2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローン「借り換え」で毎月返済額は下げられる！ただし注意点も。
住宅ローンを借り換える目的の一つが「毎月の支払額を抑えるため」です。長い返済期間のあいだには、家計の収支にも波があります。転職や独立など働き方が変わって収入が減るということもあるでしょう。子どもの教育費が思った以上に高くなることもあるでしょう。借り入れ当初は大丈夫だろうと思っていても、支払いが厳しくなることもあるのです。厳しい時期には、とにかく乗り越えることが優先です。毎月の支払額を抑える手段として借り換えも上手に使っていきましょう。
金利の低いものへの借り換えると毎月返済額は下がる
金利が低いものほど、返済期間が同じであれば毎月の返済額は少なくなります。残高2,000万円、残り返済期間20年、2.5%で借り入れしていた場合、金利が0.5%低いものになれば約4,800円、1%低いものなら1万円近く抑えることができます。
今まで変動金利型を借り入れしていた人は、より金利の低いものを見つけるのは大変ですが、数年前に借り入れしたものであれば、現在はより大きな金利の引下げが行われていますので、0.5%程度の金利引下げは可能な場合もあります。
＜残高2,000万円、残り返済期間20年の場合＞ 元利均等返済、ボーナス返済なしで試算
| 現在の住宅ローン | |||
|---|---|---|---|
| 金利 | 2.5% 元利均等返済 | ||
| 残高（借り換え額） | 2,000万円 | ||
| 残りの返済期間 | 20年 | ||
| 毎月返済額 | 105,981円 | ||
| 金利2.0%に借り換え | 金利1.5%に借り換え | 金利1.0%に借り換え | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | 101,177円 | 毎月返済額 | 96,509円 | 毎月返済額 | 91,979円 | ||
| -4,804円 | -9,472円 | -14,002円 | |||||
住宅ローン 借り換えを比較
返済期間を延ばすと毎月返済額は下がる
毎月返済額をなるべく少なくするためには、「低い金利のものにする」「返済期間を長くする」の2つの方法があります。ところが、通常、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、現在の住宅ローンの残期間以内なので、なかなか期間を延ばして借り換えすることはできません。
ただし、フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数（ただし、完済80歳まで）」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。
図の例の場合、期間は変えずに2.5%から2.1%に借り換えをした場合には、毎月返済額は約5千円少なくなりますが。期間を5年間延ばすことにより約1万9千円少なくすることができます。
住宅ローン 借り換えシミュレーションで節約効果を試算
毎月返済額を抑える借り換えをする場合の注意点
金利の低いものへ借り換えする場合、今までは固定金利だったものから変動金利へ、より固定期間が短いものへ、などのケースが多くなるでしょう。この場合、将来、金利が上昇すると、毎月返済額はアップする恐れがあります。
期間を延ばして借り換えをすると、金利が同水準であれば総返済額は増えてしまいます。
つまり、とにかく今の返済額を下げたい、という借り換えの場合は今を乗り切るためのもので、長い目で見るとデメリットもあるということ。今の返済額を下げて家計を楽にするとともに、家計の建て直しも図り、余裕が出たら繰上返済するなどで、将来的なデメリットがなるべく少なくなるようにしていくのもポイントとなります。
毎月返済額を抑える借り換えをした場合には、デメリットもある
- 金利が変動するものは、将来返済額がアップするかも
- 期間を延ばすことで総返済額は増える
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1位SBI新生銀行パワースマート住宅ローン 変動（半年型）
年0.590% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。
SBI新生銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 変動金利であり金利が低めであることが決め手変動金利であり金利が低めに設定されていることが決め手です。事務手数料などは普通にかかりますが銀行のシステムとして安定している印象であり、申し込みなどもウェブ上から行えて簡単でした。また金利について問い合わせを行った際のスタッフの方の対応・説明が丁寧だったことも好印象ですね。
【金利】いくつかある銀行の住宅ローンと比べても低めの設定です。
【借り入れ費用】手数料は普通にかかります。
【返済】元利均等返済の他に繰上げ返済も可能です。
【保険オプション】それほど多くはないですが、ガン団信などがあります。
【借り入れ手続き】ウェブ上から申し込みが行えて簡単です。契約などについては電話で聞けますし、電子契約で行います。
【サポート】金利の説明や契約の際の対応はとても丁寧でした。 -
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3位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
年0.780% 〜0.830% （2025/12/01 時点）- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
【金利】現在の変動金利は上昇しましたが、当時は低かったです。
【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
【金利】他の銀行と比べて低いと思います。いくつか条件がありますが、それほど難しくは無いですね。
【借り入れ費用】事務手数料はしっかりとかかります。
【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
【借り入れ手続き】申込はネットから可能です。借入の契約に関しては店舗で相談しました。
【サポート】店舗で相談しましたが、説明はとても丁寧でした。 -
5位PayPay銀行住宅ローン 変動
年0.500% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。
PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利が低い点はやはり魅力全体的に金利が低い。特にがん50％保障団信を金利上乗せなしで利用できる点は非常に魅力。一般団信はもちろんあるし、保障のオプションとしてがん100％保障団信を選べるなど、金利が低い割に色々と選べるのが良い。またサイトで行えるシミュレーションなども分かりやすいし、問い合わせした際の対応も丁寧だった。
【金利】多くの銀行の中でも低い。
【借り入れ費用】特に他と変わりはない。
【返済】他の金融機関の口座と連携できる。
【保険オプション】がん保障団信を選択できる。
【借り入れ手続き】非常にスムーズ。まずはネットで気軽にテストができる。
【サポート】かなり丁寧で金利の説明も分かりやすかった。
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