つなぎ融資とは？金利や利用時の注意点、返済方法について解説

1.つなぎ融資の基礎知識

注文住宅が完成するまでの工程では、不動産会社などの売り主に支払う土地取得費用や、ハウスメーカーなどの建築会社に支払う建物着工金などさまざまな費用が発生します。
これらの費用を自己資金でまかなえる場合は問題ありませんが、まとまった資金を用意するのが難しい場合は、つなぎ融資として一時的に借り入れるのが一般的です。

つなぎ融資とは？

注文住宅を購入した際に住宅完成前に必要となる費用と、つなぎ融資の利用タイミングのイメージは下図の通りです。

注文住宅を建てる際には、住宅が完成するまでに主に以下の三種類の費用が掛かります。

こうした費用を自己資金で支払うことができれば問題ないのですが、自己資金で支払えない場合にはつなぎ融資を利用する場合が多いです。

土地代や着工金などを、住宅ローンの本融資として借りることはできないのか？と思われるかもしれませんが、一般的にこうした費用は住宅ローンの融資対象にはなりません。

なぜなら、住宅ローンは「完成した建物と土地を担保として、金融機関から融資を受ける」という前提があるため、建物が未完成の状態では、そもそも借入を行える担保が無いからです。
土地や建物などの担保が無い段階では住宅ローンの本融資は受けられないため、それとは別の種類の融資として借入を行う必要があります。この住宅ローンの本融資が開始されるまでの期間（建物ができるまでの期間）をつなぐ一時的な借入のことを「つなぎ融資」と呼びます。

＜つなぎ融資は住宅ローンよりも利息が割高になる＞

つなぎ融資を利用する際は、つなぎ融資による利息の高さに注意が必要です。つなぎ融資の一般的な金利は、2〜4％程度となっており、住宅ローンの金利0.4〜1.8％程度と比較すると、つなぎ融資のほうが割高になります。

つなぎ融資が割高になるのは、無担保の状態で借入を行うからです。住宅ローンは家や土地などの担保があることを前提にしているため低い金利で借りられますが、つなぎ融資は無担保の状態でお金を借りることになるため、住宅ローンよりも高い金利が設定されていることが多いです。

つなぎ融資を受ける条件

つなぎ融資を利用するには、以下の二つの条件を満たす必要があります。

上記のように、一般的につなぎ融資は住宅ローンの本融資とセットで契約する場合が多いです。注文住宅で住宅ローンの融資を受けることを検討される方は、本融資だけではなくつなぎ融資の利息や利用条件を併せて確認するようにしましょう。
つなぎ融資は用途が限定されており、土地の取得費用や建物着工費の支払いにのみ利用できるので注意が必要です。

また、つなぎ融資の返済は、住宅ローンの実行（＝融資が開始される）時に行なわれることが前提のため、住宅ローン全体の借入金額を決める際は、つなぎ融資の返済額を含めたうえで決めましょう。

なお、イレギュラーな融資方法ではありますが、住宅ローンに土地代を含めた「分割融資」と呼ばれる借り方もあるので記事の後半で紹介します。

2.つなぎ融資の返済方法は3通り

つなぎ融資の元金は基本的に住宅ローン実行時に一括で返済します。一方で、つなぎ融資の利息は、金融機関によって支払うタイミングが異なります。
つなぎ融資の返済方法は大きく3通りに分けられますが、返済の方法によって利息の返済タイミングや総借入額に違いが出てきます。以下で返済方法の概要と、メリット・デメリットをまとめましたので、つなぎ融資の利用を検討している人は参考にしてください。

【返済方法�@】つなぎ融資の元金と利息をすべて住宅ローンで返済する

一つ目は、つなぎ融資で発生する元金と利息を、住宅ローン本融資の実行タイミングで、一括返済する方法です。
つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関を利用することが前提となっているため、「住宅ローン本融資の借入れた資金で、つなぎ融資分を返済する」（＝つなぎ融資の利息も元金も、住宅ローン本融資の中に含んだかたちで、返済を開始する）という内容になります。

この支払い方法では、住宅が完成するまでの間に、利息や元金の返済を行わない点が特徴です。住宅ローン開始までの経済的負担を最も少なくできる点がメリットと言えるでしょう。

ただし、元金と利息の支払いを住宅ローン実行時まで先延ばしにするため、その分住宅ローン本融資の借入額が大きくなるというデメリットもあります。

メリット	住宅ローンの本融資が実行されるまでの期間は、 つなぎ融資の利息の支払いが発生しないので経済的負担が無い
デメリット	つなぎ融資の支払いを先延ばしにする分、 住宅ローンの借入額が大きくなる

