2017年8月22日
基礎知識
中古住宅の購入とリフォーム、住宅ローンは使える？
中古住宅を購入し、リフォームやリノベーションを同時に行いたい、または少ししてから行う予定という場合、その資金はどのようなローンで借入れができるのでしょうか？ リフォームのタイミングによっては借入れができないこともあるので、前もって計画しておくことが大切です。
リフォームのためのローンは大きく2種類
住宅のリフォームのための借入れは、大きく2種類のローンが利用できます。一つは、リフォームローンです。
銀行等のリフォームローンの最大の特徴は、無担保ローンということ。担保なしで借入れ可能なので抵当権設定が不要で、審査が早いなどのメリットがあります。一方で、借入れできる額は、上限が高い金融機関でも1,500万円までなど、住宅ローンに比べると少なめです。借入期間も短いために、毎月の返済額の負担が大きくなる可能性があります。
リフォームに利用できるもう一つのローンは住宅ローンです。住宅ローンは住宅の購入だけでなく多くの金融機関では「住宅の増改築資金」にも使えるとしています。住宅ローンで借入れし、借入期間を長くすることで毎月の返済額を少なくすることができます。
また、リフォームローンよりも金利が低いというのも大きなメリットです。しかし、借入れに際しては、住宅の土地・建物に抵当権が設定されますので、その分、時間や手間、諸費用が多くかかります。また、住宅購入したときの住宅ローンが残っている場合には、第一位の抵当権を設定できないため借入れできないということもあるでしょう。
| リフォームローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 借入金額 | 500万円まで、1,000万円まで、 1,500万円までなど |
1億円までなど |
| 借入期間 | 10年以内、15年以内など | 最長35年 |
| 金利（※） | 変動金利型 3.975％ 固定金利型 4.4～5.05％ |
変動金利型 0.625～1.075％ 全期間固定金利型 35年 1.87% |
| 担保 | 無担保 | 有担保（抵当権設定） |
※金利は2016年1月現在の某銀行のものです
いつリフォームするか、いくらくらいかかるかは早めに計画を
中古住宅を購入してリフォームをするタイミングは、「住宅購入と同時」、「購入後すぐ、またはしばらくしてから」が考えられますが、タイミングによっても借入れできる選択肢が異なります。
1. 住宅購入と同時にリフォーム
住宅購入は住宅ローンで借入れできますが、リフォーム分も含めて融資してもらえるかどうかは金融機関によって異なります。もし、リフォーム分が住宅ローンでは借入れできない場合には、無担保のリフォームローンで借入れするか、現金で準備する必要があります。
無担保のリフォームローンで借入れする場合には、返済期間が短くなることから当初のローン返済額が大きくなります。無理なく返済できるか、資金計画をしっかり立てましょう。
2. 住宅購入後にリフォーム
住宅購入してから、例えば10年後くらいにリフォームを予定している場合には、リフォーム資金を新たに借入れするのか、その分を貯蓄していくのかも含めて住宅ローン返済を考えましょう。10年後にリフォーム代を借入れする場合には、住宅ローンの返済が終わっていないと、リフォームローンで借入れする可能性が大きくなります。
そうすると、一定期間はリフォームローンと住宅ローンのダブルの返済になります。例えば、そのタイミングが子どもの高校や大学の進学時期とぶつかると家計はとても厳しくなることが予想されます。
なお、住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンを借換えして、その時にリフォーム分を合わせて借入れすることもできます。この方法であれば、リフォームローンで借入れするよりも毎月の返済額は少なくなりますが、その時点で借換えに有利な金利等の条件が良い住宅ローンがあるかどうかはわかりません。
また、とりあえず住宅の引き渡しを受けてから、入居までにゆっくりリフォームをしたい、という人もリフォーム代金をどう調達するかによって、住宅購入時に自己資金をどのくらい使うかなどが変わってきます。現金で行うのであれば、住宅ローンを多めに借入れし現金を残しておくなどの調整が必要でしょう。
リフォームはいつ頃行うのか、そしてその資金はどうするのかは、あらかじめ計画しておきましょう。
住宅購入とリフォームの一体型住宅ローン
住宅購入時にリフォーム分も含めて借入れができる住宅ローンは、最近では「リフォーム一体型」と呼ばれ少しずつ取り扱う金融機関が増えています。
リフォーム一体型の特徴は、住宅の購入費用とリフォーム費用の支払い時期が異なる場合でも、分割してローンを実行してくれるという点です。フラット35（リフォーム一体型）では、中古住宅の代金支払い時にはつなぎ融資が実行され、リフォームが完了した時点でフラット35が実行されるという仕組みになっています。
ただし、一体型で借入れを希望する場合は、リフォームの工事費も確定する必要があるので、中古住宅の購入、引き渡しの手続きを進めるのと並行してリフォームについても計画を進めなくてはなりません。住宅ローンと一体で借入れしたい旨を不動産業者にも伝え、決済のタイミングの調整などの協力をしてもらうようにしましょう。
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