2017年8月22日
基礎知識
「フラット35リノベ」とは？条件を満たせば金利引き下げ
「フラット35」は最長35年返済の全期間固定金利型住宅ローンです。新築住宅の購入、中古住宅の購入、中古住宅をリフォームして購入する場合に利用できるものです。さらに、2016年10月より、中古住宅購入の場合のリフォームが性能向上するものである場合には、「フラット35 リノベ」が使えるようになり、一定期間金利が引き下げられます。平成29年3月31日までの申込み分に適用されます。
要件を満たした場合には0.6％金利引き下げ
「フラット35 リノベ」は中古住宅を購入してリフォームする場合で、
- ・基準を満たす性能向上リフォームを行うこと
- ・中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと
の条件を満たし、フラット35を利用する場合に、当初10年間もしくは5年間、金利が0.6％引き下げられるという制度です。
中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合、住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合のいずれでも利用することができます。
性能向上リフォームとは？
「フラット35」を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たした住宅であることが要件となります。「フラット35 リノベ」はその技術基準に加え、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の住宅性能を一定以上向上させるリフォームを行った場合に利用できます。
性能向上リフォームは次のような内容で、その性能向上の内容により、金利Aプランと金利Bプランがあります。金利Aプランに該当すれば金利が当初10年間 0.6％引き下げ、金利Bプランに該当すれば当初5年間0.6%引き下げられます。
＜金利Aプラン＞
（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うこと。
| 省エネルギー性 | （1）認定低炭素住宅 （2）一次エネルギー消費量等級5の住宅 （3）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法） |
|---|---|
| 耐震性 | （4）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅 |
＜金利Bプラン＞
（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うこと。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4の住宅 （2）一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要） |
なお、気を付けなければならない点は、リフォーム工事前に適合していない基準について、リフォーム工事により上記の条件に適合させることか?要件ということです。つまり、リフォーム工事前に適合しているものがあっても対象になりません。また、現在ある建物の全部を取り壊す全部改築工事も対象外です。
中古住宅の維持保全はどのように行う？
「フラット35 リノベ」の利用にあたっては、中古住宅の維持保全を行うことも条件になっています。次の4つのうちのいずれかの措置を取ることが必要です。
| 1. インスペクションの実施 | 住宅の劣化状況、性能等について専門家による現況検査を実施すること |
|---|---|
| 2. 瑕疵保険の付保等 | 既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険を付保すること。 |
| 3. 住宅履歴情報の保存 | リフォーム工事に関する写真及び図書(工事箇所を示す図面、詳細図面等)を買主が保存すること。 |
| 4. 維持保全計画の作成 | リフォーム工事後の住宅について、住宅を長期にわたり良好な状態で使用するための措置等を定めた維持保全計画を作成すること。 |
「フラット35」と「フラット35 リノベ」の返済額はどのくらい違う？
「フラット35 リノベ」の利用が可能な場合、当初10年間または当初5年間、金利が0.6％引き下げられます。返済額はどのくらい少なくなるのでしょうか？
＜前提条件＞
借入額 3,000万円、返済期間 30年、フラット35の金利 1.06％
ボーナス返済なし、元利均等返済
手数料、団体信用生命保険特約料は考慮していません。
| フラット35 | フラット35 リノベ金利Bプラン | フラット35 リノベ金利Aプラン | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 当初5年間 | 6年目以降 | 当初10年間 | 11年目以降 | ||
| 金利 | 1.06% | 0.46％ | 1.06％ | 0.46％ | 1.06％ |
| 毎月返済額利 | 9.8万円 | 9万円 | 9.6万円 | 9万円 | 9.5万円 |
| 総返済額 | 3,504万円 | 3,415万円 | 3,342万円 | ||
| フラット35総返済額の比較 | ― | 89万円少ない | 162万円少ない | ||
金利が0.6％引き下げられれば、毎月の返済額も総返済額も少なくなります。ただし、性能向上のためのリフォームには相応の工事代金がかかることになり、もともとの借入額が増えると予想されます。金利が下がって返済額が少なくなりお得というよりも、工事代金で借入額が増えても、金利が下がるのである程度カバーできる、と考えた方が良さそうです。
工事内容が「フラット35リノベ」が適用されるものかどうかは、十分に確認が必要です。また、リフォーム工事前の中古住宅の状態の確認などの手続きも必要ですので、検討する場合には、不動産会社、リフォーム会社との綿密な打ち合わせと確認を行ってください。
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