2021年10月19日
基礎知識
中古物件でも住宅ローン控除を受けられる！適用要件や必要な手続きとは
これからマンションや一戸建てなどの中古物件を取得しようと考えている方や、耐震リフォームを検討している方のなかには、「新築物件のように、住宅ローン控除を受けられるのだろうか？」と疑問に思う方もいるでしょう。
中古物件を新たに取得する場合や、耐震リフォームをする場合は、分譲マンションや戸建て住宅などの形態に関わらず、住宅ローン控除を利用できます。ただし、中古物件特有の適用要件があるため、住宅ローンを契約する際には充分な確認が必要です。
この記事では、中古物件で住宅ローン控除を受けるための要件や、他の制度との併用時の注意点について解説します。
目次
1.そもそも、住宅ローン控除とは？
中古物件で住宅ローン控除を受けるための要件について見ていく前に、まずは住宅ローン控除の概要について説明します。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、個人が住宅ローンを利用して、新たに住宅を取得または増改築をした場合に、所得税や住民税が控除される制度です。
具体的には、住宅ローン控除が適用されていると、年末時点での住宅ローン残高の1％が入居した年以降10年間（もしくは13年間）にわたって所得税が控除されます。また、控除額よりも所得税額が少なかったときは、住民税額からも控除される仕組みです。
2.住宅ローン控除は新築物件と中古物件で適用要件が異なる
住宅ローン控除は、新築物件、中古物件のどちらでも利用可能です。しかし中古物件の場合、新築物件と異なり中古物件特有の適用要件があります。
中古物件で住宅ローン控除を受けられるパターンは、おもに以下の2つです。
- 耐震に関する適用要件を満たした中古物件を取得
- 耐震に関する適用要件を満たしていない物件を、耐震リフォームを行なう前提で取得
ここでは、新築物件・中古物件共通の要件と、中古物件特有の要件について、それぞれ確認していきましょう。
なお、住宅ローン控除は、マンションや戸建てなどの住宅形式を問わず対象となります。
新築物件と中古物件で共通の要件
住宅ローン控除を受けるためには、新築物件、中古物件のどちらの場合でも、以下7つの要件をすべて満たしている必要があります。
- 住宅を取得した日から6ヵ月以内に入居し、住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで入居し続けていること
- 住宅ローン控除の適用を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること
- 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上。かつ、その面積の2分の1以上を自らが住むために使用すること
- 取得した住宅が10年以上にわたるローンを組んでいること
- それまでに住んでいた住宅やその土地について、譲渡に関する特例制度の適用を受けていないこと
- 生計をともにする親族や、特別な関係にある人からの取得ではないこと
- 贈与による取得ではないこと
参照元：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」｜「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」｜「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
自分が住むために住宅を取得するのであれば、要件1や要件3は、ほとんどのケースで満たすことができるでしょう。その他の要件で特に注意が必要なのは、要件5の「譲渡に関する特例制度の適用を受けていないこと」です。
例えば、それまで住んでいたマイホームを売る際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという特例がありますが、そのような特例を一定期間内に受けている場合は、住宅ローン控除を利用することができません。
中古物件特有の要件
中古物件で住宅ローン控除を受けるためには、上記の共通の要件に加えて以下2つの要件を両方満たす必要があります。
- 1. 建築後、使用された住宅であること
- 2. 以下2-1から2-3のいずれかに該当する住宅であること
- 2-1. 建築日から取得日までの期間が20年以下の住宅（ただし、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下）
- 2-2． 取得日からさかのぼって2年以内に、現行の耐震基準を満たすと証明された住宅
- 2-3． 現行の耐震基準を満たしていないが、住宅の取得日までに耐震改修の申請を行ない、入居日まで（取得日から6ヵ月以内）に耐震基準を満たすと証明される
