フラット35とは？利用条件や民間の住宅ローンとの違いについて解説

1.フラット35とは？

フラット35は、全期間固定金利型住宅ローンの一種です。「35」という数字は、返済期間が最長35年であることを意味しており、返済期間が20年の「フラット20」や返済期間50年の「フラット50」という商品もあります。

フラット35は、独立行政法人機関 住宅金融支援機構が提携する民間の金融機関で広く取り扱われています。なお、フラット35はすべての金融機関で金利が一律であると誤解されることがありますが、金利は借入れする金融機関によって異なります。返済期間や融資率（不動産の建設費・購入費の何割を融資してもらうのか）などの条件によって金利が異なりますので、借入れの際には金融機関を比較し、よく検討することが大切です。

フラット35の6つの特徴

フラット35には、大きく分けて以下の6つの特徴があります。

以下では、それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

特徴1：金利は全期間固定金利のみ（金利上昇のリスクがない）

フラット35では、返済終了までの全期間で金利が固定されます。フラット35の返済期間は、原則15年以上35年以下で、80歳から申込時の年齢を引いた年数のほうが35年より短ければ、そちらが上限となります。

また、フラット35は全期間固定金利なので、市場の変動や日本経済の動きにより金利が左右されないため、融資の開始前に具体的な返済計画を立てやすいのが特徴です。一方で、変動金利と比べると、固定金利のフラット35は金利が高めに設定されているので注意が必要です。
フラット35の金利は、2021年9月現在、年1.350〜2.410％で、おもに返済期間と融資率によって決まります。具体的には、返済期間が21年以上か、融資率が9割を超えるかの2点によって金利が大きく上がります。

特徴2：住宅の技術基準がある

フラット35は、取得する住宅に技術基準が設けられています。フラット35を利用するには、新築・中古を問わず、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅を取得する必要があり、技術基準に適合しない場合はフラット35の申し込みができません。

技術基準に適合しているかどうかは、適合証明検査機関によりチェックされます。
具体的な物件検査の内容は次のとおりです。

各検査に合格し、フラット35の技術基準を満たす住宅と判断された場合、「適合証明書」が交付され、フラット35への申し込みが可能となります。

特徴3：融資額が物件価格の9割以下だと低金利

フラット35は、融資額を物件価格の9割以下に設定すると、9割超の場合と比べて低い金利での借入れが可能です。例えば、あらゆる金融機関で多く設定されている金利は、融資率9割以下で年1.350％、融資率9割超で年1.610％となり、0.26ポイントもの差があります。

ただし、物件価格の9割以下でフラット35の融資を受けたい場合は、物件価格の1割は自己資金から用意する必要があります。フラット35を利用するのであれば、貯蓄額を考慮のうえ利用しましょう。

なお、住宅を購入する際は、物件価格以外にも引越し費用や多くの諸費用（印紙税、住宅ローンの融資事務手数料、火災保険料など）がかかります。同じフラット35でも、金融機関によって物件価格以外の諸費用の融資を受けられるかどうかが異なるため、金融機関に確認をとるようにしましょう。

特徴4：融資額の下限と上限がある

フラット35には最低融資額と限度額が定められており、最低融資額は100万円、限度額は8,000万円です。年間の返済額の割合（＝総返済負担率）は年収400万円を境に決定されるため、借入時は希望する融資額と返済額を事前にシミュレーションし、実現可能な返済計画を立てることが大切です。

特徴5：団体信用生命保険（団信）に加入する必要がない

団体信用生命保険（団信）は、死亡や事故による身体障害など、保険会社が定める理由によって住宅ローンの返済が困難になった場合に、住宅ローンの残債を保険金で弁済できる保障制度のことです。

民間ローンの多くは、団信の加入が必須条件となっており、糖尿病や高血圧症などの持病によって団信に加入できない方は、住宅ローンの申し込み自体ができません。その点、フラット35は、団信への加入が義務ではないため、持病がある方でも住宅ローンの申し込みが可能です。

ただし、団信に未加入の状態で債務者の死亡や事故があった場合は、当然弁済が行なわれず、返済が続くことになります。団信に加入せずフラット35を利用する場合は、十分に貯蓄をしておくか、団信以外の生命保険に加入するなどの備えをしておきましょう。
備えがない場合は、返済が立ち行かなくなる恐れがあるため、加入するか慎重な判断が必要です。

特徴6：連帯保証人が不要で保証料も発生しない

フラット35は連帯保証人なしで利用でき、借入時の保証料も発生しないのが特徴です。
ただし、フラット35と他の住宅ローンが一体となった「フラット35パッケージ」を利用する際は、連帯債務者がいる場合や、フラット35（保証型）で収入合算を行なう場合には連帯保証人が必要となるため注意してください。

フラット35と民間の住宅ローンの違い

以下にフラット35と民間の住宅ローンの違いをまとめました。

フラット35と民間の住宅ローンの大きな違いの一つは、金利タイプを選べることです。
フラット35が全期間固定金利以外を選べないのに対し、民間の住宅ローンは固定金利や変動金利など様々な金利タイプの商品から選べます。全期間固定金利以外の金利タイプにするのであれば、民間の住宅ローンを利用しましょう。

