適切な借入額だと返済負担率はどのくらい？計算手順教えます

2つの返済負担率

借入額と深く関係するものに「返済負担率」というものがあります。返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。そして、返済負担率は、金融機関が使う返済負担率と、借入れする人が考えるべき返済負担率の2つがあります。

1. 審査で使われる返済負担率

住宅ローンの審査項目の一つに返済負担率が使われています。借入れ要件の一つとして、年間の返済額が年収に占める割合が所定の範囲内であることが求められます。多くの銀行が、その上限を年収の25〜35%としています。例えばフラット35では、下表のような返済負担率の上限が決められています。

2．住宅ローンを借り入れしている人の返済負担率は？

銀行が審査で使っている返済負担率は、あくまでも銀行がいくらまで貸せるかを検討するためのものです。決して、銀行が「このくらいなら無理なく返せるだろう」と保証してくれているものではありません。返せる金額かどうかは、自分で判断する必要があるのです。

と言っても、どのくらいが適正内なのかはわからないという人も多いでしょう。そこで、実際に住宅ローンを借入れしている人は、年収に対してどのくらいの返済額になっているのか見てみましょう。

住宅金融支援機構の調査によれば、フラット35を利用した人の返済負担率の平均は21.3％でした。

借入額の目安を計算してみよう

借入額は 1.毎月の返済額  2.返済年数  3.金利 の3つから計算することができます。では、適切な借入額の目安はどのような手順で考えたらよいでしょうか？具体的な数字とともに、ポイントと注意点を確認していきます。

1. 毎月支払える額を計算しよう

まずは毎月どのくらいの金額を住宅にかけられるか考えます。現在賃貸料や駐車場代を支払っている人は、その金額が目安の一つになるでしょう。その金額だと負担が大きいと感じれば少なめに、余裕があると思えば多めにと調整しましょう。

住宅購入後は住宅の維持管理費用もかかります。マンションの場合は管理費・修繕積立金、一戸建てであっても将来の修繕費を準備しておく必要があります。駐車場代や固定資産税もかかります。

毎月住宅にかけられる金額から、これらの維持管理費用を差し引いたものが住宅ローンの返済に充てられる額と考えましょう。

また、現在は支払うことができる金額であっても、将来にわたって支払いが可能かどうかも考えてみてください。これから子どもの教育費が増える、老後の生活資金の準備が必要など、支出の増加やさらなる貯蓄が必要な場合には、余裕を持った金額にしましょう。

2. 返済年数を決めよう

住宅ローンは、30年、35年が当たり前のように思いがち。ハウスメーカーや銀行などの提案をそのまま受け入れてはいけません。出来る限り、収入の減るリタイア前にローンを終えるようにしたいものです。適切な借入額の目安を算出するには、リタイアまでの年数で考えましょう。

3. 金利は高めで試算しよう

実際には変動金利型など低金利のもので借入れるつもりでも、適切な借入額を試算するときには、高めの金利で計算しましょう。そうすれば、将来金利が上昇しても多少の余裕はあるはずです。目安としては、長期固定の金利を使うと良いでしょう。

4. 適切な借入額を試算してみよう

 1. 〜 3. の3つの数字が揃ったら、適切な借入額を試算してみましょう。

「適切か」は、ライフプランや価値観で決まる！

「適切な借入額」の考え方は各家庭によって違います。教育費をどこまでかけるのか（私立か公立かなどの教育方針）、定年退職後もできるだけ働きたいかなど、借入額を決める際、家族での話し合いはとても大事です。住宅に重きをおきたい人、教育に重きをおきたい人、家族との旅行や趣味に重きをおきたい人など人生の価値観はそれぞれ違います。なので住宅にかける金額の価値観も人それぞれで良いのです。厳しいチェックと同時に、柔軟な考え方も必要。ライフプランや価値観とのバランスを取りながら、適切な借入額の検討をしましょう。