2017年8月22日
借り換え知識
効果はこう検証する住宅ローンの総返済額を少なくする「借り換え」
住宅ローンの借り換えの目的の一つ「総支払額を少なくする」。総支払額を少なくすることができれば、理論的には完済時の貯蓄額がその分増えていることになります。公的な年金制度だけでは不安が多いこれからの時代において、リタイア前にどのくらいの預貯金や資産を作っておけるかが、セカンドライフに大きく影響してきます。数千万円を支払う住宅ローンは感覚が麻痺してしまいがちですが、たとえ数十万円であっても軽減できるものならしておきたいところです。
総支払額を少なくするポイントは、金利と諸費用
総支払額を少なくしたい場合の第一のポイントは、今より低い金利のものを選ぶ事。ただし、必ずしも目先の金利が低くなれば良いというわけではありません。例えば、今の金利を下げられたとしても、将来の金利が高くなれば総支払額が増えてしまうことがあります。理想としては、完済までの全期間において、今の住宅ローンより金利を引き下げられることです。
また、住宅ローンを借り入れれするときには、保証料、手数料、登記費用等の諸費用が必要になります。金利が低くても、これらの諸費用が高いと、総額ではメリットが無いこともあります。今後の返済額のトータルと、借り換えの際に支払う諸費用とのトータルで効果を検証しましょう。
総支払額を少なくする借り換えとは
諸費用も含めたトータルで効果を検証するのがポイント！
現在の住宅ローンの今後の返済総額 ＞ 借り換え後の住宅ローンの総返済額 ＋ 借り換え時の諸費用
住宅ローン 借り換えを比較
総支払額を少なくすることができるかは、同じ金利タイプで比較する
金利タイプが異なると、抱えるリスクが異なるため、確実に総支払額を減らせるかどうかの判断ができません。総支払額を減らすための借り換えの効果を図るためには、同じ金利タイプでまず比較してみましょう。
1.全期間固定の場合
比較しやすいのは全期間固定の場合です。今後の金利が完済まで変わらない（もしくは●年後に●%になると決まっている）ので、総支払額を確定できます。
| 現在の住宅ローン |  |
借り換え後の住宅ローン | |
|---|---|---|---|
| 金利タイプ・適用金利 | 全期間固定 金利2.8% | 全期間固定 金利2.2% | |
| 残高（借り換え額） | 2,000万円 | 2,000万円 | |
| 残りの返済期間 | 22年 | 22年 | |
| 毎月返済額 | 101,557円 | 95,632円 |
※ボーナス返済なしで試算
なお、現在の住宅ローン、または借り換え後の住宅ローンが「フラット35」の場合で、団体信用生命保険を利用の場合には、特約料が別途支払いになっているため、支払額に加えて比較する必要があります。
2.変動金利型の場合
変動金利型の借り換えのポイントは、店頭金利から何%引いてくれるものかという点です。ほとんどの商品は、全期間同じ引下げになっています。また、多くの金融機関で店頭金利は横並びですので、引下げ幅が大きいものほど、総支払額は少なくなると言えます。
| 現在の住宅ローン | |
借り換え後の住宅ローン | |
|---|---|---|---|
| 金利タイプ・適用金利 | 変動金利 全期間 -1.2% |
変動金利 全期間 -1.6% |
|
| 残高（借り換え額） | 2,800万円 | 2,800万円 | |
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 | |
| 毎月返済額 | 店頭金利2.475%の場合 適用金利 1.275% 109,046円 |
店頭金利2.475%の場合 適用金利 0.875% 103,947円 |
|
| 今後の総支払額 | 店頭金利が変化しない場合 約3,270万円 |
店頭金利が変化しない場合 約3,120万円 |
|
| 借り換え諸費用 | - | 約75万円 |
3.固定金利期間選択型の場合
現在の住宅ローンが固定金利選択型の場合、金利が変更される時期、つまり残りの固定期間と同じ（または近い）固定金利期間のものと比較してみると、借り換えによって総支払額が減らせるかどうか確認できます。
| 現在の住宅ローン | |
借り換え後の住宅ローン | |
|---|---|---|---|
| 金利タイプ・適用金利 | 10年固定
|
5年固定
|
|
| 残高（借り換え額） | 2,600万円 | 2,600万円 | |
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 | |
| 毎月返済額 |
|
|
|
| 今後の総支払額 | 上記設定金利の場合 約3,410万円 |
上記設定金利の場合 約3,170万円 |
|
| 借り換え諸費用 | - | 約70万円 |
※ボーナス返済なしで試算
借り換えによって総支払額を引き下げが可能かを確認するには
まずは、現在の金利タイプと同じもので検証しよう！
| 借り換え前 | |
