住宅ローンの繰り上げ返済はするべき?最適なタイミングと注意点について解説

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2021年9月10日掲載

基礎知識

住宅ローンの繰り上げ返済はするべき?最適なタイミングと注意点について解説

住宅ローンは長期に渡って返済する場合が多いですが、本来の返済計画より前倒しで返済を行なうことも可能です。住宅ローンを前倒しで返済する仕組みを「繰り上げ返済」といい、2種類の返済方法があります。
この記事では、繰り上げ返済の2種類の返済方法である期間短縮型と返済額軽減型の違いや、繰り上げ返済を始めるときの注意点などについて解説します。
どちらの返済方法を選ぶべきか迷っている方や、繰り上げ返済することで総返済額がどれだけ軽減されるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

一つは返済を前倒し(繰り上げ返済)した分だけ住宅ローンの返済期間を短縮させる「期間短縮型」、もう一つは、返済期間は変えずに返済を前倒した分だけ月々の返済額を減額させる「返済額軽減型」です。

期間短縮型と返済額軽減型は、どちらを選んでも支払う利息の総額が減るなどのメリットがあるため、可能であれば積極的に行いたいところです。しかし、無理に繰り上げ返済を行なって貯蓄を減らせば、急な出費に対応できないなどの状況にも陥り兼ねません。

そこで今回は、期間短縮型・返済額軽減型の概要、繰り上げ返済を行なう際の判断ポイントや、繰り上げ返済を始めるタイミングの調べ方などを解説します。「繰り上げ返済で本当にお得になるのか」と悩んでいる方や、繰り上げ返済を行なうタイミングで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

1.住宅ローンの繰り上げ返済とは?

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に借入金の一部(または全額)を前倒しで返済することです。繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、目的によってどちらの返済方法が適しているかが変わります。

「期間短縮型」は文字通り毎月の返済額を減らさずに返済期間を短くする繰り上げ返済の方法であり、「返済額軽減型」は毎月の返済額を減らすが返済期間は変わらない、という繰り上げ返済の方法です。

それぞれの違いについて詳しく解説します。

繰り上げ返済の方法@「期間短縮型」

期間短縮型

期間短縮型は、住宅ローンの一部を前倒しで返済した後も毎月の返済額は変えず、返済期間を短縮する方法です。返済期間が短くなれば、その分利息を支払う期間が短くなり、総返済額を減らすことができます。借入金額が大きい場合や、金利が高めに設定されている住宅ローンほど、節約効果が高くなるのが特徴です。以下の場合に該当する方は、期間短縮型の繰り上げ返済が適しているでしょう。

定年退職までに完済したい人

定年退職後も返済する予定で住宅ローンを組んだものの、予定が変わり定年退職するまでに完済したくなるケースはよくあります。例えば、転職によって想定していた退職金が受け取れなくなり、借入れ当初に計画していた返済ができなくなった場合です。定年退職までに完済したい場合は、期間短縮型の繰り上げ返済の利用を検討してみると良いでしょう。

老後の資金を少しでも多く蓄えたい人

期間短縮型を利用すると、短縮した期間の分だけ利息を支払う必要がなくなるため、支払うべき総利息額を減らすことができます。利息を軽減できた分だけ住宅ローン完済時に多くの貯蓄を残せるので、老後の資金を少しでも多く蓄えたい方は、期間短縮型の繰り上げ返済を行うのがおすすめです。

繰り上げ返済の方法A「返済額軽減型」

返済額軽減型

返済額軽減型は、住宅ローンの一部を前倒しで返済した後も返済期間は変えず、毎月の住宅ローンの返済額を少なくする方法です。繰り上げ返済をしない場合と比較すれば、返済額軽減型でも期間短縮型と同様に、利息の支払い額を減らすことができます。

ただし、期間短縮型ほど大きく利息の総支払額を減らすことはできないので注意が必要です。上記のグラフの緑色で表されている部分が、返済を軽減できる利息分です。期間短縮型のグラフに比べて、返済額軽減型の方が緑色部分の面積が小さい(=軽減できる利息分が少ない)ということが分かります。このことから、利息の総支払額をより減らしたい方は期間短縮型を、「毎月の住宅ローンの返済額を減らしたい」と考える方は返済額軽減型を利用すると良いでしょう。

