証明書、地積測量図など、『どんな場所、どんな物件をいくらで購入するのか』を証明する書類が必要になるため、物件の値段や面積、立地などが記載してある書類の提出を求められます。いろいろ量が多いのですが、たいていのものは不動産屋さんのほうで手配をしてくれるので、あまり心配する必要はありません」

でも、新築物件でまだ図面などの用意がない場合などはどうすれば？

「少なくとも図面と見積書は用意しましょう。建築士などに頼んで暫定版の図面を書き起こしてもらえばOKです。とりあえず現状考えられる予定のものでもいいので、ひとまず審査用に準備してしまうのがいいですね。ただし、金融機関によっては工事請負契約書を締結していなければ審査を受け付けしないところもあります」

また、土地を予め持っていて、ウワモノを建てる費用をローンで借りたい場合などは、自分で用意しないといけないケースも多いそうなので、事前にちゃんとチェックしておきましょう。

さて、ここまで金融機関側に提出するべき書類を紹介してきましたが、実はこれらはあくまで「最低限」の書類。場合によっては、それ以外にもなにかの書類の提出を求められるケースも多いようです。

「まずは、銀行側に申請者がちゃんと雇用されている状態にあるのかどうかを疑われてしまった場合。『本当にその人が就職しているのかを知りたい』などという理由から、勤め先に金融機関から電話をかけるケースもあります。あとは、被保険者証を提出させて、雇用保険にちゃんと入っているかを確認することも。あとは各種支払いの有無を確認するべく銀行の通帳履歴の提示を求められることもありますし、車やキャッシング、教育ローンなどの借入金などがある人は、借り入れの明細を提出させられることもありますね」

そして、最後に淡河さんが指摘するのが「絶対に審査では嘘をつかないこと」。

「ローンの申請においては、金融機関側はあらゆる確度から細かく調査するので、嘘をついてもすぐにバレます。ローンの審査にスムーズに通したいという気持ちはわかりますが、審査に通りたいばかりに嘘をついてもすぐにバレてしまいます。そうなると心証が悪くなって、余計審査に通りにくくなるので注意しましょう」

借入金額や頭金の額、返済期間や金利に保証人の設定や銀行選び……。ただ一言に「住宅ローン」と言っても、決めなければならないことは山ほどあります。では、いったいどれを最初に優先して決定するべきなのでしょうか。住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに聞いてみました。

「住宅ローンを申し込むとき、気にしなければならないことは実際たくさんあるのですが、私が相談を受けたときに真っ先にいつも確認するのは『借りる金額』『返済期間』『金利』の3つ。この3つさえ間違えなければ、だいたいローン選びに間違えることはないんです。ただ、そのなかでも最も気にしなければならないのは、『借りる金額』なんです」

この「借入金額」を間違えてしまうと、後はどうやっても調整がきかなくなってしまうのだと淡河さんは続けます。

「なぜなら期間はなんとか頑張って調整することも可能ですし、金利だって少し負担を感じるようならば、途中で変更することはできます。ただ、金額だけはどうしても変更できないんです。正直、住宅ローン選びにおいては、この借入金額に全エネルギーの8割ぐらいを使って欲しいですね」

とはいえ、こちらが借りたい金額を自由に決められるわけではありません。そこで住宅ローンの借り入れ金額の上限を定める重要な指標のひとつが「返済負担率」です。

「返済負担率とは、年収における年間のローンの返済額の割合のことを言います。各金融機関は、貸出のときの目安として独自の『返済負担率』の基準を定めています。原則的にこの負担率のなかに収まっている人に対しては、あまり年収や会社規模、職業などを気にせずに貸出してくれますね」

そこで気になるのが、返済負担率の具体的数字。いったい銀行はどのくらいでこの割合を設定しているのでしょうか？

「実は、どこの銀行も独自の返済負担率を設定しているのですが、それらはオープンにはなっていません。現状、返済負担率がオープンになっているのは『フラット35』だけ（フラット35・フラット35Sとは？）。『フラット35』の場合は、年収400万円以上の人の場合は負担率35%。そして、年収400万円以下ならば30%と設定されています。ただ、だいたい普通の銀行では、年収が少ない場合には返済負担率は25%前後で設定されていると言われています」

たとえば、年収200万円では「ローンに通らないのでは……」と思って諦めてしまうところですが、年収200万円なら年間50万円までならば返済負担率25%に留めることができます。それならば、2,000万円の住宅ローンはさすがに通らなくとも、500万円の住宅ローンを借りたいといえば通してくれる可能性があるのだとか。

年収はあまり気にしなくてもよいという一方で、仮に「借りられるから！」といって返済負担率の上限ギリギリまで借り入れてしまうのは非常に危険だと淡河さんは指摘します。

「実際の返済負担率にもとづいて借り入れをしてしまうのも危険です。というのも、返済負担率が仮に35%で35年ぐらいのローンを組むとすると、だいたい年収の6〜8倍ぐらいまで貸付できることになってしまいます。たとえば年収400万円ぐらいの人の場合、最高3,000万円を超える住宅ローンを組めるという計算になるのですが、実際にこんな割合でローンを借り入れてしまうと、返済がかなりキツくなってしまいますね。なぜなら、毎月返済する住宅ローン以外にも、固定資産税や都市計画税などマイホーム購入にあたっては必要な出費はいくつもあるのに、意外とそれを計算に入れていないケースが多いんです。実家が裕福で親からの支援が得られるとか、貯蓄がものすごくたくさんある……などという特殊なケースでない限り、上限ギリギリまで借り入れをするのは絶対におすすめできません」