また、フラット35と民間の住宅ローンで、もう一つの大きな違いとなるのは加入のしやすさです。
フラット35は、民間の住宅ローンにはない「住宅の審査基準」が設けられているものの、利用者自身の基準は厳しくありません。勤続年数や雇用形態に条件はなく、民間の住宅ローンのように「〇〇万円以上であること」といった年収条件も設けられていません。
また、団体信用保険の加入が任意であるため、持病や疾患によって団体信用保険に加入できない方でも利用可能です。

フラット35は、民間の住宅ローンよりも幅広い利用者に配慮した住宅ローンといえるでしょう。ただし、上表のとおり返済期間や借入上限は、民間の住宅ローンよりもフラット35のほうが限定的である点には注意してください。

2.フラット35には買取型と保証型がある

フラット35には、買取型と保証型の2つのタイプがあります。
買取型のフラット35は、住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が金融機関等から買い取ることで資金調達が行なわれます。融資実行の前後で債権者が変わる点や、取扱金融機関の数が多い点が特徴で、一般的にフラット35は買取型の場合が多いです。

保証型のフラット35では、住宅ローンの債権を金融機関等が持っています。利用者が返済できなくなると、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払うことで、保証を行ないます。
保証型は、融資実行の前後で債権者が変わることはありませんが、買取型に比べて、利用できる金融機関が少ないといったの特徴があります。

※ 2023年12月21日時点

また、買取型と保証型では、取り扱う金融機関の数と利用できる団体信用生命保険の種類に違いがあります。
取扱金融機関の数は、買取型が320機関あるのに対し、保証型は12機関であり、新規で受付をしているのは下記の8機関です。

※ 2024年1月4日時点

団体信用生命保険は、買取型のみ「新機構団体信用生命保険制度（新機構団信）」が利用でき、保証型では利用できません。保証型の場合は、金融機関が提供する団信を利用することになります。

新機構団信と金融機関が提供する団信の大きな違いは、保障内容です。どちらも、死亡時に保険金が支払われる点は同様ですが、死亡時以外の支払い事由は、新機構団信が「身体障害」であるのに対して、金融機関が提供する団信は「高度障害」と定められています。
高度障害より身体障害のほうが保障対象となる範囲が広いため、団体信用生命保険の観点からいえば、新機構団信が利用できる買取型が有利といえます。

なお、住宅金融支援機構が発表した「【フラット35】の申請戸数等について（2020年1月〜3月分及び2019年度分）」によると、2019年のフラット35全体の利用者（実績戸数）は89,356戸です。そのうち、買取型の利用者は76,460戸（約85％）、保証型は12,896戸（約15％）でした。
このことから、保証型は買取型に比べて利用者が少ないことがわかります。ただし、保証型は買取型に比べて低金利の商品が多い傾向にあることから、保証型を選ぶ方も一定数います。

3.フラット35の利用条件

フラット35の利用にはいくつかの条件が設けられており、満たさない場合は融資を受けることができません。また、民間ローンほど厳しくはないものの、審査も行われます。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件は、申込者・目的・収入・対象物件の4項目です。

4.フラット35のメリット・デメリット

金利上昇の心配が不要で、民間ローンに比べて審査が通りやすいフラット35ですが、デメリットもあります。以下ではフラット35のメリットとデメリットをまとめました。

フラット35の一番のメリットは、金利上昇のリスクが無いことです。金利タイプが全期間固定金利のため、返済期間中に景気の動向によって市場金利に変化があったとしても返済額が増えるリスクがありません。
また、加入のしやすさも大きなメリットの一つです。フラット35では保証人が必要なく保証会社との契約も不要です。審査では、利用者の勤続年数や雇用形態、年収などの条件もさほど重要ではありません。さらに、フラット35では団体信用生命保険の加入が義務ではないので、健康状態に関係なく利用できる点も大きなメリットといえます。

フラット35は上記のようなメリットがある一方で、変動金利に比べて金利が高く設定されている点がデメリットといえます。また、融資額が物件価格の9割を超えると金利が高くなる点も注意が必要です。フラット35では住宅に独自の審査基準が設けられているため、オーダーメイドの建築を設計したい方にとっては、制限がかかるという意味でデメリットといえるでしょう。

フラット35は、民間の住宅ローンを利用できない方にとってはメリットが大きい住宅ローンです。ただし、民間の住宅ローンに比べて金利が比較的高く設定されているので、利用の際には注意が必要です。

5.フラット35が向いている人・向いていない人

次に、フラット35の利用が向いている人と、向いていない人を見ていきましょう。基本的に、民間の住宅ローンの審査に通りにくい方の場合には、フラット35の利用が向いています。

フラット35に向いている人

以下のケースに該当する方は、フラット35の利用が向いていると考えられます。

・金利上昇のリスクを避けたい人

フラット35は全期間固定金利型のため、金利上昇による返済額の増加を防ぎたい人に適しています。融資実行月の金利が適用となるため、金利が低い時期に融資実行できることが理想です。