具体的には、以下のような方が返済額軽減型に向いています。

子どもの養育費のために毎月の支出を減らしたい人

子どもが生まれたり、大学進学などの学費や生活費の仕送りなどで支出が増えたりすると、住宅ローンの返済がそれまで以上に家計の負担となる可能性があります。今後、子どもの養育費のために毎月の支出が増えることが予想される場合は、支払い期間を短縮させる期間短縮型よりも、毎月の返済額を減らせる返済額軽減型が向いています。

金利が上昇した場合に備えたい人

変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを借入れしている場合、金利変動(固定期間選択型の場合、固定期間終了後の金利変動)により、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。増額するリスクを軽減させるためには、返済額の見直しが行なわれるタイミングに合わせて、返済額軽減型の繰り上げ返済を行なう方法が考えられます。返済額軽減型を利用して月々の返済額を事前に下げておけば、金利上昇によって月々の返済額が増額したとしても、月々の返済額が大きく変わる事態を避けられます。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」のメリット・デメリット

期間短縮型と返済額軽減型のメリット・デメリットをまとめると、下表の通りです。

繰り上げ返済の方法 メリット デメリット
期間短縮型
・短縮した返済期間の分だけ支払う利息が減り、返済額軽減型よりも利息を軽減できる
・毎月の住宅ローンの返済額は減らず、繰り上げ返済をした分だけ貯金は減るため、完済するまで金銭面の負担を減らせない
返済額軽減型
・毎月の住宅ローンの返済額が減るため、ライフイベントを優先した家計管理がしやすくなる
・金利上昇に備えられる
・利息の軽減効果が小さい
・返済期間が変わらないため、特に定年後まで返済が続く場合、生活費の負担になる可能性がある

期間短縮型、返済額軽減型のどちらが良いかは、住宅ローンの借主の状況ごとによっても異なりますが、「なるべく利息を抑えたい」「住宅ローンの返済を早く終わらせたい」などを優先して繰り上げ返済をする場合は、期間短縮型が適しているでしょう。一方、「これから起こるライフイベントに備えたい」、「金利上昇に備えたい」という目的を優先して繰り上げ返済を行なう場合は、返済額軽減型がおすすめです。

2.繰り上げ返済で総返済額はいくら減るのか

繰り上げ返済を早く行なえば、軽減できる利息額が増え、総返済額を減らすことができます。では、実際に「期間短縮型」もしくは「返済額軽減型」の繰り上げ返済をした場合、繰り上げ返済しない場合と比べていくら総返済額が軽減できるのでしょうか。

参考として下表では、3年後に100万円を「期間短縮型」と「返済額軽減型」で繰り上げ返済した場合の総返済額、利息軽減額、返済期間をまとめました。繰り上げ返済をしなかった場合と比較して、いくら総返済額が減るのか見てみましょう。

・3年後に100万円を繰り上げ返済した場合

(借入額3,000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%、繰り上げ返済手数料なし)

  繰り上げ返済なし 期間短縮型 返済額軽減型
毎月の返済額 88,945円 88,945円 85,760円
返済期間 35年 30年1ヵ月 35年
総返済額 約3,735万円 約3,685万円 約3,713万円
繰り上げ返済なしとの差額 0円 -502,540円 -222,914円

上表を見ると、借入額3,000万円の住宅ローンで、3年後に100万円の繰り上げ返済を「期間短縮型」で行なった場合、「繰り上げ返済なし」に比べて総返済額が約50万円も軽減できることがわかります。また、「期間短縮型」には及びませんが、「返済額軽減型」においても「繰り上げ返済なし」に比べて約22万円、総返済額が減っています。

繰り上げ返済で軽減できる金額は、貯金すれば将来の備えにできます。無理な繰り上げ返済によって現在の生活に支障がでる事態は避けるべきですが、もし資金に余力があれば、繰り上げ返済を行なったほうが、定年退職後に返済をする必要が無くなり、ゆとりのある生活ができるようになるでしょう。

なお、繰り上げ返済の金額は都度変更できます。もし、家計を圧迫するようなら、「繰り上げ返済を休止する」「繰り上げ返済額を減らす(その分返済期間を延ばす)」ことも可能です。繰り上げ返済の計画は貯蓄額やライフプランによっても変わるため、金融機関と相談し、無理のない計画を立てることが大切です。

実際にどのくらい総返済額を減らせるのか知りたい方は、以下のシミュレーションをご利用ください。

3.繰り上げ返済をするタイミングはいつが良い?