でも、さすがに銀行側が自分たちで規定している負担率なので、そんなに問題がないのではと思ってしまうのですが……。

「銀行側としては、『この人からは回収できるな』と思ったら、上限ギリギリまで貸し付けて、できるだけ利子や手数料を多く取りたいところ。だから、銀行の言うままにローンを組んでしまうと、返済が大変なことになってしまいます。特に住宅ローンの場合は、銀行側も喜んでお金を貸したがる傾向にあります。なぜなら、家は生活の基盤のひとつだから、どんなに経済的に生活がキツくなってしまったとしても、みんななんとかして住宅ローンだけは必死に返済しようとする。その結果、年収がそこそこ高いために高過ぎる家を購入してしまい、それがゆえに、毎月住宅ローンの返済に苦労するという家庭がたくさん生まれてしまうんです」

本来は憧れのマイホームを買って幸せになるはずだったのに、逆に家を買ったせいで生活が苦しくなって、不幸せになってしまうとは、本末転倒な話。より幸せな生活を送るためにも、よほど経済的に余裕がない限りは、返済負担率ギリギリまでローンを組むのは避けたいところです。

なにかと「通りにくい」という印象がある住宅ローンの審査ですが、そもそも、銀行は何を基準に審査をおこなっているのでしょうか。基本的に銀行などの金融機関が行っている審査の基準が明らかにされることはありませんが、そのなかでも確実に審査時に利用されていると言われるのが「信用情報」です。

「信用情報」とはこれまで支払ってきたローンの借入や返済状況、クレジットカードの利用履歴など、様々な金融履歴が掲載されているものです。

その信用情報を確認することで、銀行などの金融機関は「その人は本当に支払い能力がある人なのか」「日頃から、遅延や未払いがないなど、支払いをしっかりする人なのか」などをチェックします。

「自分は大丈夫だろうと思っている人でも、この信用情報を見てみると、意外となにかしら履歴に傷がついているケースも多いんですよ」と語るのは、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さん。まず、その信用情報はどうやったら自分で確認できるんでしょうか。

「これらの信用情報に、自分の履歴がどんな風に登録されているのかを確認することができる『本人開示制度』というものがあるので、情報センターに連絡すれば、簡単に取り寄せることができます。日本にはCIC、JICC、KSCと呼ばれる3つの情報センターがありますので、これら機関に連絡して取り寄せてください。本人であればそんなに取り寄せる手間もかからないのと、掲載されている情報がまた違うこともあるので、3つ全部から取り寄せることをおすすめします」

方法は、インターネットや郵送。もしくは直接窓口に行って、確認するなど様々な方法があります。情報開示費用も1回につき500円から1,000円程度なので、さほどコストもかかりません。

では、いったいその履歴のなかで、どんなものが審査に落とされてしまう要素になるのでしょうか。

「審査に落とされる『信用情報の傷』みたいなものは、実はたくさんあるんですよ。たとえば、クレジットカードの支払い遅延はもちろん、自動車ローンやカードローンをはじめとする債務の支払い遅延なども減点対象になりますね。あとは、携帯電話やスマホ、公共料金の支払いの遅延や未払いなどは、クレジッド払いになっていれば、当然考慮されますし、レンタルビデオやDVDなどの延滞なども同様です。

また、私のお客さんでも『ちょうど銀行口座の切り替え時期だったから、クレジットカードの引き落としが一度できなかったことがある』『たまたま長期出張に行か無くてはいけないタイミングになって、支払い日当日に振込ができなかった』などのやむを得ないようなケースの人もいましたね」

「そんな些細なことで！」と驚く人もいるかもしれませんが、貸し手側からすれば支払い態度は重要な要素です。そのため、いかになにかしらの理由があったとしても、シビアに判断されることがありますので注意しておきましょう。

また、自分自身だけの問題ではなく、家族がらみのトラブルも多いのだとか。

「以前、私のお客さんに自分ではローンを一切借りていないし、クレジットカードもほとんど使っていないという人がいたんです。債務がない人ほど銀行はお金を貸してくれるので、これは大丈夫だろうと思っていたら、いざ調べてみたら、娘さんが勝手に家族カードを作っていて、支払いの遅延がついてしまっていたこともありました。

また、あるときは、クライアントの信用情報を取り寄せてみたら、知らない間に謎の借り入れ履歴が。よくよく調べてみると、旦那さんにナイショで奥さんが旦那さんの名義でカードローンの借り入れをしてた……なんてこともありましたよ」

悪いことはなかなか家族間でも言い出しづらいものですが、信用情報を取り寄せられてしまえば、その履歴次第で一発でバレてしまいます。そのため、住宅ローンの借り入れを考える前には、じっくり家族の間で話し合う必要があるかもしれません。

住宅ローンの申し込み時には、自分が借りたい金額や買いたい物件のほかに、年収、勤続先、勤続年数など、あらゆるプライベートな情報を開示しなければなりません。そこでふと疑問に思うのが、「通りやすい条件の基準」。年収が高くて、大手有名企業に長年勤めていて……というように好条件な人でないと、審査には通りづらいものなのでしょうか？

銀行は住宅ローン返済額を年収で割った「返済負担率」を重視。しかし、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんは、「必ずしも借りやすい条件というものは存在しない」と語ります。

「よく『高収入のほうがローンの審査に通りやすいのでは』と思っている人が多いのですが、必ずしもその通りとは限りません。年収よりも、むしろ銀行が審査のときに見ていると言われるのは、先ほども紹介した『返済負担率』。これは、1年間の住宅ローン返済額を年収で割った数字のことです。

返済負担率の割合は35%程度までと言われていますが、大前提として銀行側も利子を稼ぐために、『お金はできるだけ誰にでも貸したい』と思っています。だから、返済負担率ギリギリぐらいまでならば、銀行側もお金を貸してくれると言われていますね」

