住宅ローンを借り入れ希望額まで増やす3つの方法

「収入合算」で借り入れ額を増やす

収入合算とは？

住宅ローンの借り入れ可能額に関係する審査基準の1つが借入者の収入です。収入が多いほど借り入れ可能額は多くなります。そのため、借入者本人の収入だけでなく、配偶者などの収入を加えた金額で借り入れ可能額を計算することができれば、借り入れ可能額も増えます。これを収入合算といいます。

収入合算できる人は？いくらまで合算できる？

収入合算できるのは、借入者の配偶者のほか親や子など同居予定の家族です。ただし、安定した収入があることが要件です。また、同居を条件に婚約者や兄弟も対象としている金融機関もあります。合算できる人の範囲や条件は金融機関ごとに異なるので、申込みをする前に必ず確認するようにしましょう。

収入合算できる額は、本人の収入の2分の1まで、合算者の収入の2分の1まで、合算者の収入全部など、金融機関によって限度額が定められています。合算できるのは、正社員としての収入であることが基本ですが、金融機関によっては、派遣や配偶者の扶養内でのパート収入なども収入合算の対象としています。この場合は、勤務先や勤続年数なども含め、総合的に判断されるケースが多いようです。

【例】収入合算すると、借り入れ可能額はどう変わる？

	夫1人での借入れ		夫と妻の収入合算での借入れ
年収	400万円		600万円 400万円+200万円 （夫年収の2分の1）
借り入れ可能額	2,767万円		4,150万円

借り入れ期間を延ばす

「返済負担率」とは？

年収に占める年間の返済額の割合のことを「返済負担率」といいます。返済負担率も借り入れ可能額に大きな関係があります。借り入れ額の条件の一つとして、返済負担率を年収の25〜35%以内としている金融機関が多いようです。フラット35の場合は、年収400万円以上の人は35%以内、400万円未満の人は30%以内です。

返済負担率＝ローンの年間返済額÷年収

借り入れ期間が長いほど、借り入れ可能額は多くなる

借り入れ可能額は借り入れ期間によっても変わります。借り入れ期間が長いほど、借り入れ可能額は多くなります。借り入れ期間が長くなれば、ローンの年間返済額が少なくなり、返済負担率が低くなるからです。このことから、借り入れ期間を延ばすことにより、借り入れ可能額を増やせることがあります。

【例】借り入れ期間を延ばすと、借り入れ可能額はどう変わる？

1カ月あたりの返済額の上限
500万円×35%÷12カ月＝146,000円

金利3%で、毎月返済額が146,000円になる借入金額は…

	借り入れ期間30年		借り入れ期間35年
金利	借り入れ可能額		借り入れ可能額
3%	3,462円		3,793万円

住宅ローン以外の借り入れ額を減らす

住宅ローン以外の借入れも「返済負担率」計算の対象に

住宅ローン以外の借入れがある場合、その借り入れ額も返済負担率の計算の対象になります。身近なところでは、カーローンや商品購入のクレジット払いなどがこれにあたります。たとえば、カーローンの返済がある場合、住宅ローンの年間返済額と合計して返済負担率以内の返済にしなくてはなりません。つまり住宅ローンの借り入れ可能額は少なくなってしまいます。

他の借入れは、審査前に返済を！

住宅ローンの借り入れ可能額を増やしたい場合は、あらかじめ他の借入れを減らしておきましょう。クレジットカードのキャッシング枠が影響することもあるため、使っていないクレジットカードは、解約しておくのが賢明です。また、せっかく完済しても、個人信用情報に情報が登録されるのに1〜2カ月程度かかる場合もあります。完済を証明するための領収証などは、失くさないよう保管しておきましょう。

【例】その他の借入れがなくなると、借り入れ可能額はどう変わる？

1カ月あたりの返済額の上限は？
500万円×35%÷12カ月＝146,000円

	カーローンありの場合		カーローン完済後
毎月の返済額上限	116,000円 146,000円−30,000円 （カーローン）		146,000円
借り入れ可能額	2,751万円		3,462万円

このように借り入れ額を増やすための対策はいくつかあります。しかし、借り入れ額を増やすことができても、将来返済が苦しくなるようでは困ります。収入合算した場合は、どちらかの収入が減ることはないか、借り入れ期間を長くした場合には、リタイア後まで返済が続いても大丈夫なのかなど、将来の家計を見据えたうえで、慎重に検討しましょう。