「期間固定型」ローンの固定期間は何年を選ぶ？

期間固定型ってどんなもの？

期間固定型は、“借入れから一定期間の金利を固定するという特約“が付いたローンです。名前から「固定型」のように思われがちですが、実際は「変動型」に近いタイプと考えましょう。固定期間は、2年・3年・5年・7年・10年・20年などから選ぶことができます。

固定期間が終わると、どうなる？

固定期間終了後は原則変動金利型になります。ただし、金融機関によっては、再び固定期間を選ぶこともできます。固定期間終了時の残高と金利で、返済額の見直しが行われます。

注意すべきポイントは？

固定期間終了後に返済額が見直されます。極端に金利が上がっていた場合、変動金利型のように返済額の上限（直前の毎月返済額の1.25倍）がないため、毎月の返済額が大幅に増え、家計を圧迫することもありえます。固定とは言えども、このような金利変動のリスクがある点も十分理解しておきましょう。

当初引下げ型と全期間引下げ型

住宅ローンの多くは金利の引下げ（優遇金利）が適用されています。「期間固定型」の場合、店頭表示金利から「どれだけ」「いつまで」引き下げてもらえるかがポイント。その引下げ方法には、2つのタイプがあります。特徴を知って、より家計にマッチした方を選びましょう。

1. 当初引下げ型

当初の固定期間の金利引き下げ幅が大きいタイプです。その分、固定期間終了後の下げ幅は、2. の全期間引下げ型に比べ小さくなります。当初10年間など固定期間中の返済額を抑えたい人、返済期間の前半に多くの繰上げ返済予定がある人などに向いています。

【例】

このケースは当初10年間の適用金利は1.5%（3.5%−2.0%）。しかし11年目からの引下げ幅が小さくなるため、10年後の店頭金利が変わらなかったとしても、適用金利は2.3%（3.5%−1.2%）となります。例えば3000万・30年の借入れの場合、毎月返済額は当初10年間は103,536円から、11年目以降は111,676円となり、金利の上昇がなくても返済額が増えることになります。

2. 全期間引き下げ型

借入期間の全期間を通じ、一律に店頭表示金利より金利を引き下げるタイプです。1. に比べ、最初の引き下げ幅は小さいですが、固定期間終了後も同じ引き下げ幅が続きます。返済期間が長いなど、将来的にも引下げ幅が大きい方が良い人に向いています。

【モデルケース】

このケースは、当初10年間の金利は1.8%（3.5%−1.7%）と、1. のタイプに比べ、高くなっています。固定期間終了後も下げ幅は同じため、店頭表示金利が変わらなかった場合は、適用金利もかわりません。3000万・30年の借入れの場合、毎月返済額は107,909円。当初10年間、1. の当初引下げ型よりも毎月返済額は多くなりますが、期間終了後も返済額は変わりません。

総返済額では借入期間や引下げ幅によって、当初引き下げ型と全期間引下げ型のどちらが得になるかが異なります。返済期間が長い場合は全期間引下げ型が、返済期間が短めの場合は当初引き下げ型が有利になる傾向にありますが、各々のケースによって異なりますので、事前に金融機関で試算してもらうと良いでしょう。

固定期間はどうやって選ぶ？

期間固定型の住宅ローンは、固定期間が1年〜30年とさまざまです。固定期間が短いほど金利は低くなっていますが、金利だけでは選べないのが固定期間。では、どのような視点から選ぶとよいのでしょうか？

固定期間が短いもの

変動金利型を考えている人にとって、固定期間が1〜5年と短いものは比較対象になるでしょう。変動金利型よりも低い金利の商品もありますので、チェックしてみましょう。

固定期間が長いもの

固定期間が10年以上と長いものは、全期間固定金利型との比較対象となるでしょう。金利上昇による影響はありますが、固定期間が長ければ、固定期間終了時の残高が少なくなっているため、変動金利や固定期間が短期のものよりはリスクは小さくなります。

ライフプランから選ぶ

ライフプランや家計の収支状況に合わせて選ぶのも一つの考え方です。固定期間を設けることで、家計に余裕がない時期は、住宅ローンの返済額が変動することを避けたり、返済額を少なくしたりすることが可能になります。例えば、

• 子供の教育費がピークの10年間だけ、支払い額を一定にする
• 妻が職場に復帰するまでの3年間、低い金利のメリットを受ける
• 車のローンが重なる5年間は支払額を押さえる

など、将来のライフプランや今後の家計を想定して決めましょう。