海外赴任や転勤で家を貸し出したい!住宅ローンはどうする?

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2014年9月22日掲載

基礎知識

海外赴任や転勤で家を貸し出したい!住宅ローンはどうする?

マイホームを購入した後、転勤で住めなくなってしまうというようなケースはよくあります。では転勤で転居する際、どんな手続きがいるでしょうか?また、住宅ローン控除はどうなるのか、借り換えはできるのかなど、転勤になった場合の注意点を押さえておきましょう。

賃貸に出す場合には金融機関に届け出と相談を

賃貸に出したい場合、届けはいる?

住宅ローンは本人が居住することが前提です。賃貸に出すということは、本人が居住するための住宅のローンではなくなってしまうので、まず借りている金融機関に事情を話し、相談をしてみましょう。
たとえば、フラット35の場合、住所変更届などが出されていれば、転勤で本人や家族が居住していなくても、そのまま返済を継続することができます。対応は金融機関や返済内容によってまちまちですが、一時的な転勤や海外転勤など、やむを得ない転勤の場合は、証拠となる書類(会社発行のもの)の提出や、返済が滞らないことを条件に、賃貸が認められるケースが多いようです。転勤中の限られた期間の賃貸であれば、あえて一括返済を求められる可能性は低いでしょう。

転勤が決まったら、借りている金融機関にまず連絡を!

住所変更届は忘れずに

転勤になり、誰も住まなくなる場合は、金融機関に住所変更の届け出をしましょう。金融機関からのお知らせが届かないと、大事な手続きが放置されてしまうこともありえます。きちんと連絡を受け取れる状態にしておくことが大事です。

住所変更手続きの例(フラット35の場合)

借入れをしている金融機関に提出しましょう。

【変更届】
新住所に記入に加え、家族は住み続けるか、家族全員で転居するかなどもチェックする欄があります。
【国内連絡先設定届】
海外転勤の場合のみ。不在中の連絡先を届け出しておきます。

届け出に加え、残高の管理も忘れずに!

海外転勤の場合は住宅ローンの支払いが滞らないよう、返済口座の残高に注意が必要です。毎月の給与の一部やボーナスが引き落とし口座に振り込まれるように手続きする、自宅を貸し出す場合は、不動産業者に賃料を引き落とし口座に振りこんでもらうなど対策を講じておくと良いでしょう。

住宅ローン減税はどうなる?

単身赴任なら、住宅ローン減税を受けることができる

住宅ローン減税を受ける要件の1つに、「取得して6か月以内に入居し、かつ、適用を受ける年末まで引き続き住んでいること」というものがあります。つまり、その家に住まなくなれば、原則、住宅ローン減税は受けられないということ。しかし、転勤の場合は、ローンを借りている本人が転居してしまっても、その家族が住んでいれば、そのまま住宅ローン減税を受けることができます。ただし、家族全員が転居してしまった場合には、減税を受けることはできなくなります。
なお、海外転勤で非居住者(※)になった場合には、たとえ単身赴任で家族が住み続けていても、その間の住宅ローン減税を受けることはできなくなります。
※所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。

転勤から戻れば、残り期間で復活!

住宅ローン減税を受けている途中に家族全員で転勤先に引っ越した場合も、転勤から戻り再びその住宅に住めば、住宅ローン減税を受けることができます。ただし、住宅ローン減税が受けられるのは残り期間のみ。例えば、減税が適用される期間が10年で、1年経過後に転勤し、3年後に戻ってきたという場合は、残り9年適用されるわけではなく、減税されるのは本来の適用期間の終わりまでの6年間だけになります(※図表参照)。

また、入居したものの、その年の年末を迎える前に転勤になり住宅ローン減税を一度も受けていない場合は、どうなるのでしょうか?この場合は、転勤から戻ってから、あらためて確定申告をしましょう。所定の書類をそろえ申告すれば、住宅ローン減税を受けることができます。

転勤等から戻り、再び住宅ローン減税の適用を受けるにあたって、つぎのような注意点があります。

1. 転勤が自己都合でないこと
(勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由)。
2. 再び適用を受ける場合は、その年を含めた残りの期間。
ただし、戻ったその年に賃貸していた期間がある場合には、翌年から適用。
3. 転出前に、所定の手続きが済んでいること
(自宅の管轄税務署に書類提出)。
  • 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
  • 「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の未使用分(税務署から交付されているもの)