繰り上げ返済を行なう際は、実行するタイミングも重要です。繰り上げ返済をいつ行なうかによって軽減される利息額が大きく変わるためです。下表では、100万円の繰り上げ返済をした際、繰り上げ返済の実行タイミングによっていくら利息が軽減されるのかをまとめました。

・タイミング別:100万円を繰り上げ返済時の利息軽減額

(借入額3,000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%、繰り上げ返済手数料なし)

住宅ローン借入後
繰り上げ返済を開始するタイミング
軽減される利息額
期間短縮型
返済額軽減型
2年後 -52.5万円 -23万円
5年後 -46.4万円 -20.8万円
10年後 -37.2万円 -17.1万円
15年後 -28.7万円 -13.6万円
20年後 -20.6万円 -10.1万円
25年後 -13.1万円 -6.6万円
30年後 -6万円 -3.3万円

※計算結果は概算です。

返済期間35年、借入額4,000万円の住宅ローン(金利1.3%、全期間固定金利型)で期間短縮型の繰り上げ返済を行なうと仮定した場合、返済開始2年後に100万円の繰り上げ返済を行って軽減できる利息額は約52.5万円です。しかし、同じ100万円の繰り上げ返済を行なったとしても20年後に実行した場合は、約20.9万円となり、その差は約31.6万円もあります。

一方、同様の条件で返済額軽減型にした場合は、2年後に軽減できる利息額は約23万円、20年後だと約10.1万円です。返済額軽減型は、期間短縮型に比べると利息の軽減効果が小さく、2年後と20年後の利息軽減額の差は、約12.9万円にとどまります。

どちらの返済方法でも、より早く繰り上げ返済を実行するほうが利息額を軽減できますが、期間短縮型は利息軽減額が大きい分、実行タイミングによる軽減額に大きな差が出やすいのが特徴です。期間短縮型を選ぶ予定の方は、繰り上げ返済の実行タイミングをより慎重に見極める必要があるといえるでしょう。

なお、繰り上げ返済の実行タイミングや繰り上げ返済方法によってどのぐらい利息が軽減できるのかをより具体的に知りたい場合は、以下のシミュレーションが便利です。
繰り上げ返済の方法や繰り上げ返済の予定時期、繰り上げ返済額を入力することで、簡単に利息の軽減額が分かるのでぜひご活用ください。

4.繰り上げ返済をすべきか判断する際のポイントは?

繰り上げ返済は一時的に手元金が減るため、急な出費に対応できなくなるリスクがあります。よって、家族構成が変わる可能性がある方(子どもの誕生や両親の同居など)や、転職や転勤など家計の変化を控えている方など、家計の変化が予想される方は、繰り上げ返済をしない方が良いケースもあるでしょう。

以下では、繰り上げ返済をするか判断する際に、目安となるポイントを3つ紹介します。ご自身の貯蓄や今後のライフイベントを鑑みたうえで、繰り上げ返済をすべきか判断しましょう。

ポイント1:最低3ヶ月分の生活費が手元に残せるか?

予期せぬタイミングで収入が途絶え(もしくは減少し)、住宅ローンの返済が難しくなる事は誰にでも起こりえます。繰り上げ返済を行なうかどうかの判断基準の一つは、「最低3ヶ月分の生活費を残せるかどうか?」です。なお、この"生活費3ヶ月分"は、繰り上げ返済を実行するか判断するうえで、最低額の目安です。余裕があれば生活費1年分の貯蓄を手元に残しておくと良いでしょう。繰り上げ返済に充てる額は、手元に残す生活費を確保したあとの余剰分で行なってください。

ポイント2:今後数年間で想定されるライフイベントの資金が足りているか?

子どもの進学や習い事、家のリフォームなど個々の状況により想定されるライフイベントは異なります。そのため、「今後数年間に想定されるライフイベントの資金を含めて貯蓄が足りているかどうか」も繰り上げ返済をして良いか見極める判断基準の一つです。大きな出費を予定している方は、ポイント1で解説した生活費3ヶ月分と合算して、資金が十分に足りているかをチェックしましょう。

ポイント3:定年退職前に住宅ローンの完済が可能か?

