2017年8月22日
借り換え知識
高い金利のまま？全期間固定金利の人は住宅ローン「借り換え」を検討しよう
長期固定金利型で借りていると、金利の動きを気にしなくていいゆえ、高い金利のまま借りっぱなしになっているケースも多くみられます。また、長い借入期間のうちには、家計の状況も変化してきます。「今より家計にマッチした住宅ローンはないか」を定期的に検討するようにしましょう。
現在の住宅ローンの内容をチェックしよう
借り換えのメリットがあるかを検討するために、まず現在の住宅ローンについて次の項目をチェックしましょう。正確な内容は、借入れしたときに金融機関から送られてきた返済予定表で確認できます。
1. 現在の金利
長期固定金利型の場合、完済まで、借りたときの金利が変わらないのが基本です。ただし、長期固定金利型でも、段階的に金利が変わっている場合もあるので注意しましょう。たとえば、フラット35Sや旧住宅金融公庫の段階金利型のものが、これにあたります。10年、5年といった優遇期間が過ぎたあとは、金利が上がる契約になっています。何%上がるかは、最初に決まっているので、返済予定表などで確認できるでしょう。
2. 残り返済期間
残りの返済期間は、完済の予定日から、直近に返済が終わった日を引けばわかります。たとえば、完済日が令和20年12月で、平成26年10月まで返済が済んでいるなら、残り期間は24年2カ月となります。
3. ローン残高
直近の返済終了後の残り金額が現在の残高です。残高欄で確認しましょう。
住宅ローン 借り換えを比較
実際の借り換えケースをみてみよう
長期固定金利型へ借り換え
現在の住宅ローンより低い金利の長期固定金利型に借り換えをすれば、確実に返済額を減らすことができます。返済額が変わらない安心も続きます。少しでも金利が低いものがあれば、借り換えの効果を検証してみましょう。
なお、比較するときは諸費用分もあわせて考えましょう。金利差が小さい場合には、諸費用分を加えるとあまりメリットが出ないこともあります。また、「フラット35」は団体信用生命保険の特約料は金利には含まれず、別途支払いになっています。民間の住宅ローンから借り換える場合、特約料も加えて試算しましょう。
| 現在の住宅ローン |  |
借り換え後 |  |
|
|---|---|---|---|---|
| 適用金利 | 3.0% | 2.0% | ||
| 残高（借り換え額） | 2,500万円 | 2,500万円 | ||
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 | ||
| 毎月の返済額 | 118,552円 | 105,963円 | ||
| 総返済額 | 35,565,749円 | 31,788,933 |
このケースでは金利差1%で、総返済額が約380万円少なくなりました。実際のメリットは、借り換えにかかった諸費用分を引いた額になります。
変動金利型へ借り換え
変動金利型は他の金利タイプと比べると金利は低くなっています。変動金利型に借り換えれば、毎月の返済額は少なくでしょう。ただし、長期固定金利型と大きく違うのは、返済の途中で金利が変わる可能性があることです。
| ＜例1＞ | |||
|---|---|---|---|
| 現在の住宅ローン | |
変動金利型へ 借り換え 金利0.775% （適用金利） 期間・残高変えず |
|
| 適用金利 | 3.0% | ||
| 残高（借り換え額） | 2,500万円 | ||
| 残りの返済期間 | 25年 | ||
| 毎月の返済額 | 118,552円 | ||
| 総返済額 | 35,565,749円 | ||
| ＜例2＞ | |||
| 現在の住宅ローン | |||
| 適用金利 | 2.3% | ||
| 残高（借り換え額） | 3,000万円 | ||
| 残りの返済期間 | 32年 | ||
| 毎月の返済額 | 110,441円 | ||
| 総返済額 | 42,409,512円 | ||
| 適用金利 | ＜例1＞ | ＜例2＞ | |
|
|---|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 毎月の返済額 | |||
| 当初 | 0.775% | 91,693円 | 88,237円 | |
| 6年目 | 1.775% | 100,939円 | 100,242円 | |
| 11年目 | 2.775% | 108,370円 | 110,906円 | |
| 16年目 | 3.775% | 113,650円 | 119,828円 | |
| 21年目 | 4.775% | 116,461円 | 126,618円 | |
| 26年目 | 5.775% | - | 130,884円 | |
| 31年目 | 6.775% | - | 132,218円 | |
| 総返済額 | 31,866,788円 | 43,776,136円 |
＜例1＞は、比較的高めの金利で借りているケースです。この例では、変動金利型との金利差も2%以上と大きめなので、金利が1%ずつ（5年ごと）上昇しても、借り換え後の毎月返済額、総返済額とも少なくなります。借り換え前との金利差が大きいほど、返済額が増える可能性は小さくなるでしょう。
＜例2＞は、比較的低めの金利で借りているケースです。残り期間も長く、残高も多めです。このケースでは、金利が1%ずつ（5年ごと）上がると、すでに11年目から、毎月返済額は増え、総返済額も多くなってしまいます。
このように、変動金利型に借り換えをする場合、金利差が小さいほど、残りの期間が長いほど、また残高が多いほど、将来金利上昇した場合には影響を受けやすくなります。どのくらいまでなら返済額が増えても大丈夫なのか、将来の家計状況とあわせて考えましょう。そのためには、変動型のしくみと特徴をきちんと理解しておくことが大事です。
