2017年8月22日
基礎知識
金利引き下げ交渉の前に準備すべき3つのこと
住宅ローンの金利はなるべく低く借りたいものです。なるべく低い金利を適用してもらう条件はどのようなことでしょうか？ また、提示された金利に不満があった場合に、さらなる金利の引き下げは交渉できるでしょうか？
住宅ローンをなるべく低い金利を適用してもらうには
住宅ローンの金利を見てみると、多くの銀行に「引き下げ幅」があります。これは、本来の金利（基準金利、店頭金利などといわれるもの）からどれだけ引き下げてくれるか、という話。この「引き下げ幅」が大きいほど、実際に適用される金利が低くなります。
引き下げ幅って何？（ある銀行の例）
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- 基準金利 2.475％
金利引き下げ幅 -1.5％〜-1.7％ 
- 適用金利は？
金利引き下げ幅が-1.5％の場合 0.975％
金利引き下げ幅が-1.7％の場合 0.775％
- 基準金利 2.475％
上記のように引き下げに幅をもたせている金融機関があります。自分の引き下げ幅は審査によって決まります。審査において、物件の価値や、借入れする人の返済力を総合的に判断して決定されます。
では、どのような人の引き下げ幅が大きくなるかというと、「安定した収入があり、確実に返済してくれる」と銀行が見込んだ人です。
勤務先も安定していて、本人の毎年の収入に大きな波がない人の方が望ましいと考えられ、大手企業の正社員などが当てはまります。勤務年数も長い方が安定しているとみられます。
確実に返済してくれる、という点では返済に余力がある方がよいので、年収に対しての借入額が適正かどうかが大切でしょう。これは主に「返済負担率」（年間返済額の年収に対する割合）というものでみられます。
住宅ローンの借入額だけでなく、他の借入金も含めてみられますので、車など他のローンは無い方が有利です。
金融機関の中には、頭金の割合によって異なる金利を適用しているところがあります。ある銀行では、頭金が20％以上の人の引き下げ幅は−1.5％〜−1.7％なのに対して、頭金が20％未満の人は−1.4％〜−1.7％と公表しています。このように頭金が多ければ引き下げ幅の下限で0.1％の差が出ます。
頭金が多ければ、物件の価値に対して借入れしている割合が少なくなります。金融機関側からすれば、もしも返済できなくなった場合の担保の確実性が上がるのです。
住宅ローンの金利交渉はできるのか？
銀行から金利を提示されてから、「もう少し下げてほしい」と交渉する余地はあるのでしょうか？ 「必ずできる」とは言い切れませんが、実際には交渉の結果、下げてもらったという人もいます。
どんな人なら、交渉の結果金利を下げられるかというと、金融機関が「この人に借りてほしい」と思う人です。先に記載したような、確実に返してくれる、いわゆる良質な顧客である必要があります。まずは、自分に金利を引き下げてもらえるような条件が揃っているか、客観的に自分を見てみましょう。
他行で仮審査を受けてみるのも一手です。もっと低い金利で審査が通っていることを示すことができれば、説得力が増します。
さて、借入れ中の人は、新規で借入れる人よりも現在の自分の金利の方が高いことに疑問を感じることもあるでしょう。もっと低い金利にするには、通常他行へ借り換えを行いますが、借り換えには費用がかかります。そこで、今の住宅ローンの金利を引き下げてもらえないかの交渉をしてみるのも良いでしょう。
この場合でも、「引き下げてくれなければ、借り換えます」という本気度を示すために、借り換え費用を支払っても効果が出るような、他行の住宅ローンを調べ、できれば仮審査を出しておくとよいでしょう。
新規でも借入れ中でも、交渉するには「自分を知る」「世の中を知る」の両方の準備が大切です。「このくらいなら下げてくれそうだ」という程度を知るためにも、世の中の住宅ローンの金利状況は調べておくべきでしょう。やみくもに下げて欲しいと言うよりも、「こういう理由で下げてほしい」と伝える方がずっと上手な交渉です。
なお、金融機関側にもその時々で事情や方針があります。たまたま実績を上げたい時期に当たれば引き止めてくれやすいでしょうし、借り換える人はあえて追わない方針にしている場合もあります。
「こうすれば交渉で金利を下げられる！」という明確な方法はありませんし、手間も時間もかかりますが、金利が下がれば、大きな金額の節約につながります。たとえダメもとでも、金利の交渉にトライしてみるのもよいでしょう。
金利交渉の準備
- 世の中の金利水準など住宅ローンの状況を把握する
- 安定した年収など、確実に返済できる状況をPRする
- 他行に仮審査を出し、ほかでもっとよい条件で貸してくれるところがあることを示す
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