返済方法�@の金融機関の一例（2024年1月現在）

• ・ソニー銀行
• ・SBIアルヒ

【返済方法�A】つなぎ融資の利息のみ住宅ローン実行前に毎月返済する

二つ目は、住宅ローン本融資の実行が始まる前までに、毎月つなぎ融資の利息分を自己資金で返済する方法です。つなぎ融資の元金は、返済方法�@と同様に住宅ローン実行時に返済します。なお、つなぎ融資の返済方法としては、これが最も一般的です。

住宅ローンの本融資実行までにつなぎ融資の利息分の返済を終えられるので、住宅ローン本融資の借入金額に利息分を含める必要がありません。したがって、返済方法�@に比べて本融資の借入額が少なくなり、住宅ローンの月々の返済額を抑えることができます。

メリット	住宅ローンの借入金額が少なくなり住宅ローンの月々の返済額が 下がる／支払い方法1よりつなぎ融資の利息が少ない
デメリット	住宅ローン借入れ前に毎月の利息返済が生じる

返済方法�Aの金融機関の一例（2023年1月現在）

• ・SBI新生銀行
• ・三井住友銀行

【返済方法�B】つなぎ融資の借入れ時に利息を全額前払いする

三つ目は、つなぎ融資の借入れ時に、つなぎ融資の利息を全額前払いする方法です。つなぎ融資の元金に関しては、他の返済方法と同様に住宅ローン実行時に一括返済します。

この返済方法では住宅ローンの借入金額につなぎ融資の利息を含める必要がないため、住宅ローン返済時の負担を軽減できるほか、つなぎ融資の利息も支払い方法�@より低くなります。

なお、支払う利息の総額は、支払い方法�Aと同じです。
ただし、この返済方法では、借入時に利息を全額前払いできるだけの自己資金を蓄えておく必要がある点に注意が必要です。この返済方法では一時的に経済的負担が大きくなるので、住宅ローン実行時まで自己資金をなるべく抑えたい人は、�Aの返済方法を選ぶのをおすすめします。

メリット	住宅ローンの借入金額が少なく、 住宅ローンの月々の返済負担を軽減できる／支払い方法1より利息が少ない
デメリット	借入時の経済的負担が大きい

返済方法�Bの金融機関の一例（2021年9月現在）

• ・楽天銀行

自分に合った返済方法の選び方

つなぎ融資の元金は、いずれの方法でも住宅ローン実行時に一括で返済しますが、つなぎ融資の利息は返済方法によって、支払うタイミングが異なります。

個人の状況や考え方によるため、一概には言えませんが、住宅ローン実行前の返済をなるべく減らしたい人は、元金と利息を全て住宅ローン実行時に一括返済する方法（返済方法�@）を選ぶと良いでしょう。
ただし、この方法は最も利息がかかってしまうので注意が必要です。

もし住宅建設中の期間でも一定の自己資金がある方は、つなぎ融資の利息をなるべく抑えるために、利息を毎月返済する方法（返済方法�A）か、つなぎ融資借入時に利息を前払いする方法（返済方法�B）のどちらかを選ぶのがおすすめです。

なお、つなぎ融資は、融資を受ける金融機関によって返済方法の規定に違いがあるなど、借入を行う際の注意点がいくつかあるため、次項で説明する4つの注意点も参考にして利用を検討しましょう。

3.つなぎ融資を受ける際の4つの注意点

つなぎ融資を受ける際は、利息や融資の限度額などいくつかの注意するべきポイントがあります。無理のない資金計画を立てるためにも、つなぎ融資を受ける際の4つの注意点を確認しておきましょう。

1.諸費用がかかる

つなぎ融資を使う場合は、利息のほかに印紙代や事務手数料、各種保険料といった諸費用がかかります。諸費用の金額は、つなぎ融資の借入金額や利用する金融機関によって変わるので、利息以外の諸費用を考慮した資金計画を立てましょう。

2.融資の限度額と回数制限がある

つなぎ融資では、借入金額や融資回数に対して制限が設けられています。融資が受けられる限度額は、住宅ローン借入金額の「30〜40％まで」や「土地購入価格と同額まで」と定められている場合が多いです。また、融資回数は「最大3回まで」と規定されていることが多いですが、詳細は金融機関により異なります。