住宅ローンの返済計画を立てる際には、定年退職後の生活資金を考慮することも大切です。住宅ローンの返済計画が定年退職後も続く予定の方や、退職金による完済を予定している方で、現在すでに十分な貯蓄があるのであれば繰り上げ返済を検討してみるとよいでしょう。定年退職する前に住宅ローンを完済できれば、老後の生活資金にかかる負担を大きく軽減できるはずです。

5.繰り上げ返済を行なう際の注意点

繰繰り上げ返済を行なうかどうかは、貯蓄の状況や返済計画から総合的に判断することが大切です。
では、実際に繰り上げ返済を行なうと決めた場合は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここからは、繰り上げ返済を行なううえで知っておくべき4つの注意点を解説します。

1.住宅借入金等特別控除の適用から外れる可能性がある

住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税・住宅ローン控除)を受けている場合、繰り上げ返済による返済期間の短縮によって、特別控除の適用要件から外れてしまう可能性があります。なぜなら、住宅借入金等特別控除には、「住宅ローンの返済期間が10年以上」という要件が定められているためです。繰り上げ返済で期間短縮型を選ぶ際は、短縮された後の返済期間が10年を下回らないように注意しましょう。

2.繰り上げ返済をしても総返済額が大きく減らないことも

借入れする住宅ローン商品や返済期間によっても異なりますが、近年では低金利な住宅ローンが増えています(「フラット35」の金利は1%ほど)。低金利な住宅ローンで繰り上げ返済を行なう場合、繰り上げ返済を開始する時期や返済金額によっては、期待するほど返済期間や毎月の返済額を軽減できないケースもあります。

また、繰り上げ返済を行なうことで手元金が不足した際に、もし急な出費に対応するためにカードローンなどの新たな融資を受けると、カードローンは住宅ローンより金利が高い場合が多いため、結果的に総返済額が増える可能性があります。無理な繰り上げ返済は行なわず、緊急用の資金はあくまでも自己資金からまかなうようにしましょう。

3.失業や入院などの急な出費に備える必要がある

退職や子どもの進学など、想定できるライフイベント以外にも、失業や入院など予期せぬ事態に備えて貯蓄をしておきましょう。繰り上げ返済をして必要以上に貯蓄を減らしてしまうと、急な出費が必要になった際に対応できなくなる場合があります。
現在の生活や今後のライフプランに支障が出ないよう、まずは十分に貯蓄することが大切です。こうした急な出費にも対応できるほど十分な貯蓄を蓄えたうえで、さらに余剰資金があるという場合は繰り上げ返済を検討してみましょう。

4.手数料がかかることがある

金融機関によっては、繰り上げ返済をする際に手数料がかかる場合があります。手数料を無料に設定している金融機関もあれば、5万円程度に設定している金融機関もあり、その金額設定はさまざまです。繰り上げ返済を行なうたびに手数料がかかるケースもあるため、手数料が高額になる場合は、一度に行なう繰り上げ返済の金額を増やして回数を減らすなどの工夫が必要です。

6.繰り上げ返済を行なう手続きの流れ

繰り上げ返済の手続きは、基本的に以下のような流れで進めます。

1.余剰資金の確認

手元金から生活費やライフイベントのための貯蓄を除き、どれほどの余剰資金があるか確認します。

2.返済額の決定

余剰資金から、繰り上げ返済にあてる金額を決定します。この際、住宅ローンを借入れている金融機関の最低返済可能額や繰り上げ返済にかかる手数料、繰り上げ返済を申請できる窓口を確認しておきましょう。

3.繰り上げ返済方法の決定

期間短縮型と返済額軽減型のうち、どちらの方法で繰り上げ返済を行なうことが望ましいか、将来のライフプランや返済計画にそって決定します。

4.繰り上げ返済の申出

住宅ローンを借入れしている金融機関へ、繰り上げ返済の申請を行ないます。申請方法は金融機関により異なりますが、主に店頭やインターネットからの申請が可能です。

5.返済預金口座へ繰り上げ返済資金を入金

指定の返済預金口座へ繰り上げ返済資金を入金します。

繰り上げ返済を行なうにあたり、あらかじめ申請が必要な金融機関もあれば、インターネットでいつでも手続き可能な金融機関もあります。申請方法や手数料の有無など、細かな規定は金融機関により異なるため、繰り上げ返済を検討し始めた段階で金融機関へ相談することをおすすめします。

7.まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済は、早い段階で行なうほど利息の分だけ総返済額が低くなる仕組みです。現在の貯蓄が減るため、一定のリスクはありますが、十分な貯蓄がある方は利用を検討してみましょう。

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