借り換え後 | ||
|---|---|---|---|---|
| 金利タイプ | 固定金利 | 金利タイプ | 固定金利 | |
| 変動金利 | 変動金利 | |||
| 固定金利期間選択型 | 残りの固定期間が同じ 固定金利期間選択型 |
金利タイプを変更しての借り換えは総支払額が増えてしまうことも
同じ金利タイプで比較し、総支払額を少なくすることができることが明確になれば、借り換えのメリットがあると言えます。ただし、現在は固定金利型だが変動金利型に変えたいなど、金利タイプを変更したいと考えることもあるでしょう。この場合には、借り換え後の総支払額が必ず減るとは限りません。将来の金利情勢を予測した上で、慎重に選択するようにしましょう。
金利タイプを変更しても総支払額を減らせるか
将来の金利情勢によっては、総支払額が増えてしまう可能性も。将来の金利を予測して慎重に。
| 借り換え前 | |
借り換え後 | ||
|---|---|---|---|---|
| 金利タイプ | 固定金利 | 金利タイプ | 変動金利 | |
| 固定金利 | 固定金利期間選択型 | |||
| 固定金利期間選択型 | 変動金利 |
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2025/12/31 現在
[更新日時] 2025/12/31 09:00
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1位SBI新生銀行パワースマート住宅ローン 変動（半年型）
年0.590% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。
SBI新生銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 変動金利であり金利が低めであることが決め手変動金利であり金利が低めに設定されていることが決め手です。事務手数料などは普通にかかりますが銀行のシステムとして安定している印象であり、申し込みなどもウェブ上から行えて簡単でした。また金利について問い合わせを行った際のスタッフの方の対応・説明が丁寧だったことも好印象ですね。
【金利】いくつかある銀行の住宅ローンと比べても低めの設定です。
【借り入れ費用】手数料は普通にかかります。
【返済】元利均等返済の他に繰上げ返済も可能です。
【保険オプション】それほど多くはないですが、ガン団信などがあります。
【借り入れ手続き】ウェブ上から申し込みが行えて簡単です。契約などについては電話で聞けますし、電子契約で行います。
【サポート】金利の説明や契約の際の対応はとても丁寧でした。 -
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3位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
年0.780% 〜0.830% （2025/12/01 時点）- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
【金利】現在の変動金利は上昇しましたが、当時は低かったです。
【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
【金利】他の銀行と比べて低いと思います。いくつか条件がありますが、それほど難しくは無いですね。
【借り入れ費用】事務手数料はしっかりとかかります。
【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
【借り入れ手続き】申込はネットから可能です。借入の契約に関しては店舗で相談しました。
【サポート】店舗で相談しましたが、説明はとても丁寧でした。 -
5位PayPay銀行住宅ローン 変動
年0.500% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。
PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利が低い点はやはり魅力全体的に金利が低い。特にがん50％保障団信を金利上乗せなしで利用できる点は非常に魅力。一般団信はもちろんあるし、保障のオプションとしてがん100％保障団信を選べるなど、金利が低い割に色々と選べるのが良い。またサイトで行えるシミュレーションなども分かりやすいし、問い合わせした際の対応も丁寧だった。
【金利】多くの銀行の中でも低い。
【借り入れ費用】特に他と変わりはない。
【返済】他の金融機関の口座と連携できる。
【保険オプション】がん保障団信を選択できる。
【借り入れ手続き】非常にスムーズ。まずはネットで気軽にテストができる。
【サポート】かなり丁寧で金利の説明も分かりやすかった。
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※ボーナス返済なしで試算