住宅ローン、早期返済はほんとにおトク？デメリットにも注意

返済期間による返済額の違いは？

まずは返済期間によって毎月の返済額や総返済額がどのくらい違うのかを見てみましょう。借入額3,000万円、金利が1.5％の場合、2.5％の場合で次のようになります。

⇒返済期間35年と返済期間20年の総返済額の差は、約380万円

⇒返済期間35年と返済期間20年の総返済額の差は、約690万円

上記事例の毎月返済額で比べると、金利1.5％の場合、2.5％の場合ともに、返済期間35年の方が返済期間20年よりも5万円以上少なくなります。返済期間が長いほど毎月返済額は少なく、短いほど多くなります。

一方で、総返済額は返済期間が短いほど少なく、金利1.5％の場合は、返済期間20年の方が35年よりも約380万円少なくなります。金利2.5％の場合はこの差が約690万円と、大きな違いになっています。

金利の影響は毎月返済額ではあまり変わりなくても、総返済額に大きく影響してきます。金利が高いほど、返済期間をなるべく短くすることを心がけるとよいでしょう。

当初から返済期間を短くする方がよい？

返済期間が短い方が総返済額は少なくなります。一方で、返済期間を短くすれば毎月返済額は多くなります。現実的には「毎月支払うことができる金額の範囲内で、なるべく短い返済期間を設定するとよい」という結論になります。

とは言っても、「今は支払えても数年後からは支払えないかもしれない」という不安があり、最初から短い返済年数にすることに抵抗がある人もいるでしょう。このような場合には、繰上返済を併用していきましょう。

最初から期間を短くして借入れした場合と、繰上返済を併用した場合とでは、どのくらいの違いがあるのでしょうか？

＜借入額3,000万円、金利1.5％、繰上返済手数料なしの場合＞

上記は、当初35年返済で借入れし、毎年14万円繰上返済した場合と、毎年63万円を繰上返済した場合です。このように毎年繰上返済を行うと、当初から30年返済にした場合、20年返済にした場合（※「返済期間による返済額の違いは？」の表を参照）とほぼ同じような総返済額になることがわかります。

最初から短くするのは不安だけれども、「できれば20年で返したいor30年で返したい」 と考える場合には、返済期間は長く設定し、毎月返済額が少なくなった分を定期的に繰上返済していけばよいのです。

例えば、当初は35年返済にしておいて、30年で完済したい場合の毎年の繰上返済の目安額は、次のように計算しています。

【繰上返済の目安額の計算】

早く返済する場合のメリットとデメリット

住宅ローンを早く返済することの一番のメリットは、総返済額を抑えることができることです。総返済額が少なければ、その分手元に残る金額が多くなります。

老後の生活資金準備を考えると、総返済額をなるべく少なくしておきたいところです。さらに、リタイアの数年前までに返済が終われば、貯蓄のラストスパートもできるでしょう。

一方で、早く返済することを優先しすぎると、毎月返済額が多くなり毎月の生活が厳しくなる繰上返済を行ったことでまとまったお金が必要な時に不足する、などの事態が考えられます。

つまりは、「早く無理なく返済する」という、自分にとって一番よいペースを見つけることが大切です。しかし、このペースは借入れ時に将来まで見越して決められるものではありません。

そこで活用したいのが、上記の繰上返済です。返済期間を長くしておきながら、早く返済するための繰上返済を行います。

もし、ペースが早すぎると思えば繰上返済の額を少なくしたり、途中で休んだりも可能です。自分で返済額をコントロールすることで、早期返済のよい部分を最大限に活用していきましょう。