つまり、大切なのは単純な年収の額面よりは、「年収と返済額のバランス」ということ。また、貯金があれば、それもプラスの評価となるようです。

では、申込者の職業は審査には関係あるのでしょうか？

「職業というよりは、雇用形態は重視されやすいですね。やはり会社員より公務員、自営業や派遣社員、アルバイトなどよりは会社員など、安定した勤め先がある人のほうが審査は通りやすいと思います。また、誰も知らない零細企業よりは、有名な大手企業のほうが銀行の心証も良いでしょうね。というのも、銀行側にとって一番困るのは、貸したお金を返してくれないこと。キチンとした勤め先があるほうが、定期収入も保証されているわけですからね。ただ、こちらも特に明確な基準はないし、あくまで安定した収入を得ているので、ちゃんとローンの支払いに滞ることがないと証明できればあまり気にしなくてもいいと思います。

また、勤続年数も長ければ長いほど、『安定している』とみなされやすいです。同じ職場で1年以上働き続けている状態であれば、さほど心配することもないと思いますよ。転職したてや転職回数があまりに多い人は、ちょっと審査に苦労するかもしれませんね」

たしかに今は大手企業に勤めていたとしても、在籍期間がどこも1年未満で転職を多く繰り返して不安定な人よりは、多少知名度のない会社だったとしても長年安定して勤められている人のほうが信頼度は高いというケースもあるはず。「自分は大手勤務だから」と慢心したり、「自分は零細企業勤務だから」とハナから諦めたりせず、自分の状況をきちんと把握してから、審査に臨むことが重要です。

そして、もうひとつ淡河さんが指摘するのが「年齢」。年配の人が住宅ローンの申し込む場合は、審査に影響を与えることがあるそうです。

「ローンは何十年単位で継続させる契約なので、年配になればなるほど組みにくくなってしまう。たとえば、いま50歳の人が20年の住宅ローンを組もうとしても、返済が完了するのは70歳になってしまいます。仮にいまは年収が高くて安定していても、10年後、20年後になったときに同じ条件になっているかはわからないし、定年退職している可能性も高い。銀行側にとって一番重要なのは『その頃までちゃんと支払い能力があるのか』なので、資産があるとか退職金が高いとか、なにかしら安心させる要素が必要になるでしょうね。実際、ローンの申込者の年齢を『65歳まで』などと区切っている銀行も多いです」

必ずしも通りやすい鉄板の年収や職業はない一方で、審査に不利になる条件はあるということ。自分の状況を正しく認識し、対策を講じることが、審査に通る決め手だと心しましょう。

住宅ローンの審査というと、借りる金額やその人の収入・資産状況ばかりが気になるところですが、実は選んだ物件によっては住宅ローンの審査に影響を与えることもあるのだとか。住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに、その関係性についてこう語ります。

「住宅ローンでは、購入する予定の不動産が借金の担保になります。そのため、『購入予定の物件にどのくらい価値があるのか』という不動産の担保価値が非常に重要になってきます。なぜなら、住宅ローンの借り入れをした際には、銀行はその土地と建物に抵当権を設定します。そうすれば、万が一ローン利用者の支払いができない状況になったとしても、物件が担保になっているので、金融機関側が回収しそびれる危険性は少ないからです」

そのため、銀行や保証会社は「もしその不動産を売ったら、どのくらいの価値になるのか」という担保評価額を審査時の目安のひとつにしているのです。だからいかに収入があって、資産自体もある人だったとしても、その人が購入する物件の担保評価額以上の金額を申し込んだ場合は、なかなか銀行の審査は通りづらいこともあるのだとか。

では、そもそもこの担保額は誰がどのように決めているのでしょうか？

「担保評価額の決定は、だいたい不動産の鑑定会社に委託されているケースが増えつつあります。ただ、日本の場合は海外とは違って担保評価額の決定基準が意外と曖昧なので、鑑定会社によって提示する金額は結構バラバラです。とはいえ、不動産の鑑定はなかなか手間がかかるし複雑なので、住宅の場合には銀行側が自分で調査するケースは減っているようです」

担保額を決定するときの要素としては、築年数や平米数、立地などの様子に加えて、ほかにもさまざまなものが参考にされます。

「中古物件の木造住宅の場合は、築年数20年以上になると担保評価額がゼロに近くなってしまいます。また、施工会社も意外と大事です。大手の住宅メーカーの場合、担保評価額が高くなる傾向がありますが、反対にあまり知名度のない地元の工務店に施行をお願いした場合は、評価額が低くなってしまうこともあるようですね」

また、担保評価額だけでなく、その物件自体が審査に影響するポイントはほかにもあるそうです。

「住宅ローンの借り入れをした人が必ずしもその物件の保有者になるとは限らないので、『仮に物件を購入した場合、その物件の名義は誰になるのか』などの権利状況も重要ですし、ある程度の年数があったら土地は返却しないといけない借地権付の物件だったり、区画整理事業の保留地だったりする場合、中古物件などの場合は現行の建築基準法や都市計画法の規制に接触するようなケースもあるので、そういった物件の場合も、なかなか審査は通りづらいです」

購入する家を選ぶときには誰しも細心の注意を払うものですが、住宅ローンを利用しようと考えている人は、上記のような事情をよく調査し、住宅ローンの審査に通りやすい物件を選ぶのもひとつの手段かもしれません。

住宅ローンを組むときに、多くの人が悩むのが頭金の支払い額です。多く出せればそれだけ後々のローンの負担は軽くなるけれども、あまりに手持ち金が少なくなるのも怖いので、頭金はほどほどの金額で抑えておきたい……と考える人も多いのではないでしょうか。

最近は、頭金なしでも購入できるケースも増えていますが、頭金の額は審査に影響を与えるのでしょうか？住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんは「頭金の額は、審査に大きく影響を与えます」と語ります。

「銀行側が融資する際に一番懸念しているのは、当然ながら『貸したお金がちゃんと返せるのかどうか』です。頭金をちゃんと用意出来る人は単純に返済金額が少なくなるのでローン返済負担が少なくなるということもありますが、『この人はちゃんと計画的にお金を貯められる人なんだな』という印象を銀行に与えることになります。だからこそ、頭金を用意しておいたほうが、断然審査には有利になります」

