住宅ローンの保証料とは？返金の条件や安く抑える方法を解説

1.住宅ローンの保証料とは

保証会社ができる以前は、住宅ローンを返済できなくなるリスクの備えとして、連帯保証人を立てるのが一般的でした。しかし、住宅ローンは数千万円もの高額な契約のため、連帯保証人となる人が見つからず、住宅ローンを契約できないというケースも生じていました。
そこで金融機関の関連会社として保証会社が生まれ、連帯保証人の代わりに住宅ローン契約者の返済能力を保証するようになりました。もし住宅ローン契約者が返済できなくなった場合には、契約者の代わりに保証会社から金融機関へ返済が行われるため、金融機関にとっては貸し倒れのリスクを軽減することができます。
このように保証会社からの「保証」を受けるために契約者が支払う費用が、保証料と呼ばれています。

保証料の金額は金融機関や契約内容によって異なるものの、一般的には数十万円程度、多ければ100万円を超えるケースもあります。

保証会社からの返済後も契約者の返済義務は残る

住宅ローンと保証会社の関係は、以下の図のように表すことができます。

上記の図の②のように、住宅ローン契約者が返済不可能になった場合は、保証会社と「保証契約」を事前に結んでいれば、保証会社が代わりに住宅ローンを返済してくれます。
ただし、保証会社が代わりに返済したからといって、住宅ローン契約者本人の返済が免除されるわけではありません。図の③のように、住宅ローン契約者は保証会社へ残りの債務を返済する義務があります。

返済の義務が残る理由とは？

なぜ住宅ローン契約者から返済する義務が生じるかと言えば、抵当権の設定が関係しています。住宅ローンを契約する際には、保証契約と同時に、抵当権の設定登記も行なわれます。
抵当権を設定すると、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が住宅と土地を担保として競売にかけることができます。保証会社はこの抵当権を持つことによって、残りの債権を契約者から回収する権利を得ています。
つまり、住宅ローン契約者にとっては、住宅ローンを返済する相手が金融機関から保証会社へと変わるだけで、残りの債務を返済する義務は継続するのです。

2.保証料の支払い方法は「外枠方式」と「内枠方式」の2種類

住宅ローンの保証料は、それぞれの金融機関が独自に設定しています。おもに借入金額と返済期間によって金額が変わり、借入金額が大きければ大きいほど、また、返済期間が長ければ長いほど、保証料も高くなるのが一般的です。

さらに、保証料を支払う方法には、「外枠方式」と「内枠方式」と呼ばれる2種類の方法があり、それぞれ相場が異なります。以下では、それぞれの支払い方法の概要と相場について解説していきます。

外枠方式

外枠方式では、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払います。保証料を前払いしておくため、住宅ローンの本融資の返済期間中に、毎月の返済額に保証料が上乗せされることはありません。

外枠方式の特徴は、おもに以下の3点です。

外枠方式の最大の特徴は、繰り上げ返済すると支払った保証料の一部が返金される点です。例えば、借入期間が30年の住宅ローンを契約する場合、30年分の保証料を最初にまとめて支払うことになります。もし、30年のローンで25年目に繰り上げ返済するのであれば、多く支払ったことになる5年分の保証料が、契約内容に応じて一部返金される仕組みです。

また、外枠方式における保証料は、借入金額の2％前後が相場です。例えば、借入金額が3,000万円で、保証料が2％の場合、3,000万円×2％＝60万円が保証料として必要になります。

外枠方式は、一括で保証料を支払うため、自己資金が一時的に大きく減りますが、最終的には内枠方式より総支払額を抑えられます。住宅ローン契約時にまとまった資金を用意することができる方は、外枠方式を選んだ方が良いでしょう。

内枠方式

内枠方式は保証料を分割で毎月支払う方法で、住宅ローンの本融資の毎月の支払いに上乗せして支払いを進めていきます。外枠方式では繰り上げ返済すると保証料の一部が返ってきますが、内枠方式では繰り上げ返済をしても保証料は返ってこない点に注意が必要です。

