海外赴任や転勤で家を貸し出したい！住宅ローンはどうする？

賃貸に出す場合には金融機関に届け出と相談を

賃貸に出したい場合、届けはいる？

住宅ローンは本人が居住することが前提です。賃貸に出すということは、本人が居住するための住宅のローンではなくなってしまうので、まず借りている金融機関に事情を話し、相談をしてみましょう。
たとえば、フラット35の場合、住所変更届などが出されていれば、転勤で本人や家族が居住していなくても、そのまま返済を継続することができます。対応は金融機関や返済内容によってまちまちですが、一時的な転勤や海外転勤など、やむを得ない転勤の場合は、証拠となる書類（会社発行のもの）の提出や、返済が滞らないことを条件に、賃貸が認められるケースが多いようです。転勤中の限られた期間の賃貸であれば、あえて一括返済を求められる可能性は低いでしょう。

住所変更届は忘れずに

転勤になり、誰も住まなくなる場合は、金融機関に住所変更の届け出をしましょう。金融機関からのお知らせが届かないと、大事な手続きが放置されてしまうこともありえます。きちんと連絡を受け取れる状態にしておくことが大事です。

届け出に加え、残高の管理も忘れずに！

海外転勤の場合は住宅ローンの支払いが滞らないよう、返済口座の残高に注意が必要です。毎月の給与の一部やボーナスが引き落とし口座に振り込まれるように手続きする、自宅を貸し出す場合は、不動産業者に賃料を引き落とし口座に振りこんでもらうなど対策を講じておくと良いでしょう。

住宅ローン減税はどうなる？

単身赴任なら、住宅ローン減税を受けることができる

住宅ローン減税を受ける要件の1つに、「取得して6か月以内に入居し、かつ、適用を受ける年末まで引き続き住んでいること」というものがあります。つまり、その家に住まなくなれば、原則、住宅ローン減税は受けられないということ。しかし、転勤の場合は、ローンを借りている本人が転居してしまっても、その家族が住んでいれば、そのまま住宅ローン減税を受けることができます。ただし、家族全員が転居してしまった場合には、減税を受けることはできなくなります。
なお、海外転勤で非居住者（※）になった場合には、たとえ単身赴任で家族が住み続けていても、その間の住宅ローン減税を受けることはできなくなります。
※所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。

転勤から戻れば、残り期間で復活！

住宅ローン減税を受けている途中に家族全員で転勤先に引っ越した場合も、転勤から戻り再びその住宅に住めば、住宅ローン減税を受けることができます。ただし、住宅ローン減税が受けられるのは残り期間のみ。例えば、減税が適用される期間が10年で、1年経過後に転勤し、3年後に戻ってきたという場合は、残り9年適用されるわけではなく、減税されるのは本来の適用期間の終わりまでの6年間だけになります（※図表参照）。

また、入居したものの、その年の年末を迎える前に転勤になり住宅ローン減税を一度も受けていない場合は、どうなるのでしょうか？この場合は、転勤から戻ってから、あらためて確定申告をしましょう。所定の書類をそろえ申告すれば、住宅ローン減税を受けることができます。

転勤中は借り換えができなくなる

住宅ローンは、本人が住むことを前提に借りることができるもの。ですから転勤などやむを得ない事情であっても、家族全員その家に住まなくなったり、賃貸に出している場合には原則住宅ローンの借り換えはできません。
今は予定がなくても、将来転勤がありそうな人で、借り換えを考えている場合には、早めに検討をしておきましょう。借り換え手続きが完了するには、少なくとも1ヵ月程度の期間が必要です。「そのうちに」と思っているうちに、転勤が決まり、借り換えできなくなってしまうかもしれません。
金利が低いばかりでなく、より手厚い団信やその他の付加価値のついた住宅ローンがいろいろ出てきています。借りている住宅ローンより、少しでも優れたものが見つかれば、借り換えできる時に早め早めに行動しましょう。