・転職したばかりの人

転職後は、金融機関から収入が不安定と判断されやすく、住宅ローン審査に通りにくいことがあります。他行で断られたという場合でも、勤続年数や収入の安定性における審査基準がないフラット35なら、住宅ローンを借りられる可能性があります。

・配偶者のパート収入も審査に含めたい人

フラット35は生計をともにする家族の収入を合算できます。例えば、自分の年収400万円に配偶者の年収200万円を合算し、600万円の年収がある前提で住宅ローンの申し込みが可能です。民間ローンの場合は、申込者の収入のみが参考にされるため、借入可能額に差が出てくるでしょう。

・自営業などで安定した資金計画を立てたい人

会社勤めの方に比べて収入が安定しにくい自営業の方の場合、フラット35の利用がおすすめです。全期間固定金利型のフラット35なら、金利に左右されずに安定した資金計画を立てられます。また、勤務形態の条件もないため、民間ローンに比べて審査が通りやすく借りやすいといったメリットもあります。

・持病があり民間の住宅ローンが通らない人

民間の住宅ローンでは、基本的に契約時に団体信用生命保険へ加入する必要がありますが、持病や疾患により加入を断られる可能性もあります。フラット35では、団体信用生命保険への加入が必須ではないため、持病や疾患がある方にはおすすめできる住宅ローンです。
ただし、団体信用生命保険に入らずに、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、遺産相続時に相続人に対して高額な負債を遺す可能性がある点に注意してください。

フラット35に向いていない人

以下のケースに該当する方は、フラット35ではなく民間の住宅ローンの利用をおすすめします。

・固定金利ではなく、市場の動向に金利を合わせたい人

フラット35は全期間固定金利ですが、市場の動向によって金利が増減する変動金利も存在します。固定金利と変動金利はどちらも一長一短ですが、変動金利は市場の動向次第で金利が下がる可能性もあるため、変動金利タイプを利用したい方は民間の住宅ローンを選びましょう。

・自己資金が物件価格の1割を下回る人

フラット35は融資率が9割を超えると金利が高くなるため、自己資金が物件価格の1割を下回る状態で住宅ローンを利用すると、総返済額が増えるためおすすめできません。

・独自の強い希望をもってデザイン性のある家を建てたい人

フラット35の利用には、床面積や断熱材の指定など、住宅の具体的な技術基準が定められています。住宅の技術基準よりもオーダーメイドの構造を優先したい方は、フラット35の利用は不向きといえます。

6.フラット35Sとは？

フラット35と似た住宅ローンに「フラット35S」があります。フラット35Sは、フラット35の利用者が、所定の条件を満たした住宅を取得すると利用できるオプション制度で、フラット35の借入金利を一定期間にわたり年0.25％引き下げられます。（2021年9月現在）

フラット35Sには、金利の引き下げ期間が異なるAプラン・Bプランがあります。

金利Aプランは住宅の審査基準が高い分、金利引き下げ期間が10年間と長いプランです。
一方、金利BプランはAプランに比べて審査基準が低い分、金利引き下げ期間は5年間と短く設定されています。

下表では、フラット35Sの条件となる住宅性能をまとめています。下記のうち、いずれかの住宅性能の条件に該当すればフラット35Sの対象となります。

ほかにも、住宅金融支援機構では、以下のような住宅ローンを提供しています。

※中古住宅を購入してリフォームするなど、一定の条件を満たすことでフラット35の金利を一定期間引き下げられる商品

なお、建物の竣工日によっては、現行の認定基準を満たしていない場合もあります。住宅性能の詳細については、不動産仲介会社やハウスメーカーに確認してください。

7.フラット35利用までの流れ

フラット35の審査にかかる期間は、1〜2週間が一般的です。フラット35利用時の細かな流れは、新たに住宅を建築する場合と、新築住宅を購入する場合、中古住宅を購入する場合で異なります。
ここでは一例として、新たに住宅を建築する場合における利用の流れをご紹介します。

フラット35の申し込みを検討している方は、借入れの申し込みを行なう日までに必要書類を取得しておきましょう。建設の目処（着工スケジュール）が立ち、フラット35を利用すると決めたタイミングで必要書類を集め、建設する物件の契約や着工に支障が出ないようにしてください。

なお、マンションの場合は、竣工後でも設計検査と中間現場検査の申請をさかのぼって行なうことが可能です。また、戸建ての場合でも、特例として竣工後に物件検査の申請ができる場合があります。竣工後にフラット35を利用したい場合は、金融機関等に相談してみましょう。

8.まとめ

フラット35は、民間の全期間固定金利型と比べると金利が抑えられた住宅ローンです。ただし、民間の住宅ローンとは異なる住宅の審査基準があることから、利用を検討する際は取得する物件選びにおいても注意が必要です。

また、利用者の審査条件は民間の住宅ローンに比べて厳しくないのも特徴です。持病があり団体信用生命保険に加入できない方など、民間ローンの利用が難しい場合はフラット35の利用を検討すると良いでしょう。