内枠方式の特徴は、おもに以下の3点です。

内枠方式では、住宅ローン返済額の金利に0.2％前後上乗せされるのが相場です。実際に、2021（令和3）年10月1日現在、大手銀行の三菱UFJ銀行やみずほ銀行も、内枠方式では金利に0.2％が上乗せされています。
例えば、住宅ローンの金利が年0.5％の場合、内枠方式を選ぶと金利に0.2%前後上乗せされるため、合計で年0.7％程度の金利になります。

ただし、住宅ローンの保証料は、実際の住宅ローンの審査結果や、具体的な契約内容によって決定されるので、あくまで目安の相場として覚えておきましょう。

なお、内枠方式は、総支払額が外枠方式より高くなりますが、契約時に用意すべき資金が低くなるのが利点です。ただ、毎月の返済額に保証料が上乗せされるため、月々の返済額が無理のない範囲に収まるか検討したうえで選ぶとよいでしょう。

保証料が返金される2つのパターン

上述のように、外枠方式の場合は、繰り上げ返済をすると返済期間が短くなった分の保証料が一部返金されます。それに対して、内枠方式の場合は、保証料が返金されることはありません。
また、外枠方式での繰り上げ返済の他にも保証料が返ってくる場合があります。住宅ローンを契約中に別のより安い住宅ローンへ契約を変更する「住宅ローンの借り換え」を行なう際も、未経過分の保証料が返金されます。

つまり、保証料が返金されるのは、外枠方式を選択していて繰り上げ返済をする場合と、住宅ローンの借り換えをする場合の2パターンがあります。ただし、繰り上げ返済による返金は、繰り上げ対象期間があまりにも短い場合、手数料を差し引くとほとんど返金されない可能性もありますので気をつけましょう。

3.外枠方式と内枠方式のメリット・デメリット

ほとんどの金融機関では、保証料の支払い方法として、外枠方式（一括前払い型）と内枠方式（金利上乗せ型）を自由に選択できます。
しかし、両者は単に保証料を支払うタイミングや、保証料の相場が異なるだけではありません。それぞれにメリットとデメリットが存在するので、以下で詳しく見ていきましょう。

外枠方式（一括前払い型）のメリット・デメリット

内枠方式（金利上乗せ型）の特徴・メリット・デメリット

4.外枠方式と内枠方式の選び方

住宅ローンの借入金額と返済期間が同じ場合、外枠方式と内枠方式を総支払額だけで比較すれば、安く抑えられる外枠方式のほうがよいでしょう。また、外枠方式は毎月の保証料の支払いがない分、1ヵ月あたりの返済額が少なくなるため、その分を貯蓄にまわすことも可能です。
以下では、実際に外枠方式と内枠方式で総支払額の比較を行いました。

※内枠方式は年0.2％の金利を上乗せ
　外枠方式の保証料は100万円あたり20,614円です（借入期間35年の場合）
　別途諸費用がかかります

上記の試算では、外枠方式の方が総返済額は60万円ほど安く済むことが分かります。
ただし、住宅ローンを契約する時期には、引越し費用や新居での生活に必要な費用など、さまざまな支出が想定されます。保証料を外枠方式で支払ったことで、手元に自己資金が残っていないという状況は好ましくありません。自己資金に十分な余裕が無い場合は、内枠方式も検討してみましょう。

さらに、繰り上げ返済の想定の有無も、外枠方式・内枠方式を選ぶ一つの基準にできます。なぜなら、外枠方式の場合、繰り上げ返済によって保証料の一部が返ってくる可能性があるからです。金融機関や契約内容によって返金額は異なりますが、早い段階での繰り上げ返済を予定しているのであれば、外枠方式を選ぶと返金のメリットが大きくなるでしょう。

外枠方式、内枠方式を選択するポイントをまとめると、以下のようになります。

5.住宅ローンの保証料をなるべく安く抑えるポイント3つ

住宅ローンの借入条件によっては、保証料だけで100万円を超えてしまうこともあります。なるべく保証料を安く抑えるためには、保証料の安さだけに注目して住宅ローンのプランを選ぶのは避けた方が良いでしょう。