住宅ローン控除 転勤中の適用の一例

転勤中は借り換えができなくなる

住宅ローンは、本人が住むことを前提に借りることができるもの。ですから転勤などやむを得ない事情であっても、家族全員その家に住まなくなったり、賃貸に出している場合には原則住宅ローンの借り換えはできません。
今は予定がなくても、将来転勤がありそうな人で、借り換えを考えている場合には、早めに検討をしておきましょう。借り換え手続きが完了するには、少なくとも1ヵ月程度の期間が必要です。「そのうちに」と思っているうちに、転勤が決まり、借り換えできなくなってしまうかもしれません。
金利が低いばかりでなく、より手厚い団信やその他の付加価値のついた住宅ローンがいろいろ出てきています。借りている住宅ローンより、少しでも優れたものが見つかれば、借り換えできる時に早め早めに行動しましょう。

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    【金利】他社と比較し金利優遇されてました。
    【借り入れ費用】 他社と比較して安かったです。
    【返済】 返済日も決める事ができ、自分のタイミングに合わせた返済が可能
    【保険オプション】 特にきにしてなかったので。
    【借り入れ手続き】 早く、対面がないので助かりました。


    色んな銀行がありますが、いろいろ比較検討して決めるのが良いと思います。
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    PayPay銀行住宅ローンをおすすめする評判・借り入れレポート
    4 手続きが簡単
    金利が低めなことやインターネット上で気軽に審査が出来る点、さらには日常的にインターネットショッピングなどでジャパンネット銀行を利用していたので、新たに口座を開く必要がないことなどが選んだ理由です。ネットのサイトも見やすい表示でわかりやすいと感じました。

    【金利】 変動金利であり他の銀行の住宅ローンと比べても低めだと思います。
    【借り入れ費用】 契約はネット上で行えるので印紙代が0円、その他にも保険オプションが充実しているなど費用は安めだと思います。
    【返済】 元利均等返済であり一部繰り上げ返済なども可能です。通常は銀行口座からの毎月引き落としですね。
    【保険オプション】 一般団信ならば保証料がかかりません。その他にがん保証や11疾病保障団信など充実しています。
    【借り入れ手続き】 ネット銀行なので事前審査は気軽にネットで行えますし、本審査も書類をアップロードするだけなど簡単です。
    【サポート】 面と向かって色々と質問できるわけではないですが、電話などで普通に質問が出来るので特に不便だとは感じませんでした。

    ネット銀行なので事前審査の申込みや本審査の際にいちいち店舗に出向く必要がなく良かったです。
  • 三菱UFJ銀行住宅ローンをおすすめする評判・借り入れレポート
    4 サポートが丁寧
    三菱UFJ銀行の住宅ローンという事で信頼出来ると感じたからですね。あとは普段のメインバンクが三菱UFJ銀行だったので使い慣れており、審査もスムーズだと思ったからです。金利自体はそれほど安くなく、他にもっと低い銀行はありましたが、大手の信用を重視しました。

    【金利】 変動金利であり現在は年0.525%ですね。変動金利という点をとっても他行の住宅ローンの金利と比べて安くはないです。
    【借り入れ費用】 手数料などがかかりますが普通ですね。
    【返済】 返済方法は元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べるので、便利だと思います。
    【保険オプション】 団体信用生命保険は保険料不要です。また7大疾病保障付住宅ローンはそれぞれのライフプランに合わせて金利に上乗せする形で加入します。
    【借り入れ手続き】 ネット専用の住宅ローンなので、銀行に来店不要で利用できます。忙しい人などに向いていると思います。
    【サポート】 メールや電話でやり取りした際の対応は丁寧でした。説明もわかりやすかったですね。

    大手なのでサポートや説明に慣れていると感じました。それにより安心感が増したので、多少の金利の高さはカバーできると思います。
  • イオン銀行
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    イオン銀行住宅ローン 変動金利プラン 手数料定率型 変動

    変動金利
    0.520% (2021/11/10 現在)
    イオン銀行住宅ローンをおすすめする評判・借り入れレポート
    5 審査が早く、対応が丁寧だった。
    金利が低く諸費用も安く抑えられました。また、ネット銀行でありながら窓口でも丁寧に対応して頂いたので、安心して相談が出来ました。注文住宅であった為、融資までに時間を要しましたが、その間も定期的に連絡を頂けて安心でした。

    【金利】他行と比べても遜色のないレートであった。
    【借り入れ費用】保証料もなく諸費用がかなり抑えられた。
    【返済】1年毎の短縮も出来て有難かった。
    【保険オプション】8台疾病を選択しましたが、万が一にも備えられると思いました。
    【借り入れ手続き】ネット銀行だと面倒なイメージがありましたが、丁寧にわかりやすく説明頂けました。
    【サポート】電話でも窓口でも対応して頂けることと、ほぼ毎日対応頂けるので安心感があります。

    金利は安いに越したことはありませんが、ネット銀行ですとどれだけわかりやすく丁寧に対応頂けるのかがカギになるのかなと思いました。イオン銀行はモール内にありますので、使い勝手も良かったです。

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