では、審査を有利にするためには、頭金はどのくらい用意する必要があるのでしょうか。

「できれば、借入額の1〜2割ぐらいを頭金に入れておくのが理想的です。銀行も基本的にはお金を貸したいと思っているので、そのくらい頭金があれば審査で有利になる可能性は高いです」

とはいえ、仮に貯金があっても、家を買うとなるとなにかと出費がかさみ、万が一の備えも考えると、できればお金は手元に残しておきたいところです。近年増えている『頭金なし』の住宅ローンなどを利用してしまうと、やっぱり審査には不利になってしまうのでしょうか。

「自己資金があるけれども、なんらかの理由で頭金を出したくない……という人の場合は、審査的にはそこまで問題視されません。問題は、自己資金がまったくない人です。家を買おうとする場合、普通は以前からちゃんと準備している人が大半ですよね。それなのに、まったく手持ち資金がないという人は、銀行側からすれば『無計画な人』にしか見えない。だから、銀行側がお金を貸したがらないんです」

もっとも、仮に「貯金がまったくない」というケースでも、ちゃんとした理由がある場合ならば対応も少しは変わってくるのだとか。

「例えば、『親が突然入院してしまって、頭金として用意していたお金を使った』とか、正当な理由がある場合は『この人はちゃんとお金を貯められる人なんだな』と銀行側に思ってもらえます。もちろん嘘はダメですけどね！それに、たとえ少額でも貯金ができない人は、お金はあればあるだけ使い切ってしまうタイプということ。そういう人だと、仮に住宅ローン審査が通っても返済が苦しくて破綻してしまう可能性も高いですよね」

では、あまり手持ち資金がないときは、ある程度お金を貯めてから住宅ローンの申請に臨むべきなのかというと、必ずしもそうではないようです。

「もしも頭金がなかったとしても、計画的な返済プランを立てられるのであれば住宅ローンを組んでも問題ないと思います。もっとも、頭金なしでローンを組むつもりなら、本当に頑張らないとダメですよ。心を入れ替えて、『ある分だけ使う』という生活から抜けだして、毎日貯金する体質を手に入れられるように意識する必要がありますね」

また、自分の経済観念を高めるということ以外に、淡河さんは、「頭金の有無だけで住宅ローンの申請のタイミングを決めてはいけない」と語ります。

「頭金の有無よりも、気にするべきは金利なんです。とにかく、金利が安いときに住宅ローンを組むのが最善です。たとえば、30年で3,000万円のローンを組みたいけど手持ち金がないから、500万円頭金を貯めるまで待つとします。仮に5年間かけて500万円貯めたとしても、もしその間に金利が1%上がったら、それだけで500万円以上返済額が増えてしまうので、せっかく貯めた頭金がチャラになってしまう。だから、金利がいまのように低い場合は、頭金が貯まるのを待たずに審査に出してしまってもいいと思いますし、むしろ金利が高いときは頭金を貯めつつ様子をみたほうがいいかもしれませんね」

頭金の金額は審査に影響を与えるものではあるけれども、もしも金利が低い時代であればなによりまず審査に出すのが得策ということなのです。ただし、いかに金利が安いからとはいえ、審査に出した後はちゃんと心を入れ替えて、お金が貯まる体質になることが重要だということを忘れずに！

住宅ローンの審査項目にはさまざまなポイントがありますが、なかでも注意が必要なのが申請者の「健康状態」です。

「住宅ローンは長い年数をかけてコツコツと返済していくものなので、体が資本です。健康状態に不安がある人だと途中で働けなくなってしまうリスクもある。だから、健康状態の良し悪しが、住宅ローンの審査では重要視されるんです」と語るのは、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さん。

では、いったいどのような健康状態だと、審査に落ちやすくなってしまうのでしょうか？

これに対して「基本的には、団体信用生命保険（団信）に加入できるかどうかが基準になります」と淡河さんは続けます。団体信用生命保険とは、住宅ローンの申請者が万が一死亡、または高度障害状態になってしまったときに、住宅ローンを返済するために入る保険のこと。住宅ローンの申請時には、例外はありますが、ほとんどすべての金融機関で加入が義務付けられているものです。

「持っていると団信に入れない病気は、実は結構いろいろあります。風邪程度の軽い病気であれば全く問題ありませが、がんや高血圧、糖尿病、肝炎などの人はまず加入できません。そのほかにも、病気の種類や程度によっては加入できないケースもあります。

しかし一方で、過去に病気を患った人や現在病気を治療中の人の場合は『どういう薬を飲んでいるのか』『どれくらいの回復状況なのか』などを申告し、場合により医師の診断書を提出してその治療状況を説明することによっては審査に通る可能性もあります。また、普通の団信よりも金利が少し高くなりますが、審査基準がゆるい『ワイド団信』や『スーパー団信』などに加入する手もあります」

そして、審査に通りづらいのは、身体的な病気ばかりではないそうです。

「精神系の病気を持っている方も、加入が難しいケースが多いですね。一度完治していれば問題ないのですが、『職場復帰はしているけれども、まだ薬を飲んでいる』などという人の場合は団信への加入が難しくなります。ただ、基本的には、『働けるか・働けないか』『収入が安定しているか・安定していないか』『寿命は長いのか・そうではないのか』などが基準になってきます。同じ病気でも人によっては通ったり通らなかったりするため、個人差はあるかもしれませんね」

では、団信に加入できなかった場合は、どうなってしまうんでしょうか？

「団信に加入できなければ、銀行系の住宅ローンの申請はほぼ全滅だと考えた方がいいですね。ただ、一部ではフラット35など団信の加入がいらない金融機関もあります。この場合、住宅ローンの保証は連帯保証人をつけるようにと言われたり、既存の生命保険でカバーができていたりすれば問題はありません。健康の問題だけで審査を断らないというすばらしい制度なので、ぜひ知っておいて欲しいですね。