なぜなら、住宅ローンのなかには「保証料は安いが、事務手数料は高い」「保証料は安いが、金利水準は高い」といったものが存在するからです。
住宅ローンの保証料の出費をなるべく抑えたい人は、以下の3つのポイントを意識して住宅ローンの借入計画を立てると良いでしょう。

ポイント1：住宅ローンの借入額をなるべく減らす

保証料を安く抑えるための1つ目のポイントは、住宅ローンの本融資の借入額をなるべく減らすことです。具体的には、住宅ローン契約時に頭金をなるべく多く用意することで、本融資の借入額を抑えることができます。
住宅ローンの保証料は、おもに借入金額と返済期間によって増減するため、外枠方式・内枠方式どちらの支払い方法であっても、借りる金額が少なければ少ないほど、保証料を安く抑えることが可能です。

また、借りる金額を減らすことは、毎月の金利を下げることにもつながります。保証料が無料の住宅ローンであっても、その分、毎月の金利が引き上げられているケースもあるため、借りる金額を減らして金利を低くすることが大切です。

ポイント2：保証料無料の住宅ローンを利用する

2つ目のポイントは、保証料無料の住宅ローンを利用することです。住宅ローンのなかには、保証料を無料とする商品も数多く存在します。例をあげると、ネット銀行や「融資手数料型」と呼ばれる住宅ローンを導入している金融機関では保証料が無料となっているケースがあります。

2024年1月現在、保証料無料の住宅ローンを提供している金融機関は、以下の通りです。

※同一の銀行であっても、提供している商品によって保証料の有無が異なる場合があります。

また、公的機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携した「フラット35」と呼ばれる住宅ローンは、どの金融機関で申し込んでも保証料がかかりません。

なお、融資手数料型の商品は、保証料を不要とする代わりに、融資手数料という形で住宅ローン契約時に金融機関に費用を支払わなければなりません。融資手数料は一般的に保証料よりも総額が安い傾向にあるものの、その分初期費用が多く必要となることは覚えておきましょう。

また、保証料無料の商品は、もし契約者が住宅ローンを返済できず、ローンの延滞や破綻に陥った場合、金融機関だけが損をしてしまいます。そのため、保証料がかかる商品よりも、返済能力についての審査を厳しくしたり、金利や事務手数料などを高めに設定したりすることで、金融機関側のリスクを減らしているケースが多くあります。

住宅ローンの契約者から見ると、「保証料が無料である＝得である」と一概にはいえないため、商品を選ぶ際は、慎重に判断しましょう。

ポイント3：保証料だけでなく金利や手数料を含めて検討する

3つ目のポイントは、保証料だけを安く抑えようとするのではなく、保証料以外に発生する費用を含めて検討することです。
そもそも住宅ローンには、融資手数料や事務取扱手数料などといった名目で手数料が発生することが多くあるため、保証料の安さだけではどの商品が良いか判断できません。また、住宅ローンの本融資だけではなく、保証会社に対しても手数料が発生する場合があります。
さらに、住宅ローンを借りる際には金利も重要なポイントになります。金利が変動することによって、契約していたプランによっては総返済額が想定よりも増えてしまう場合があります。住宅ローンの契約時には、保証料や手数料だけではなく、金利も含めて検討するようにしましょう。
以下の住宅ローンシミュレーションでは、手数料や金利も含めた総返済額や、毎月の返済額について、プランごとに比較できます。住宅ローンの契約を検討している方は、ぜひ活用してください。

※住宅ローンシミュレーションへ

6.まとめ

住宅ローンの保証料は、融資の返済ができなくなった場合に、保証会社に代わりに返済を行なってもらうための費用です。保証料の支払い方法は、ほとんどの金融機関で、外枠方式と内枠方式の2種類から選ぶことができます。
住宅ローン契約時に自己資金に余裕があれば、外枠方式を選ぶと総返済額を抑えられるので良いでしょう。

保証料をかけない（＝保証会社を利用しない）ことも可能ですが、住宅ローンの審査が厳しくなったり、事務手数料や金利水準が高くなったりする可能性があります。

そのため、住宅ローンを選ぶ際には保証料の有無だけではなく、事務手数料や金利水準、さらには支払い方法によるメリット・デメリットを総合的に判断して決めるようにしましょう。