中古物件で住宅ローン控除を受けるためには、耐震基準を満たす必要があります。もし耐震基準を満たしておらず、これから耐震リフォームを行なう前提で中古物件を取得する場合は、取得日までに耐震リフォームの申請を行ないましょう。
また、入居日までに耐震基準適合証明書などによって、現行の耐震基準を満たした証明も必要です。
中古物件で住宅ローン控除を受けたい方は、新築物件と中古物件で共通となる要件と、中古物件特有の要件をどちらもチェックしておきましょう。
3.中古物件は住宅ローン控除の上限に注意
住宅ローン控除で受けられる額には上限があり、住宅を企業から取得する場合と、個人から取得する場合でそれぞれ上限額が異なります。中古物件は個人間での取引が多い傾向にありますが、個人から取得した中古物件は、企業から取得した物件に比べて控除額の年間上限額が低くなるので注意が必要です。
不動産仲介会社などの企業から取得する際の年間控除額は、次の計算で求められます。
〈企業から取得した住宅の年間控除額〉
住宅ローン控除額＝住宅ローン年末残高（最大4,000万円※）×1％
年末時点での住宅ローンの借入残高に1％を乗じた額が、年間の住宅ローン控除額となります。年末残高の上限は4,000万円なので、1年間で控除できる最大額は、4,000万円×1％＝40万円です。
※認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、最大5,000万円に拡充されるため、1年間で控除できる最大額は5,000万円×1％＝50万円となります。
中古物件の取引で多く見られる個人から取得する際の年間控除額は、次の計算で求められます。
〈個人から取得する際の年間控除額〉
住宅ローン控除額＝住宅ローン年末残高（最大2,000万円）×1％
住宅を個人から取得する場合は、消費税が課税されないため、企業から取得するよりも住宅ローン控除の上限額が低くなります。年末残高の上限は2,000万円なので、2,000万円×1％＝20万円が、1年間で控除できる最大の金額です。
住宅ローン控除は10年間（もしくは13年間）適用されます。よって、控除期間が10年間の場合、企業との取引であれば最大控除額は400万円（認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は500万円）となります。個人との取引の場合、10年間での最大控除額は200万円です。
また、企業との取引の場合は、控除期間が13年間となるケースがありますが、その場合11年〜13年目の控除額は、「住宅ローン年末残高×1％」もしくは「住宅取得価格×2％÷3」のいずれか少ないほうの額となります。
なお、上記の計算によって求めた金額は、原則として所得税額から控除されます。控除額より所得税額のほうが少なく、所得税額で全額を控除できなかったとしても、次年度の住民税額から控除されます。
以上のように、控除される額に上限はありますが、住宅ローン控除は中古物件を取得する場合でも、所得税・住民税額を抑えるために、積極的に利用すべき制度です。
4.住宅ローン控除と他の制度は併用できる？
住宅ローン控除は住宅ローンの支払いを支援するための制度ですが、場合によっては他の制度とも併用が可能です。以下では、住宅ローン控除とすまい給付金やリフォーム減税が併用可能かについて解説します。
住宅ローン控除はすまい給付金と併用できる
住宅ローン控除と併用できる制度に、すまい給付金があります。すまい給付金とは、増税後に住宅を取得した人に対して、最大50万円を給付する制度です。
すまい給付金は、消費税率の引き上げによる負担を減らすことが目的のため、中古物件の場合は消費税が課税されるとき、つまり企業から住宅を取得するときにのみ給付を受けられます。
すまい給付金の対象条件や概要は、以下の記事で解説していますので、対象者や給付額を確認し、住宅ローン控除との併用を検討してみてください。
「すまい給付金とは？対象条件や手続きの流れ、必要書類を解説」
住宅ローン控除とリフォーム減税は原則併用できない
中古物件のリフォームを検討している方のなかには、「住宅ローン控除とリフォーム減税は、同時に利用できるのでは？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、住宅ローン控除と併用できるのは、投資型減税でかつ耐震リフォームを行なった場合のみです。それ以外の方は、住宅ローン控除とリフォーム減税を併用することはできません。
なお、投資型減税とはリフォーム減税制度の1つです。リフォーム減税制度には、投資型減税とローン型減税の2種類があります。
- 投資型減税：リフォームローンの利用の有無に関わらず、耐震性や省エネルギー性などに優れた住宅をリフォームした場合、工事が完了した年の所得税から、最大50万円が控除される