また、夫婦で住宅ローンを組む場合で、旦那さんの健康状態に不安があるときは、奥さんだけの名義でローン審査を出してしまうほうが通りやすいですね。2人の名義で一緒に審査に出してみてもいいですが、旦那さんの病気が原因して審査に落ちてしまい、共倒れになってしまうリスクもありますからね」

つまり、健康上なにか問題があったとしても、審査に必ずしも落ちるわけではありません。「自分は病気があるから、家を買うのは無理」と早々に諦めず、対処法を使ってうまく住宅ローンを利用していきましょう。

夫は外で働き、妻が家庭を守る……。そんな家族のスタイルが当たり前だと思われていたのは、もう一昔前の話。現在は、共働き夫婦も珍しくなくない時代に突入しつつあり、夫婦の共同名義で住宅ローンの借り入れをおこなうケースも増えています。

ですが、一方で、「2人で住宅ローンを組もうとしたばかりに審査に落ちてしまうというケースもある」と語るのが、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さん。

「たとえば共働きの夫婦でお互いに所得がある場合、共同名義で住宅ローンを組むのはいいのですが、片方の配偶者がなにか経済トラブルを抱えていたり、信用情報の履歴になにか傷があったりする場合は、審査に通りづらくなってしまうこともあります。自己破産や多額の借金などはもちろんですが、夫にナイショで奥さんがカードローンの借り入れをしている、あるいは奥さんの知らぬところで夫が携帯電話の機種代金（分割払い）を遅延していた……などの些細なことでも審査に影響を与えてしまうので、仮に共同で住宅ローンを組む場合は、少しでも不安がある場合にはお互いの信用情報を取り寄せるなどして、履歴がクリーンかどうかをチェックする必要がありますね」

仮に片方の配偶者にトラブルがあった場合は、もう一人の配偶者だけの住宅ローンの申し込みをしたほうが無難なのだとか。

「また、共働きの夫婦の場合、主債務者が妻の場合には自分の配偶者に保証人を頼むケースもありますが、審査の際には保証人となる人の履歴も確認されるので、その場合もお互いの信用履歴がクリーンかどうかをよくよくチェックしてください」

また、多くの場合は、夫の名義で住宅ローンを申し込むのがまだまだ一般的なので、仮に共働き夫婦であっても、妻が単独で住宅ローンを申し込むと、銀行から夫に連帯保証人となるようにいわれるケースが多いようです。

「妻が単独で申し込みをする場合は、『なぜ妻が単独で申し込んだのか』というちゃんとした理由を用意することが重要です。たとえば、『夫が転職したばかりでまだ収入が不安定なので、妻で給与所得者の私がローンを組みます』『夫の健康状態が悪いので、いつ入院するかわからないため、収入が不安なので』など、銀行側が納得できる理由を準備しておきましょう。ただ、その場合、やはりウソをついてもわかってしまうので、夫の転職履歴がわかる書類を見せたり、ちゃんとした病院の診断書を用意するなど、理由を裏付ける書類の用意を」

あくまで、嘘ややりすぎは禁物だと心しましょう！

また、最近増えているのが、共働きの国際結婚夫婦で住宅ローンを組むというケース。収入がある配偶者が日本人である場合はスムーズに住宅ローンが組めるようですが、反対に収入がある配偶者が日本国籍を持っていない場合は、やや審査の基準が厳しくなるようです。

基本的に、多くの金融機関では住宅ローンの借入者の条件に、「日本国籍を持っていること」、あるいは、「日本の永住権を持っていること」をあげています。ただ、最近では永住権のない外国人だったとしても、配偶者が日本人であって連帯保証人になることができれば、住宅ローンの借り入れができる銀行もいくつかあるようです。ただ、その場合「日本での在留期間」「日本での勤続年数」「健康保険の有無」「頭金の有無」など、いくつかの要素を条件として出されるケースも多いようです。

ローンの遅延や未払いを引き起こさないため、銀行側が審査時に重視するのが「契約者が安定して継続した収入を得ていること」。そのため、浮き沈みが激しい自営業者や個人事業主の場合は、なにかと審査で苦労することが多いようです。

そこで、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに自営業者が審査時に注意するべきポイントを聞いてみました。

「仮に同じ年収だったとしても、自営業者と公務員では扱いがまったく変わってきます。なぜなら、公務員ならなかなか解雇もされないし、安定的に給料を得ることができますが、自営業者の場合はなにかのトラブルで突然収入がなくなるリスクが高い。そのため、自営業者の場合は、銀行の審査において公務員や会社員よりもより厳しい審査を受けることになると覚悟しておきましょう」

では、自営業者や個人事業主が注意すべきポイントには具体的にはどんなことがあるのでしょうか？

まず、審査の際、自営業者や個人事業主の場合は多くの場合3期分の平均所得によって所得額が決定されます。そのため、確定申告書は3年分必要になるので、自営業者が開業初年度から住宅ローンを組もうとしても門前払いされてしまうようです。さらに、この決算書のなかで一期でも赤字決算があると信用度が下がり、審査に落ちる可能性がかなり高くなってしまうので、自営業者や個人事業主の場合、経営状態が3年以上黒字が続いている状態がベストタイミングだと心得ましょう。

そのほかにも、個人の金融履歴となる信用情報はもちろん、事業の安定性や事業開始から何年以上経過しているかなども重要になります。また、会社員や公務員よりも収入の面で安定していない分、頭金はできるだけ多く（最低2割以上）用意しておくほうが審査には通りやすくなるようです。

そして、銀行側が自営業者を審査するときに、最も注意しているポイントは、「借入金に見合った安定収入があること」だと淡河さんは語ります。

「自営業者の場合、税金負担を少なくするため、利益を少なくしているケースが少なくありません。利益をわざと赤字にしたり、所得もぎりぎりにしたりすると住宅ローンを借りることが難しくなります」