つなぎ融資を使いたい場合は、つなぎ融資の限度額や回数制限などの規定を事前に金融機関で確認しておきましょう。

3.利用期間が延びると利息が増える

つなぎ融資の利用期間は、住宅の引き渡し時期（住宅ローン実行時）までですが、工期の延長などの理由から住宅の引き渡し時期が遅れると、つなぎ融資の利息も増える点に注意が必要です。

つなぎ融資は、借入可能期間が設定されており、延長が必要なケースでは、利息の追加や2度目の事務手数料がかかることもあります。よって延長した場合の利息分は、あらかじめ予算に組み込んでおきましょう。

4.住宅ローンを契約する金融機関がつなぎ融資に対応していないことも

つなぎ融資の契約は住宅ローンの契約とセットで行なうことが前提ですが、ネット銀行などでは、住宅ローンのみに対応し、つなぎ融資に対応していない場合があります。

つなぎ融資を利用する際は、住宅ローンを借入れする金融機関でつなぎ融資の借入れが可能かどうかを必ず確認しておきましょう。

4.つなぎ融資を使わない2つの方法

つなぎ融資は、住宅ローンのみで住宅を購入するときと比べ、総返済額が多くなるというデメリットがあるため、利用したくないと考える方もいるでしょう。
「自己資金が足りないが、つなぎ融資を使わずに注文住宅を購入したい」という場合は、以下の方法を検討しましょう。

住宅ローンの分割融資を受ける

住宅ローンの分割融資に対応している金融機関の場合、つなぎ融資を利用せずに住宅を購入できる可能性があります。

住宅ローンの分割融資とは、住宅の引き渡し時期までに複数回実行される融資です。一般的な住宅ローンとは異なり、土地購入時や着工時など複数回に渡って住宅ローンの融資を受けられるため、利息が割高なつなぎ融資を使う必要がありません。
ただし、分割融資の場合には事務手数料がかかる場合が多いので、利用を検討する際には確認が必要です。
また、分割融資の利息は、一律のものや実行のたびに変動するものなどさまざまなので、支出を最小限に抑えられるよう、0.1％の違いでも慎重に判断しましょう。なお、分割融資を受けられる回数は金融機関によっても異なりますが、多くの場合、2〜4回に設定されています。

住宅ローンの分割融資は「最初の融資が実行された翌月から」返済が開始されるのが一般的です。
ただし、つなぎ融資と同様に、利息の返済が先に始まる場合もあるなど、金融機関によって返済開始のタイミングは異なります。自己資金額や返済開始のタイミングを確認し、ご自身に合った金融機関を選びましょう。

親族から非課税の融資を受ける

親族（※）から融資を受ける場合、一定の条件を満たすことで「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（非課税の特例）」が適用されます。この適用を受けると親族から受けた融資が非課税となり、支出を抑えた住宅購入が可能となります。

※親族とは、受贈者（贈与される人）の父母または祖父母などの直系尊属を指し、配偶者の父母や祖父母は該当しません（配偶者の父母または祖父母と受贈者が養子縁組をしている場合を除く）。

なお、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（非課税の特例）」を受ける場合の非課税限度額は、住宅購入の契約日により以下のように異なります。

非課税限度額

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
〜2015年12月31日	1,500万円	1,000万円
2016年1月1日〜2020年3月31日	1,200万円	700万円
2020年4月1日〜2021年3月31日	1,000万円	500万円
2021年4月1日〜2021年12月31日	800万円	300万円

非課税限度額（住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合）

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
2019年4月1日〜2020年3月31日	3,000万円	2,500万円
2020年4月1日〜2021年3月31日	1,500万円	1,000万円
2021年4月1日〜2021年12月31日	1,200万円	700万円

• 引用元：国税庁「No.4508直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

※引用元の和暦を西暦に変更し掲載しております。

5.つなぎ融資を受ける流れ

つなぎ融資は、一般的に住宅ローンを利用する金融機関と契約を締結します。
つなぎ融資を利用する場合の流れを以下で確認しておきましょう。

6.まとめ

つなぎ融資は、注文住宅などを購入する際に利用できるローンの一つです。つなぎ融資は住宅ローンに比べて利息が割高なため、住宅ローンの本融資開始前にかかる費用はなるべく自己資金でまかない、つなぎ融資の借入額はできるだけ抑えると良いでしょう。

自己資金が足りない状況で住宅を購入する場合は、つなぎ融資を利用するのが一般的ですが、利息の高さや、融資の限度額や借入回数に制限があるので注意が必要です。
もしつなぎ融資を利用したくない場合には、住宅ローンの分割融資を受ける、または親族からの非課税の融資を受けるといった選択肢を検討しましょう。