- ローン型減税：リフォームローンを5年以上利用し、省エネルギー性やバリアフリーなどの観点で優れた住宅にリフォームした場合、工事が完了して住み始めた年から5年間、年間最大12万5,000円が所得税から控除される
投資型減税であっても耐震リフォームを行なっていないと、住宅ローン控除を受けることはできないので注意してください。それ以外のリフォームを検討している方は、住宅ローン控除とリフォーム減税、どちらか一方の制度を選択しなければなりません。
5.中古物件で住宅ローン控除を利用する場合の必要書類
住宅ローン控除を利用するには確定申告が必要ですが、確定申告で必要となる書類は新築物件の場合と中古物件の場合で一部用意する書類が異なります。住宅が中古物件の方は、新築物件で用意する書類と混同しないよう注意しましょう。
なお、給与所得者の場合、住宅ローン控除の確定申告は1年目のみとなり、2年目以降は年末調整を行なうだけで住宅ローン控除を利用できます。給与所得者でない方は、2年目以降も確定申告が必要です。
控除を受ける1年目に必要な書類
控除を受ける1年目は、どなたでも確定申告が必要です。
＜新築物件・中古物件共通＞
確定申告書を含む、以下すべての書類が必要です。
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅の取得年月日、取得費用がわかる契約書の写し
- 年末時点の住宅ローン残高証明書
＜中古物件：取得日からさかのぼって2年以内に耐震基準を満たした場合のみ＞
共通の書類に加えて、以下いずれかの書類も必要です。
- 耐震基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書の写し
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明
＜中古物件：取得日までに耐震改修を申請、入居日までに耐震基準を満たした場合のみ＞
共通の書類に加えて、以下すべての書類が必要です。
- 耐震改修に係る請負契約書の写し
- 次のいずれかの書類
A) 建築物の耐震改修計画認定申請書の写し＋耐震基準適合証明書
B) 耐震基準適合証明申請書の写し＋耐震基準適合証明書
C) 建設住宅性能評価申請書の写し＋建設住宅性能評価書の写し
D) 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し＋既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証明する書類
上記のように、中古物件で住宅ローン控除の申請を行なうには、耐震基準適合証明書など複数の書類を準備する必要があります。自分がどの書類を準備したら良いか分からない場合は、確定申告が始まる2月中旬より前に、税務署や不動産仲介会社に確認しましょう。
控除を受ける2年目以降に必要な書類
控除を受ける2年以降は、新築物件・中古物件による違いはなく、年末調整と確定申告のどちらを行なうかで必要書類が変わります。
＜年末調整（給与所得者のみ）＞
以下すべての書類が必要です。
- 年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書
- 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
＜確定申告（給与所得者でない方など）＞
確定申告書を含む、以下すべての書類が必要です。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
年末調整を行なう時期は、企業によって異なります。担当部署に書類の提出期限を確認しておくとよいでしょう。給与所得者でない場合は、確定申告が始まる2月中旬より前に必要書類を忘れずに準備するようにしてください。
なお、住宅ローン控除の年末調整については、以下の記事で詳しく説明しています。
6.まとめ
中古物件で住宅ローン控除を受ける際は、中古物件にのみ適用される要件があることに注意が必要です。また、個人から取得した中古物件は、企業から取得した住宅に比べて控除額の年間上限が低くなるので覚えておきましょう。
住宅ローン控除を利用するためには、耐震基準適合証明書をはじめとする書類をそろえたうえで、確定申告の手続きを忘れずに行なわなければなりません。
住宅ローン控除を受けるためには、さまざまな要件を満たしたうえで手続きも必要ですが、所得税額や住民税額から少なくない金額が控除されます。
中古物件の取得にかかる負担を減らしたい方は、住宅ローン控除を積極的に利用しましょう。
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