自分には悪意はなかったとしても、そうした税金未納ももちろん銀行側からすれば「脱税」ととらえられてしまいます。ちょっとした日頃の不注意が、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼしてしまうのが住宅ローンの怖いところ。

では、いざそうした税金未納などが発覚した場合、どういった対処法をとれば良いのでしょうか？

「『なぜ、税金未納がおこったか』『今後、この件について自分はどう対応するつもりか』など、なにかしら説得力のあるストーリーとそれに対する対応策を先方に提示しないといけませんよね。たとえば、住民税を支払い忘れていたとします。そしたら、『うっかりで忘れてました。すみません。今後は気をつけます』というだけじゃ、ダメなんです。ちゃんと『なにが原因で、今後はこういう対処法を取ります』と誠意を見せないと、相手も信用してくれません。

だから、たとえば『自営業者で税理士に頼まず自分で帳簿をつけていて、税金がかからないものと思い込んでいて税金の支払いを忘れていました。でも、今年からちゃんと税理士をつけたので、今後はこのようなことがないように注意します』などと書いたレジュメを、先方に提出する。そうすれば、銀行側も『反省しているようだから、今後はちゃんとするんだろうな』と多少は手心を加えてくれるはずです」

もちろん明らかな脱税や滞納分が数十年にも及ぶ、または確定申告などをちゃんとおこなっていないなどの場合は、もはや論外。きっちりと数年間は税金の支払いを滞り無く収めるなど、健全な経営実績を作っておくことが重要だと心しましょう。

「郊外に家を購入したはいいけれども、通勤時間がかかりすぎるので職場近くに安い物件をセカンドハウスとして押さえておきたい」
「休日は趣味のサーフィンを楽しみたいので、海辺に別荘的なセカンドハウスが欲しい」
など、自分が住む住居以外の物件を購入したい場合、普通の住宅ローンの申請でよいのでしょうか？

時には「セカンドハウスだと、使用用途が原因でローンの審査段階で落ちてしまう」という都市伝説も……。そこで、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに、「本当にセカンドハウスだと住宅ローンに落ちてしまうのか」について聞いてみました。

「『セカンドハウスだからお金を貸さない』など、住宅の使用用途だけで住宅ローンの審査に落とされるということはほとんどないと思いますよ。もちろん『別荘だ』『セカンドハウスだ』というのはやはり贅沢な印象があるので、普通の住居用よりはローンが通りにくいかもしれません。でも、基本的に『セカンドハウスが欲しい』という人はお金持ちですよね？銀行側としては、できるだけちゃんとお金を借りて返してくれる可能性が高いお金持ちの人にお金を貸したいわけです。ただ、セカンドハウスだとしても、それを賃貸物件に回すと疑われてしまうと審査に通らなくなることがあります。使用使途が問題なければ、返済プランや返済負担率だけで判断されるのではないでしょうか」

ならば、あまり気にせずに住宅ローンの審査に出してしまえばいいのかと思いきや、審査に出す際には注意点もあるようです。

「審査に出すときには、なにかしら2軒目の家を購入する理由が必要になります。『新しく買った家が会社から遠くて、通勤が毎日終電始発で辛いので、会社の近くに安い家を買いたい』とか正当な理由を用意しておいたほうが、通りやすいはずです。もちろん嘘はダメですよ。あと、単純に特に理由もなくてセカンドハウスや別荘が欲しいという人もいると思いますが、その場合はまずフラット35を利用することをオススメします。普通の住居のように住宅ローン控除は受けられないものの、使用用途で区別はされないので、セカンドハウスとして購入を考えている場合はとても便利ですよ」

そもそもなぜセカンドハウスの購入に住宅ローンが使えないのでしょうか？その理由は、「2軒目の物件は、投資物件として利用されやすいから」だそうです。

「銀行が一番嫌がるのが、住居用の住宅ローンを組んだのに、実は投資用物件だったというパターン。住宅ローンは投資物件用のローンに比べて、かなり安く設定されているので、銀行側としては、投資用にもう1軒購入するというのならちゃんと投資用のローンを利用してほしいわけです」

だから、物件の種類によっては、審査に通りづらいこともあるのだそうです。では、どんな物件だと審査にはじかれてしまいやすいのでしょうか？

「たとえばワンルームのマンションだと、『賃貸に回すんじゃないか？』と勘ぐられる可能性があるので、審査に通すにはハードルが高いですね。一方、地方の別荘なんかだと賃貸用の投資物件とみられる可能性がかなり低いので、審査にも通りやすいと思いますよ」

また、そのほかにも「1軒目の近隣に物件を買おう」としている人なども、怪しまれやすいとか。

「たとえば、東京に家があるのに横浜に物件を買うとか、同じマンションに2軒以上物件を買うとか、妙に近距離間で物件を買っている人も注意が必要です。『自宅用に買ったマンションが非常に居心地が良かったので、両親にも買ってあげたい』とか『子どもが大学に行くので、一人暮らし用のマンションを確保しておいてあげたい』とかいろいろ理由もあると思うのですが、やっぱり投資用ではないかと怪しまれてしまうケースが多いですね」

セカンドハウスを購入する際には、ちゃんと「なぜセカンドハウスが必要か」といった理由を用意しておくことが重要。さもないと、投資用物件ではと疑われて、審査に落ちる可能性が高くなってしまうかもしれませんので注意しましょう！

今組んでいる住宅ローンをもっとお得にできるかもしれない「借り換え」というシステムを、ご存知でしょうか？「借り換え」は、すでに借り入れている住宅ローンの金利など返済プランを見直すことで、新たに住宅ローンを借り直すことを指します。場合によっては、以前のローンのプランより数百万円も総支払額を抑えられるケースもあります。

