2017年8月22日
選び方
何年で返済？「返済期間」は毎月返済額の違いで決める
住宅ローンの返済期間は、多くの金融機関で最長35年、1年刻みで設定が可能です。完済時の年齢は75〜80歳とする金融機関が多いため、年齢によっては可能な返済期間が35年より短くなります。あなたに明確な希望がない限り、返済期間35年のプランを提示されることが多いはず。返済期間は、どのようにして決めればいいのでしょうか？
返済期間を決めるには毎月返済額がポイント
返済期間が長いほど、毎月返済額は少なくなります。逆に、返済期間が短いほど、毎月返済額は多くなります。例えば、借入額3,000万円、金利2.5%の場合、25年返済は35年返済より毎月返済額が約2.7万円多くなります。
| 返済期間 | 毎月返済額 |
|---|---|
| 35年 | 107,248円 |
| 30年 | 118,536円 |
| 25年 | 134,585円 |
返済期間を決める重要なポイントは「毎月返済額がいくらであれば支払えるのか」です。支払える毎月返済額を考える時には次の3点を考慮しましょう。
- 将来の支出の増加を見込む。例えば、教育費の増加分を想定し毎月返済額を減らす。
- 住宅購入による支出の増加を見込む。マンションであれば管理費・修繕積立金など。
- 変動金利の場合は、金利上昇を想定し、上昇時の金利で計算した毎月返済額で考える。
支払える毎月返済額が想定できれば、返済期間を変えて何通りかシミュレーションしてもらい、支払える毎月返済額になるよう返済期間を選びましょう。
ただし、会社員の人は定年まで、自営業の人は収入を得られる年齢までの完済を想定しておきたいものです。例えば、定年が65歳で現在35歳ならば、まずは30年の返済期間で毎月返済額を試算。その金額が支払える金額よりも多ければ、返済期間を長くして支払える金額に近づけていくことになります。
返済期間による総返済額の違い
返済期間を考える際には、全期間での元金と利息の合計返済額である「総返済額」も意識する必要があります。返済期間が長くなるほど総返済額が多くなり、その差は意外に大きくなります。
| 返済期間 | 毎月返済額 |
|---|---|
| 35年 | 45,044,199円 |
| 30年 | 42,672,840円 |
| 25年 | 40,375,310円 |
上記のケースでは、35年返済は25年返済に比べ総返済額が約467万円も多くなります。無理のない毎月返済額となるように返済期間を考えるのは大前提ですが、返済期間を長くするほど総返済額が増え、老後に使える資金が減ってしまうことにもつながります。無理のない毎月返済額と総返済額を抑えること、両方のバランスがとれた返済期間を考えることが大切です。
返済期間を短くするメリット・デメリット
返済期間は短いほど毎月返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります。返済期間は短い方がよいのか？長い方がよいのか？それぞれのメリット・デメリットについて、整理してみましょう。
| 返済期間が短い | 返済期間が長い |
|---|---|
|
|
返済期間は短い方が総返済額は少なくなり、また借入時に支払う保証料が安くなるなどのメリットがあります。しかし、原則返済期間は延ばせないという点には注意が必要です。返済中に「家計が苦しく、期間を延ばして返済額を下げたい」という要望には、応じてもらえないこともあります。何十年もの返済期間中には、勤務先の業績不振で収入が減ってしまう、親の介護で出費がかさむといったこともあるでしょう。住宅ローンの返済をコントロールするためには返済期間はなるべく長めにしておく方が良いでしょう。
ただし、長めに借りた場合には、余裕分はきちんと貯めて計画的に繰り上げ返済していきましょう。計画的な繰り上げ返済により、結果的に返済期間を短くして、総返済額を抑えることができます。住宅ローンの返済期間は長めに借りて、短く返すのがコツとなります。
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2026/06/03 現在
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