2017年8月22日
基礎知識
フラット35を組み合わせ「ダブルフラット」とは？
フラット35は最長35年間、金利が固定される全期間固定金利型の住宅ローンです。返済額も完済まで一定ですが、フラット35の商品を2つ組み合わせる「ダブルフラット」という仕組みを使うことで、ライフプランに合わせて、当初は多めに、後半は少なめにすることができるようになりました。
フラット35の金利は返済期間が20年以下から21年以上で異なる
フラット35は最長35年間金利が固定される住宅ローンです。フラット35の金利は、返済期間が20年以下の場合と、21年以上で異なります。例えば、ある月の金利は次のようになっています。
＜フラット35の金利例＞融資率9割以下の場合
毎月返済額は、借入額3,000万円、ボーナス返済なし、元利金等返済の場合
| 返済期間 | 金利 | 毎月返済額 |
|---|---|---|
| 21年以上35年以下 | 1.54％ | 35年返済：92,444円 |
| 20年以下 | 1.31％ | 20年返済：142,157円 |
できれば金利が低い方で借入れしたいところですが、金利が低くても返済期間が短かければ、毎月返済額は多くなってしまいます。上記の例では、毎月約5万円もの違いがあり、借入額が大きいと、実際にはなかなか20年以下を選ぶことはできないものです。
そこで、「一部だけでも金利が低いもので借入れしたい」場合に「ダブルフラット」という仕組みを利用することができます。
フラット35を組み合わせるダブルフラットの仕組みとは？
ダブルフラットとは、フラット35の商品を2つ組み合わせる仕組みです。組み合わせ方法としては、次の3つがあります。
- 「フラット35」＋「フラット20」
- 「フラット35」＋「フラット35」
- 「フラット20」＋「フラット20」
注1：「フラット20」はフラット35を15年以上（申し込み本人または連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合は10年以上）20年以下で借入れする場合のことをいいます。
注2：本来、フラット35を返済期間20年以下で、単独で借入れする場合には、「フラット20」とは言いませんが、ここでは便宜上「フラット20」と表記しています。
例えば、「フラット35」と「フラット20」を組み合わせると次のようになります。
＜「フラット35」と「フラット20」の組み合わせ＞
フラット35は35年返済で、フラット20は20年返済にした場合
借入れ要件は、基本的には一般的なフラット35と同様ですが、ダブルフラット特有の決まりがいくつかあります。
ダブルフラットで借入れする場合には、2つの借入れは同じ金融機関で申し込みをします。 2つの借入れの合計額は200万円以上8,000万円以下、１つの借入額の下限は100万円です。2つの借入れの申し込み者は同一であることが必要です。
返済方法は、例えば一方を元利均等返済、もう一方を元金均等返済というように別々にすることも可能です。機構団体信用生命保険特約制度への加入は、手続きは別々になりますが、両方に加入しなくてはなりません。
なお、借入れする対象の住宅がフラット35Sを利用できる住宅であれば、両方の借入れが金利引き下げの対象となります。
ダブルフラットは将来の返済額を減らしたい人に向いている
「フラット35」と「フラット20」を組み合わせることのメリットは、一部だけでも低金利が適用されるという点ですが、「フラット20」の部分は返済期間が短いため、当初の毎月返済額は多くなってしまいます。
では、ダブルフラットはどんな人が利用したら良いのでしょうか？
3,000万円を「フラット35」、「フラット20（※）」だけで借入れした場合と、「フラット35」と「フラット20」を組み合わせて借入れした場合とで比較してみましょう。
- 前提条件
- 金利：フラット35 返済期間21年以上1.54％、返済期間20年以下1.31％
- 返済方法：元利金等返済、ボーナス返済なし
- 返済年数：フラット35は35年返済、フラット20は20年返済
- 借入額：総額3,000万円
フラット35だけの場合
フラット20（※）だけの場合
フラット35（2,000万円）、フラット20（1,000万円）の組み合わせの場合
上記の前提条件で、フラット35だけで借入れした場合、フラット20だけで借入れした場合、ダブルフラットで借入れした場合の毎月返済額は、フラット35だけの場合は約9.2万円、フラット20だけの場合は約14.2万円、ダブルフラットで借入れした場合は当初20年間は約11万円、21年目以降は約6.2万円です。
このように、ダブルフラットにすることにより、当初は返済額が多いものの、一方の返済が終了すると、その後は毎月返済額が少なくなります。また、総返済額を見てみると、フラット20だけで借入れしたものが一番少なくなるものの、毎月返済額が多くなります。
ダブルフラットにすることで、毎月返済額が多くなりすぎず、かつ、総返済額を抑えることができる効果があることがわかります。
ダブルフラットは、将来の返済額を抑えたい人向きです。１つを多くの金額が支払える期間に設定すればよいでしょう。
例えば、「子どもの教育費が増える頃から毎月返済額を少なくしたい」人は、1つを子どもが高校生になるまでの期間に。「定年退職までは多く支払い、その後の返済額は少なくしたい」場合には1つを60歳までにする。このように、ライフプランによって設定すると良いでしょう。
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