もし万が一、別の金融機関や別のキャンペーンなどを利用したほうがお得になるのであれば、これを利用しない手はありません。でも、そこで、気になるのが「借り換え」申請時の住宅ローンの審査の特徴です。通常の住宅ローンとは、いったいなにが違うのか。住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに聞いてみました。

さて、まず気になる審査のポイントですが、淡河さんいわく基本的に銀行が一番重要視しているのは「いかに最初のローン申請時から、申請者の状況が変わっているのか」という点なのだとか。

「特になにも以前の申請時から変化がなく、勤務先も年収も安定している人だったら、ほとんどの場合は問題なく審査に通ると思います。ただ、例えば、『転職して全然違う職種になっている』とか『年収が30%も下がってしまった』とか、大きな変化がある場合は要注意。変化後の状況でも、年収や返済負担率などをはじめ、さまざまな基準を満たしていることが必要になります」

つまり「一度は住宅ローンが借りられた」という実績があるからといって、必ずしも審査が甘くなるわけではないのですね。

また、仮に申請者の状況が変わっていなかったとしても、借り換え時に審査に落ちてしまうポイントがあるそうです。

「借り換えの時の問題点のひとつは、最初に住宅ローンを申請したときよりも、物件の担保評価額が下がってしまうこと。築年数の古さはもちろん、新築が中古になれば価値が下がるのは当然ですが、その結果、物件の担保評価額が下がってしまって、当初予定していた金額で借り換えができないこともあるんです。その場合で借り換えをしたい場合は、新たなローンでカバーしきれなかった分のお金は自分で繰り上げ返済をおこなうなどの対策が必要になりますね」

さらに、住宅ローン以外のローンを複数抱えている場合も、審査にも影響を与えてしまうのだとか。

「住宅ローン以外にも自動車ローンや、教育ローンを組んだりしていて、以前よりも年収に対してローン返済額が増えている場合も、審査でひっかかる危険性があります。もしも共働き家庭の人は、奥さんとの収入を合算して世帯収入を増やして申請するなどの対策を取りましょう」

そして、借り換えを考えている人が、最もやってはいけないのが「住宅ローンの支払い遅延」。

「1年以内に支払い延滞がある場合は、その後の返済状況によっては、借り換えの審査に通らないことがあります。支払いの遅延といっても、携帯電話、クレジットカードやカードローンなどの各種支払いの遅延が1年間に1〜2回ある程度ならば、問題としない金融機関は多数あります。よくないのは、住宅ローンの支払いに滞りがあること。それはつまり、『この人はちゃんと住宅ローンを払ってくれない人なんだな』という印象を与えてしまうことになりますから。すでに遅延の経験がある人は、とにかく最低1年間は待ちましょう。そして、その期間毎月滞りなくローンの返済ができたなら、借り換えを視野に入れてもいいでしょうね」

借り入れ申請に比べれば、借り換えのハードルは低い一面もあるけれど、「一度は審査に通っているのだから大丈夫」と慢心するのは要注意。場合によっては審査に落ちてしまうこともあるので、不安要素がある人は事前に対策を講じるなど万全の体制で望みましょう。

住宅ローンの審査に受かるべく、人はさまざまな努力をするものですが、ごく稀に「審査には出したけれども、できれば通ってほしくない」「審査に落ちるためになにか秘策はないものか」と考える人がいるようです。実際、ネット上で「審査　落ちたい」などと審査に落ちる方法を検索している人も少なくない様子。

落ちたい理由はそれぞれいろいろあるようですが、ひとつには「そもそも家を買いたくなかった」というパターン。これは、「妻をはじめ、家族は家を買うことに乗り気で、物件も探して住宅ローンも申請はしてみたものの……。いざとなるとやっぱりローンを支払っていく自信がない」という声もありました。

ほかには、「一度売買契約は結んだものの、もっと良い物件を見つけてしまったのでそちらに乗り換えたい」「急な転勤が決まったので、一度今考えている住宅ローンの手続きを白紙に戻してしまいたい」などといったパターンも多かったようでした。

では、実際に住宅ローンの審査にわざと落ちようとすることは可能なのでしょうか？住宅ローンコンサルタントの淡河範明氏にお話を聞いてみました。

「基本的に一度売買契約を結んでしまった場合、ペナルティなしでキャンセルはできませんが、住宅ローンに落ちれば、ペナルティがなくなります。たとえば、審査期間中にキャッシングをして債務を作るなどの履歴があれば、銀行側の心証が悪くなって審査には落ちますよね。そうなれば、ローン特約によって売買契約はすべて白紙に戻され、手付金なども全部返還されます」

でも、「自分から審査に落ちようとするのは愚の骨頂」だと淡河さんは続けます。

「本来であれば、審査に出す前に『本当にこの家を購入していいのか』『住宅ローンを組んでいいのか』をしっかり考えて、一切の後悔がないような選択をするべきなんです。万が一『奥さんなど家族を説得できなかった』などの理由があったとしても、それは審査に出す前に家族内で解決すべき問題ですから。もちろん『急遽離婚が決まってしまった』『突然の出費があって、手付金を回収したい』などやむを得ない状況もあるかもしれませんが、原則として一度住宅ローンの審査に出したものを、わざと落とそうとするなんてありえないですよ」

さらに、仮に住宅ローン審査に落ちてしまえば信用情報の履歴に傷がついてしまうので、次にローンを組もうとしたときにもマイナス要因になってしまいます。

「住宅ローンの審査に落ちた場合、6ヶ月間はその履歴は消えません。小さい傷ではあるのでたいしたことはないと思うかもしれませんが、傷はないに越したことはありません。わざと自分で傷を作ってしまうなんて、本当にもったいないことですよ」

