住宅ローン「借り換え」で毎月返済額は下げられる!ただし注意点も。

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2013年2月18日掲載

借り換え知識

住宅ローン「借り換え」で毎月返済額は下げられる!ただし注意点も。

住宅ローンを借り換える目的の一つが「毎月の支払額を抑えるため」です。長い返済期間のあいだには、家計の収支にも波があります。転職や独立など働き方が変わって収入が減るということもあるでしょう。子どもの教育費が思った以上に高くなることもあるでしょう。借り入れ当初は大丈夫だろうと思っていても、支払いが厳しくなることもあるのです。厳しい時期には、とにかく乗り越えることが優先です。毎月の支払額を抑える手段として借り換えも上手に使っていきましょう。

金利の低いものへの借り換えると毎月返済額は下がる

住宅ローン借り換えのポイント

金利が低いものほど、返済期間が同じであれば毎月の返済額は少なくなります。残高2,000万円、残り返済期間20年、2.5%で借り入れしていた場合、金利が0.5%低いものになれば約4,800円、1%低いものなら1万円近く抑えることができます。

今まで変動金利型を借り入れしていた人は、より金利の低いものを見つけるのは大変ですが、数年前に借り入れしたものであれば、現在はより大きな金利の引下げが行われていますので、0.5%程度の金利引下げは可能な場合もあります。

<残高2,000万円、残り返済期間20年の場合> 元利均等返済、ボーナス返済なしで試算

  現在の住宅ローン  
金利 2.5% 元利均等返済
残高(借り換え額) 2,000万円
残りの返済期間 20年
毎月返済額 105,981円
金利2.0%に借り換え   金利1.5%に借り換え   金利1.0%に借り換え
毎月返済額 101,177円 毎月返済額 96,509円 毎月返済額 91,979円
-4,804円 -9,472円 -14,002円

返済期間を延ばすと毎月返済額は下がる

住宅ローンの借り換えしたらお得

毎月返済額をなるべく少なくするためには、「低い金利のものにする」「返済期間を長くする」の2つの方法があります。ところが、通常、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、現在の住宅ローンの残期間以内なので、なかなか期間を延ばして借り換えすることはできません。

ただし、フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数(ただし、完済80歳まで)」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。

図の例の場合、期間は変えずに2.5%から2.1%に借り換えをした場合には、毎月返済額は約5千円少なくなりますが。期間を5年間延ばすことにより約1万9千円少なくすることができます。

住宅ローンの借り換えしたらお得

毎月返済額を抑える借り換えをする場合の注意点

金利の低いものへ借り換えする場合、今までは固定金利だったものから変動金利へ、より固定期間が短いものへ、などのケースが多くなるでしょう。この場合、将来、金利が上昇すると、毎月返済額はアップする恐れがあります。

期間を延ばして借り換えをすると、金利が同水準であれば総返済額は増えてしまいます。

つまり、とにかく今の返済額を下げたい、という借り換えの場合は今を乗り切るためのもので、長い目で見るとデメリットもあるということ。今の返済額を下げて家計を楽にするとともに、家計の建て直しも図り、余裕が出たら繰上返済するなどで、将来的なデメリットがなるべく少なくなるようにしていくのもポイントとなります。

毎月返済額を抑える借り換えをした場合には、デメリットもある
  • 金利が変動するものは、将来返済額がアップするかも
  • 期間を延ばすことで総返済額は増える

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