固定金利選択型へ借り換え
金利は低くしたい、でも返済額はある程度安定していたほうがいいと考える人は、固定金利選択型を選ぶとよいでしょう。ただし、当初固定期間の金利は低くても、固定期間が終わったあと、金利が上昇していると、その後の返済負担が増えてしまうこともありえます。総返済額を少なくするというより、一定の期間だけ確実に返済額を抑えたい場合に効果的です。教育費にお金がかかって大変な時期などには有効でしょう。
| 現在の住宅ローン | |
借り換え後 | |
|---|---|---|---|
| 適用金利 | 3.0% | 1.3% | |
| 残高（借り換え額） | 2,500万円 | 2,500万円 | |
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 | |
| 毎月の返済額 | 118,552円 | ||
| 総返済額 | 35,565,749円 |
| 適用金利 | 毎月の返済額 | |
|
|---|---|---|---|
| 当初 | 1.3% | 97,651円 | |
| 11年目 | 4.3% | 120,482円 | |
| 21年目 | 7.3% | 129,515円 | |
| 総返済額 | 33,946,884円 |
このケースでは、10年固定型に借り換えをすると、当初の毎月返済額は約2万円少なくなります。そのため、最初の10年間で約240万円も返済額を減らせます。金利の低い10年の間に、元金を多く減らすことができるので、11年目からの金利上昇の影響もある程度抑えることができます。この例では、金利が3%ずつ（10年ごとに）上がると毎月返済額は増えますが、総返済額では借り換え前よりも少なくなります。
ただし、金利差があまりない場合は、返済額が大きく増えてしまうこともあります。しっかりと試算をしてから借り換えをしましょう。一定の期間、返済額を抑えるメリットを受けたあとは、多少の負担が増えても耐えられる余力と心づもりも必要です。
住宅ローン 借り換えシミュレーションで節約効果を試算
住宅ローン 人気ランキング
2026/01/02 現在
[更新日時] 2026/01/01 09:01
[集計期間] 2025/12/25〜2025/12/31
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1位SBI新生銀行パワースマート住宅ローン 変動（半年型）
年0.590% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。
SBI新生銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 変動金利であり金利が低めであることが決め手変動金利であり金利が低めに設定されていることが決め手です。事務手数料などは普通にかかりますが銀行のシステムとして安定している印象であり、申し込みなどもウェブ上から行えて簡単でした。また金利について問い合わせを行った際のスタッフの方の対応・説明が丁寧だったことも好印象ですね。
【金利】いくつかある銀行の住宅ローンと比べても低めの設定です。
【借り入れ費用】手数料は普通にかかります。
【返済】元利均等返済の他に繰上げ返済も可能です。
【保険オプション】それほど多くはないですが、ガン団信などがあります。
【借り入れ手続き】ウェブ上から申し込みが行えて簡単です。契約などについては電話で聞けますし、電子契約で行います。
【サポート】金利の説明や契約の際の対応はとても丁寧でした。 -
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3位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
年0.780% 〜0.830% （2025/12/01 時点）- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
【金利】現在の変動金利は上昇しましたが、当時は低かったです。
【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
【金利】他の銀行と比べて低いと思います。いくつか条件がありますが、それほど難しくは無いですね。
【借り入れ費用】事務手数料はしっかりとかかります。
【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
【借り入れ手続き】申込はネットから可能です。借入の契約に関しては店舗で相談しました。
【サポート】店舗で相談しましたが、説明はとても丁寧でした。 -
5位PayPay銀行住宅ローン 変動
年0.500% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。
PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利が低い点はやはり魅力全体的に金利が低い。特にがん50％保障団信を金利上乗せなしで利用できる点は非常に魅力。一般団信はもちろんあるし、保障のオプションとしてがん100％保障団信を選べるなど、金利が低い割に色々と選べるのが良い。またサイトで行えるシミュレーションなども分かりやすいし、問い合わせした際の対応も丁寧だった。
【金利】多くの銀行の中でも低い。
【借り入れ費用】特に他と変わりはない。
【返済】他の金融機関の口座と連携できる。
【保険オプション】がん保障団信を選択できる。
【借り入れ手続き】非常にスムーズ。まずはネットで気軽にテストができる。
【サポート】かなり丁寧で金利の説明も分かりやすかった。
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