2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローンの金利上昇に備える「借り換え」その方法とは？
住宅購入時に住宅ローンを選んだときは、よく理解せずに金利が低いものを選んだ、という人は少なくありません。金利が低い変動金利型や固定期間が短いものは、金利が上昇すれば受ける影響も大きいので、将来の金利上昇が心配な人もいるでしょう。このような場合には、金利上昇リスクを回避する、もしくは金利上昇した場合のリスクを今より小さくしておくなど、金利上昇に備えるための借り換えを行うと良いでしょう。
金利上昇に備えるための借り換え
金利上昇に備えるための借り換え方法としては、「残り期間の金利を固定する」「固定期間を長くする」の2つが考えられます。
長期にわたり、いわゆる低金利時代が続いていますが、過去には金利が高い時期もありました。住宅ローンは返済期間は30年近くにわたることも少なくありません。完済までの間の金利上昇が心配であれば、金利が低い時期こそ、借り換えするにはよいタイミングと言えます。
出典：日本銀行金融経済統計より
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残りの期間の金利を固定する
わかりやすい備え方としては、今後の金利を固定してしまう方法です。例えば、現在変動金利型を借り入れしている人が、全期間固定のものに借り換えするのがその一つです。もし残り期間が15年、10年など短ければ、15年固定や10年固定を利用することでも、残り期間の金利を固定できます。
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金利上昇に備えるための借り換え例
現在の住宅ローン
- 変動金利型 1.475%(全期間店頭金利から-1.0%）、残高2,600万円、残返済期間30年
- ボーナス返済なしで試算
| 現在 | 6年目 | 11年目 | 16年目 | 21年目 | 26年目 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 店頭金利 | 2.475% | 2.975% | 3.475% | 3.975% | 4.475% | 4.975% |
| 適用金利 | 1.475% | 1.975% | 2.475% | 2.975% | 3.475% | 3.975% |
| 毎月返済額 | 89,420円 | 94,773円 | 99,277円 | 102,822円 | 105,299円 | 106,600円 |
借入金額2,600万円、30年返済、ボーナス返済なし
| 現在から完済まで | |
|---|---|
| 店頭金利 | 2.2% |
| 適用金利 | 98,722円 |
上記ケースでは、現在の金利が高くなるので、毎月返済額が約1万円多くなります。変動金利型の金利は上昇するかどうかわかりませんが、10年後に1%程度上がると同じくらいになるということはわかります。金利の動向を的確に予想するのは難しいですが、どのくらいまでの金利上昇なら対応できるのか考えておきましょう。対応できる余裕があまりないようでしたら、金利が低い時期に長期固定に変えておくことは備えとしてはよい方法となるでしょう。
固定期間を長くする
長期固定を利用すると金利は高くなります。どうしても支払いが厳しいという場合には、固定期間を長くすることにより、その間の支払いを安定させ、確実に残高を減らすという効果があります。金利変動リスクを完全に回避できるわけではないですが、直近のリスクは回避できます。金利が固定されている間に、貯蓄を増やし、将来の金利上昇リスクに備える準備をしておきましょう。また、この方法は、数年のうちに教育費がピークを迎えるなどの場合にも有効です。
金利上昇に備えるための借り換え例
現在の住宅ローン
- 変動金利型 1.475%(全期間店頭金利から-1.0%）、残高2,600万円、残返済期間30年
- ボーナス返済なしで試算
当初10年間1.5%、11年目以降店頭金利から-1.5%
(11年目以降は上記と同じ変動金利として試算)
| 当初10年間 | 11年目〜 | 16年目〜 | 21年目〜 | 26年目〜 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 店頭金利 | 1.5% | 3.475% | 3.975% | 4.475% | 4.975% |
| 適用金利 | 1.975% | 2.475% | 2.975% | 3.475 | |
| 毎月返済額 | 89,731円 | 93,851円 | 97,248円 | 99,612円 | 100,849円 |
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4位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
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イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
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【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
5位auじぶん銀行住宅ローン 当初期間引下げプラン 固定10年
年1.396% （2026/02/01 時点）- 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.496％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借り入れた場合です。借入金利は物件価格の借入比率（80％以下・80％超）により異なります。新規借り入れに適用される金利です。
auじぶん銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 サポート・説明が非常に丁寧最近はネット銀行以外のメガバンクなども金利が低くなっていますが、auじぶん銀行はその中でも低い方だと感じています。
また手続きの際に電話をして保障オプションなどに関して質問した際に非常に丁寧だった点や、借り入れの際の返済プランの提案、シミュレーションなどがわかりやすくて信頼できると思いました。
審査には若干時間がかかりましたが、その他は特に問題なくスムーズでした。
【金利】全ての銀行の中でも低い方です。
【借り入れ費用】一般団信は金利上乗せなし、事務手数料は2.2%で普通です。
【返済】プランの提案などとても丁寧でした。
【保険オプション】がん保障団信など色々選べて良いです。
【借り入れ手続き】基本的にウェブのフォームに記入されば良いので簡単です。
【サポート】シミュレーションや保障オプションの説明などとても丁寧でした。
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