2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローン借り換え時の「諸費用」手数料など何にいくらかかる？
借り換えと言えども、住宅ローンを新たに借り入れることと同じです。当初借り入れしたときと同じような諸費用も必要になります。借り換えを検討する場合には、金利のみならず、この諸費用も含めてトータルで判断するようにしましょう。
借り換えに必要になる諸費用はどんなもの？
住宅ローンの借り換え時には印紙税、手数料、保証料、登記費用などがかかります。借入額や返済年数によって、また金融機関によって金額は異なります。数十万円になるケースも珍しくないので、この諸費用を支払っても借り換えの効果があるのかどうかを判断しましょう。
契約書に貼付する印紙税
借入額1,000万円超5,000万円以下 … 2万円
借入額5,000万円超1億円以下 … 6万円
保証料
借入金額、返済年数によって決まる。保証料なしの金融機関もある。
＜保証料の一例＞
元利均等返済、借入1,000万円あたり
返済期間10年 … 85,450円
返済期間20年 … 148,350円
返済期間30年 … 191,350円
事務手数料等
33,000円など定額の場合や、借入額の2.2%など定率の場合など金融機関によって異なる。
抵当権設定費用
抵当権設定にかかる登録免許税は、借り入れ額の0.4%。登記申請は通常司法書士に依頼するので、司法書士報酬もかかる。司法書士によって報酬額は異なるが3〜10万円程度が目安。
抵当権抹消費用
従前の住宅ローンの抵当権の抹消手続きが必要。抵当権の抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円。手続きを司法書士に依頼した場合には司法書士報酬もかかる。司法書士によって報酬額は異なるが1〜2万円程度が目安。
| 項目 | 概算 | ||
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 2万円 | ||
| 保証料 | 約43万円 | ||
| 手数料 | 3.24万円 | ||
| 登録免許税（抵当権設定） | 10万円 | ||
| 司法書士報酬 | 約6万円 | ||
| 抵当権抹消費用 | 1.5万円 | ||
| 合計 | 約66万円 |
住宅ローン 借り換えを比較
諸費用を預貯金で準備できない場合の方法
上記のように住宅ローンの借り換えには数十万円の諸費用がかかります。預貯金から負担するのがベストですが、難しい場合には次のような方法も検討してみましょう。
保証料なし、手数料も低い住宅ローンを利用する
数十万円の諸費用のうち、その大部分が保証料です。上記の例で見ても保証料がなければ負担は軽くなりますので、保証料なしの住宅ローンを利用するのも一つの方法です。ただし、保証料がなくても手数料が高い住宅ローンもありますので、保証料・手数料の両方を確認するようにしましょう。
保証料内枠方式を利用する
保証料は借り入れ時に一括支払いする方法（外枠方式）の他に、借り入れ時には支払わず、金利に上乗せして毎回支払っていく方法（内枠方式）もあります。内枠方式を利用した場合の金利は、0.2%というところが多くなっています。金利が高くなる分、返済額も多くなります。総支払額を抑えたい場合、毎月返済額を抑えたい場合の借り換えの際には注意しましょう。
諸費用分も借り入れする
諸費用を借り入れすることが可能な金融機関もあります。金融機関によって、残高に上乗せして借り入れできる場合や、諸費用ローンを別途利用する場合があります。いずれのケースでも、ローンの残高は実質増えてしまう、諸費用分にも金利がかかるという点に注意が必要です。負担が増えることになるので、それでも借り換えの効果があるかどうか慎重に試算しましょう。
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