では、一度住宅ローンを申請してしまった後、どうしてもローンを組むのをやめたい場合は、どうしたらよいのでしょうか。

「どうしても金銭的な事情などで住宅ローンを取りやめたい場合は、素直に銀行側に申し入れて、申込の取り下げをすればよいのです。住宅ローンの取り下げは違約金はかかりません。ただし、不動産売買契約については違約金を払ってキャンセルさせてもらうしかないでしょうね。ちなみに違約金の相場は、売買価格の10〜20%になります。少なくない額なので、なかには『違約金を払うのはもったいないから、なんとか審査に落ちてキャンセルしたい』という人もいるかもしれませんが、それは絶対にやめたほうがいいです。すでにその人の住宅ローンの審査に向けて、銀行や売主、不動産屋、保証会社の人など、さまざまな人が動いてくれているわけなので、その手間賃としてもちゃんと違約金ぐらいは支払うべきですよね」

一度は申請したものの、「やっぱり別の物件が良かった」「ローンを払う自信がない」と迷ってしまうケースもあるかもしれません。でも、だからこそ、住宅ローンの申請前にしっかり「本当にこの物件でいいのか」「本当にこのプランでローンを組んでいいのか」を考える必要があるわけで、万が一キャンセルせざるを得ない状況になってしまったとしたらそれは自分の過失。間違っても「わざと審査に落ちたいから」などと裏工作をするのは、やめておくことをオススメします。

住宅ローンの審査においてまことしやかに囁かれている「審査が甘い銀行」、「審査に通りやすい銀行」の存在。はたして、「審査に通りやすい銀行」はあるのでしょうか？住宅ローンコンサルタントの淡河範明さんに伺いました。

住宅ローンを申請する上で、避けて通れないのが金融機関選びです。住宅ローンを組む上で都市銀行から地方銀行、信用金庫までさまざま金融機関が存在しますが、ほとんど同じ条件で審査に出しても、審査に通してくれる銀行もあれば通してくれない銀行もあり……。せっかく出すならなんとしてでも審査に通したいところですが、はたして、「審査に通りやすい銀行」はあるのでしょうか？

ところが、この問に対して「『審査に通りやすい銀行』は少ないのですがあります。しかし、誰でも利用できる訳ではありません」と語るのが、住宅ローンコンサルタントの淡河範明さん。

「よく『○○銀行は審査に厳しい』『△△銀行は審査に甘い』などという噂を聞くこともあるでしょうが、これは気にしないほうがいいですね。個人信用情報にキズがあるようなケースでも、それだけで審査ではねない金融機関はあるとされていますが、取扱い地域が限定されていたり、頭金を30〜50%必要であったり、金利が高くなったりします。つまり、ほとんどの場合、利用できないのです。ただ、まったくの都市伝説という訳でもありません」

なぜ「あの銀行は審査が甘い」という噂が？

でも、火種のない所には煙は立たずとはいったもの。いったいどうして、こうした噂が流布してしまうのでしょうか？

「ひとつには銀行業者側が住宅ローンの申込者を増やしたいがために、自分たちで『うちの銀行は審査が甘い』と触れ回っているということ。実際、私自身、営業担当者が『うちは審査が甘い』と言っていた某銀行にクライアントを何回か紹介したのですが、他社と比べてみても審査が楽だという印象は全くありませんでした（笑）。

でも、よくよく考えてみれば、業者側は自分の銀行の基準は知っていても、他行の審査基準は厳密には知らないはずなのでそんなに簡単に比較ができるわけがないんです。つまり、世に氾濫する『あの銀行は審査が甘い』という噂は、あくまで銀行側のセールストークに背びれや尾ひれがついた結果なんですよね」

そして、もうひとつ巷の噂を信じないほうがよい要素として淡河さんがあげるのが、「銀行によって住宅ローンの審査基準が大きく変わる」という点。

「銀行に申請を出す前に、インターネットなどで『銀行　審査に甘い』などと検索したりする人も多いと思いますが、そこの検索結果にあがってきたものをみてもほとんど信ぴょう性はありませんね。なぜなら、銀行によって審査の基準は違いますし、その審査内容は公表されていません。だから、検索するだけ無駄なんです。ただし、金融機関単位ではなく、支店長などの権限がある人に相談して納得してもらって、審査が何とかなる、ということは現実的に起こっています。これも、絶対的なものではありません。ツチノコよりは出会えるとは思いますが、宝くじのようなものでしょうか」

一方で、インターネット上などで「この銀行にはこういう条件で通った！」という成功報告が寄せられていることもありますが、すでに成功事例があるこうした情報については信用してもいいのでしょうか。

「ネットの掲示板などでもよく『私は○○銀行に、こういう条件で通りました』『私は△△銀行に、こういう条件で落とされました』と自分の申請時の条件などを提示している人もいますが、これもあまりにもケースバイケースなので、他人の成功事例を参考にするのはあまり役に立たないと思いますよ。なぜなら、『その人のどの条件を見て、審査の可否を決めたのか』は銀行側にしかわからないから。

素人目には収入や借り入れしたい金額など一見条件は同じような2人なのに、1人は審査に通ったのにもう1人は落ちる……なんてことはザラにありますよ。こればかりは、審査には出してみるまでどうなるかがわからないので、下手な事前情報を鵜呑みにして『この人は大丈夫だったなら、私だって似たような条件だから大丈夫』などと過信せずに慎重に審査に臨んで欲しいですね」

でも、噂も頼りにはできないとなると、数多ある金融機関のなかでどうやって銀行を選べば良いのか気になるところです。

「銀行選びの際は、銀行のブランドを気にするより、純粋に『自分にとって必要なローンは何か』を考えるのが一番です。たとえば、金利の安さなどももちろんですが、『金利優遇が充実しているところがよい』とか『保障内容が柔軟なところがいい』といった条件が出てくるはずなので、それに見合うローンを探すほうが先決ですよ」

「あそこの銀行は審査が通りやすいらしい」といったような根拠のない噂に振り回されるのではなく、まず自分が選ぶべきローンをしっかり見定め、条件にあった銀行を探すこと。それが自分にあった住宅ローン選びの秘訣なのです。