現在変動金利の人の「借り換え」住宅ローンはどう選ぶ？

借り換えを検討するならまずはここをチェック！

住宅ローンの借り換えを検討する場合は、いま返済中の住宅ローンの金利、借入残高、残りの返済期間などを確認しましょう。特に金利については、返済開始時と比べて金利が変わっていないかどうかの確認と共に、金利の引下げ幅についても確認してください。
多くの場合、「基準金利（店頭金利）」から一定の金利を引き下げた「適用金利（実際の金利）」で借りることになります。金利の引下げ幅は金融機関ごとに異なりますし、同じ金融機関でも審査によって異なることもあります。
住宅ローン金利の引き下げ幅は大きくなっている傾向にあります。そのため、変動金利型で借りている人が同じく変動金利型で借り換えた場合でも、さらに低い適用金利になる可能性があります。現在借入中のものよりも、引き下げ幅が大きなものに借り換えることができれば、借り換え後の返済額軽減効果が期待できるでしょう。

変動金利型の基準金利は、ここ数年間2.475%のまま変わっていませんが、全期間1.0%引き下げだった人が全期間1.7%の引き下げ幅を得られれば、適用金利は1.475%から0.775%に下がります。では、この例で借り換えした場合、どのくらい返済軽減効果があるのでしょうか。

	現在の住宅ローン		借り換え後の住宅ローン
金利タイプ	変動金利型 （全期間1.0%引き下げ）		変動金利型 （全期間1.7%引き下げ）
適用金利	1.475%		0.775%
ローン残高	2,500万円		2,500万円
残り返済期間	25年		25年
毎月返済額	99,690円 （金利が変わらない場合）		91,693円 （金利が変わらない場合）
残りの総返済額	約2,991万円 （金利が変わらない場合）		約2,751万円 （金利が変わらない場合）

上記の借り換え例で見ると、毎月返済額は約8千円、総返済額では約240万円の軽減になります。今後の世の中の金利情勢によっては金利の変動も考えられます。しかし、同じ基準金利であっても全期間引き下げ幅が大きくなるのでいずれにしても総返済額も少なくなるはずです。ただし、ローンの借り換えには融資手数料や保証料などが必要なので、借り換えのための諸費用を考慮して、総返済額の軽減にどの程度効果があるのかも確認しておきましょう。

変動金利型以外の金利タイプを選んだ方がよい場合も

変動金利型は、将来金利が上昇すればそれに伴って毎月の返済額や総返済額も増える可能性があります。借り換え後の住宅ローンを変動金利型にする場合には、将来的に金利が上昇して返済額が増えた時の家計の返済余力（安定した収入は見込めるか、大きく支出が増えることはないかなど）を把握しておいてください。

将来の金利上昇が心配な場合には、全期間固定金利型など金利が固定されているものへの借り換えを検討するのも良いでしょう。一例として、変動金利型から全期間固定金利型に変更した場合の、毎月返済額と総返済額の違いを見てみましょう。

上記の例は、5年ごとに0.5%ずつ金利が上昇するならば、金利1.9%の全期間固定金利型に借り換えをすると、現在の毎月返済額は上がるものの、今後の返済額の合計は少なくなるという試算です。将来の金利の変動を正確に予測することはできませんので損得は決められません。しかし、固定金利型の金利が低いのであれば、安心感を得るためには固定金利型への借り換えも有効です。

共働きで収入が多い、家計の収支に余裕があって貯蓄が安定して増える人などは変動金利型、将来の収入への不安や支出に不確定要素のある人は全期間固定金利型へと、住宅ローンの借り換えを検討していきましょう。