2017年8月22日
基礎知識
「中古住宅の購入」住宅ローンは諸費用や減税条件の違いに注意
中古住宅を購入するのは、新築住宅を購入する場合と比較して不利になることや違いがあるのでしょうか？ 中古住宅における住宅ローンや購入にかかる諸費用について、新築住宅と異なる点を見てみましょう。
中古住宅購入のための住宅ローン
「建物が古いと住宅ローンは借入れできないのだろうか？」「借入れできても返済年数が短くなると聞いたことがある……」など中古住宅購入の住宅ローンについて不安を持つ人が少なくありません。
確かに以前は中古というだけでこのような制限がある住宅ローンもありましたが、現在は審査結果次第では新築住宅の場合と同様に、全額借入れ・最長35年返済ということも可能です。ただし、審査結果はあくまでもケースバイケースですから、古い物件については、借入期間が短くなってしまうこともあります。
なお、「フラット35」には、築年数について次のような要件があります。
【フラット35 中古住宅の場合】
- 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
- 建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準（※8）などに適合していること
ただし、借入れできるかどうかは築年数のみならず「中古住宅の技術基準」に該当していることも必要です。
住宅ローンの借入期間が短くなれば、毎月の返済額が増えてしまいます。希望額の借入れができても、実際の返済が厳しくなり物件購入そのものを見直さなければならないこともあるでしょう。中古住宅の場合には、候補物件が出てきたら早め早めに金融機関にも相談しましょう。
中古住宅購入には仲介手数料が必要になる
次に購入時にかかる諸費用のうち、新築住宅とは異なるものを確認しておきましょう。
仲介手数料
新築住宅との大きな違いの一つが、中古住宅を購入する場合には、物件を仲介した不動産業者に支払う「仲介手数料」がかかることです（一部新築でも必要になることがあります）。
仲介手数料の上限額は、
（物件価額（消費税抜き）×3％+6万円）×1.1
です。
消費税
消費税は売主が不動産会社等の場合にかかるものなので、売主が個人の場合にはかかりません。多くの中古住宅の売主は個人ですので、消費税はかからないことが大半でしょう。ただし、法人が売主の場合には建物部分に消費税がかかりますので、売主の確認をしましょう。
登記費用
登記の際に必要な登録免許税は、下記の条件を満たしていれば、軽減税率が適用されます。
軽減税率は、
所有権移転登記：20/1000→3/1000
抵当権設定登記：4/1000→1/1000
となり、軽減税率が適用されるかどうかで大幅に登記費用が異なります。
- 自己居住用の床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上の住宅
- 取得後1年以内に登記されたもの
- マンション等耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。または、一定の耐震基準（※）に適合するもの
※耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の耐震等級1以上、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの
＜中古住宅の諸費用＞
- 仲介手数料がかかる
- 売り主が個人なら、消費税はかからない
- マンションなら築25年以内、木造なら築20年以内であれば、登記費用の軽減税率が適用される
住宅ローン減税の要件にも注意！
その他、不動産取得税の軽減や住宅ローン減税も、住宅の築年数や建築時期が関係するので、対象になる物件かどうかの確認を忘れずに行いましょう。
不動産取得税
中古住宅を取得した場合にかかる不動産取得税のうち建物部分は、次のような計算式で税額が決まります。控除額は新築された日によって異なります。
（固定資産税評価額 − 控除額※） × 3％
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 | 100万円 |
| 昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
注：控除額は都道府県によって異なることがあるので、不動産所在の都道府県税事務所で確認してください。
この軽減を受ける要件は次のようになっています。
- 本人の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
- 昭和57年1月1日以降に新築されたものであること
- 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること。もしくは新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
住宅ローン減税
住宅ローンを利用して住宅購入すると、所得税と住民税の一部が戻ってくる住宅ローン減税。中古住宅の場合には、次のような適用要件があります。住宅ローン減税が受けられるかどうかは家計にも大きな影響があるので必ず確認しましょう。
＜住宅ローン減税が適用される中古住宅の条件＞
- 自己居住用の床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上の住宅
- マンション等耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。
または、一定の耐震基準（※）に適合するもの
※耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の耐震等級1以上、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの - 平成26年4月1日以後に、上記の基準に該当しない中古住宅を取得した場合、取得の日までに一定の耐震改修を行う旨の申請をした上で、居住の用に供する日(その取得の日から6か月以内の日に限る)までにその申請に係る耐震改修を行ったことにより耐震基準を満たすこととなったもの。
＜住宅ローン減税を受けるためには＞
- 築年数を確認
- 築年数が当てはまらない場合には、耐震基準を満たしているかどうか確認。満たしていない場合でも、入居前に耐震改修をすることで住宅ローン減税を受けられる。
中古住宅もほぼ新築と同様に住宅ローンの借入れができますし、要件を満たせば税金の特例や軽減を受けることができます。一つひとつ細かな要件がありますので、あとになって「住宅ローン減税を受けられると思っていたのに受けられなかった……」なんてことがないよう不動産会社に確認するようにしましょう。
住宅ローン 人気ランキング
2026/01/02 現在
[更新日時] 2026/01/01 09:01
[集計期間] 2025/12/25〜2025/12/31
人気ランキングは、価格.comユーザーのアクセス数・お申込み状況をもとにランキングを集計しています。
-
1位SBI新生銀行パワースマート住宅ローン 変動（半年型）
年0.590% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。
SBI新生銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 変動金利であり金利が低めであることが決め手変動金利であり金利が低めに設定されていることが決め手です。事務手数料などは普通にかかりますが銀行のシステムとして安定している印象であり、申し込みなどもウェブ上から行えて簡単でした。また金利について問い合わせを行った際のスタッフの方の対応・説明が丁寧だったことも好印象ですね。
【金利】いくつかある銀行の住宅ローンと比べても低めの設定です。
【借り入れ費用】手数料は普通にかかります。
【返済】元利均等返済の他に繰上げ返済も可能です。
【保険オプション】それほど多くはないですが、ガン団信などがあります。
【借り入れ手続き】ウェブ上から申し込みが行えて簡単です。契約などについては電話で聞けますし、電子契約で行います。
【サポート】金利の説明や契約の際の対応はとても丁寧でした。 -
-
3位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
年0.780% 〜0.830% （2025/12/01 時点）- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
【金利】現在の変動金利は上昇しましたが、当時は低かったです。
【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
【金利】他の銀行と比べて低いと思います。いくつか条件がありますが、それほど難しくは無いですね。
【借り入れ費用】事務手数料はしっかりとかかります。
【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
【借り入れ手続き】申込はネットから可能です。借入の契約に関しては店舗で相談しました。
【サポート】店舗で相談しましたが、説明はとても丁寧でした。 -
5位PayPay銀行住宅ローン 変動
年0.500% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。
PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利が低い点はやはり魅力全体的に金利が低い。特にがん50％保障団信を金利上乗せなしで利用できる点は非常に魅力。一般団信はもちろんあるし、保障のオプションとしてがん100％保障団信を選べるなど、金利が低い割に色々と選べるのが良い。またサイトで行えるシミュレーションなども分かりやすいし、問い合わせした際の対応も丁寧だった。
【金利】多くの銀行の中でも低い。
【借り入れ費用】特に他と変わりはない。
【返済】他の金融機関の口座と連携できる。
【保険オプション】がん保障団信を選択できる。
【借り入れ手続き】非常にスムーズ。まずはネットで気軽にテストができる。
【サポート】かなり丁寧で金利の説明も分かりやすかった。
「価格.com住宅ローン」 ご利用上の注意
- 掲載している情報の正確性については万全を期しておりますが、その内容を保証するものではありません。
- 本サービスは住宅ローン商品等に関する情報の提供を目的としたものであり、ローン契約締結の代理、媒介、斡旋等を行うものではありません。ローン契約の申込等はご利用者様が契約先金融機関に対して直接行うこととします。
- 掲載している商品やサービス等の情報は、各事業者のウェブサイト等にて公開されている特定時点の情報をもとに作成したものです。ご利用者様が当社提供情報を閲覧される時点での各商品の金利、手数料その他を保証するものではありません。
- ローン契約時には当該金融機関から直接提供される正確かつ最新の情報を必ずご確認の上、ご契約ください。
- 当社では各金融機関の商品／サービス等に関するご質問にはお答えできません。各金融機関に直接お問い合わせください。
- キャンペーンは各広告主において実施されるものであり、広告主による募集要綱等を十分にご確認ください