住宅ローンの頭金はどれくらい必要？目安は？頭金なしでも問題ないのか解説

住宅ローンの頭金とは不動産購入における自己資金のこと

不動産を購入するときに、不動産仲介会社(ハウスメーカー)に対して、購入代金の一部を「頭金」として、手持ちの預貯金などの自己資金から支払うことができます。
不動産価格から頭金を差し引いた金額を住宅ローンで支払うため、頭金の分だけ住宅ローンの借入額を少なくできます。さらに、借入額が少なくなる分だけ利息も減りますので、結果として総返済額を減らすことができます。 「頭金を支払うこと＝住宅ローンの借入額と利息を抑えて総返済額を減らすこと」と覚えておきましょう。

反対に、頭金をあまり用意できない場合には、住宅ローンでの借入額と利息が増えることになります。借入額が増えれば、月々の住宅ローン返済額が多く、支払期間も長くなるので注意しなければなりません。
不動産購入時には、総借入額の計算はもちろんのこと、諸費用や日々の生活費を念頭に置きつつ、頭金の支払い額を慎重に検討しましょう。

住宅ローンの頭金の目安はいくら？

不動産を購入する際には、頭金がなくても住宅ローンを組むことが可能です。
しかし、前述のように、頭金があると住宅ローンの借入額を抑えられ、最終的な支払総額が減ります。
頭金を多く用意できるほど費用負担を下げることができますが、頭金として用意できる金額は人それぞれで違いがあるでしょう。また、頭金以外にかかる諸費用や生活費なども考慮しなければなりません。

では、実際に頭金の目安額はいくらぐらいと考えれば良いのでしょうか。
「住宅金融支援機構の2018年度調査」によると、フラット35（最長35年の全期間固定金利の住宅ローン）を利用した人の頭金の全国平均額は426万円です。同調査における不動産購入価格の全国平均額は3,574万円ですから、実際に支払われている金額から考えると、頭金は不動産購入価格の11％（1割）ほど払う人が多いと判断できます。

つまり、3,000万円〜5,000万円の不動産購入を行うケースでは、頭金の目安は330万円〜550万円（11%）となります。
頭金の平均値は不動産購入価格の約1割ですが、実際のところ頭金として用意できる金額は、各人の預貯金の程度や、毎月必要な生活費によって異なります。
次の章では、頭金を用意する際に「貯金をいくら残すべきなのか」について解説していきます。

貯金はいくら残すべき？目安は半年分の生活費

頭金を用意する際には、頭金以外の諸費用と生活費をまかなえる程度の預貯金を残しておくのが望ましいです。頭金以外にかかる諸費用には、主に不動産購入に関わる手数料や税金、引越し代などがあります。
具体的な諸費用に関しては後述しますが、諸費用の金額は、一般的に不動産購入価格の10％が目安だと言われています。生活費については、住宅ローンの返済期間中に起こる事故や病気といった「不測の事態」を考慮し、半年ほど生活を維持できるだけの金額を残せると安心です。

これらの金額を貯金として手元に残し、余った分を頭金に充てて住宅ローンを組めば、住宅ローンの総返済額を抑えつつも、無理のない資金計画を立てられるでしょう。

頭金と手元に残すべき貯金額の目安を再度、下の表で確認しておきましょう。

住宅ローンの頭金有無のメリット・デメリット

住宅ローンの頭金を用意する場合、しない場合にはそれぞれメリット・デメリットが存在します。
以下では、その代表的なケースを紹介していきます。

頭金を用意する場合

頭金を用意できると、住宅ローンの総返済額を減らせるだけでなく、フラット35（※）をはじめとした各種住宅ローン（民間企業が扱う住宅ローンなど）において、低い金利で住宅ローンを組める可能性が高まります。例えば、フラット35では不動産購入価格に対する借入額が9割を超えなければ、低い金利が適用されます。

現在、賃貸住宅に住んでいる場合、頭金の準備期間は賃貸住宅の家賃がかかります。
「まもなく契約更新を迎える」「頭金が貯まる目途が経っていない」という場合は、頭金を用意するよりも、不動産を購入したほうが資金面の負担を軽減できる可能性があります。 また、住宅ローンの開始が遅くなるほど完済時期がずれ、定年退職後に収入が減少したときに返済することが難しくなるリスクもあります。

頭金を用意しない場合

頭金を用意せずに不動産を購入する場合、欲しい不動産をすぐに購入でき、現在の条件で住宅ローンや団信の審査を受けることが可能です。団信とは、住宅ローンの返済期間中に万が一のことが起きた場合に住宅ローンの残債を保障会社が返済する保障制度のことです（※1）。
住宅ローンや団信の審査に通る可能性が高いほど計画崩れの心配がなく、遺族に債務を残してしまう心配もありません。
また、住宅ローン利用時に受けられる住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に対して控除額が決定します。借入額が大きいほど控除額も大きくなり、還付金を固定資産税や貯蓄に充てることができます。

頭金を用意しない場合は、住宅ローンの総支払額が増えるため月々の返済額も上がり、住宅ローンの返済にかかる負担が長期的に増加することになります。
また、住宅ローンの金利を半年ごとに見直す「変動金利」の住宅ローンでは、住宅ローン残高が多いほど金利が変動した際の影響も大きくなります。

頭金は、用意することで住宅ローンの総支払額が減り、月々の負担も軽くできます。
また、完済を早めて将来的な資金面の不安をなくせるほか、変動金利の住宅ローンでは、頭金を多く用意するほど金利変動が起こった場合のリスクを小さくできます。

頭金を用意することで一時的な資金面の負担や時間的な問題（購入時期を逃す、完済が遅れるなど）が発生する可能性もありますが、基本的には頭金を多く用意するほど資金面ではメリットが大きいと言えます。

住宅ローンの頭金の有無で、返済額はどれくらい違うのか

住宅ローンの頭金を用意した場合と、用意しなかった場合とでは、どれくらい返済額が異なるのでしょうか。以下では、返済額の差額を算出しました。

上記の試算から、不動産購入時はできるだけ頭金を用意したほうが住宅ローンの総返済額を減らし、長期的な支出を抑えられることがわかるでしょう。
住宅ローンの返済計画は、年齢や家族構成、将来のプランなど様々な条件によって変わります。収支のバランスを保ちやすくするために、まずは「総返済額を抑える」ことに重点を置いて返済計画を立てることをおすすめします。

住宅ローンの頭金以外に住宅購入時に必要になる諸費用

前述したとおり、不動産購入にかかる諸費用は不動産購入価格の11%が目安です。
ただし、不動産の種類によって以下のように異なります。

また、不動産購入時に必要になる諸費用として、主に以下が挙げられます。

申込金（申込証拠金）

不動産を購入する前に、購入意思を示すために支払う費用です。申込金は、売買契約に至らなかった場合は返還され、売買契約締結後は手付金に充当されます。

• 金額の目安20〜30万円
• 支払時期不動産購入前
• 支払先不動産仲介会社
• 必要性低（場合によって必要）

手付金

買主と売主の合意により、「キャンセル料」として扱う費用です。もし買主が契約を破棄した場合、手付金は戻りません。契約どおりに物件の引渡しが行なわれれば、手付金は不動産購入費用に充当されます。

• 金額の目安不動産購入価格の5%
• 支払時期売買契約時
• 支払先売り主
• 必要性中（ほとんどのケースで必要）

登記費用

新たに不動産を購入した際、登記手続きのために必要な費用です。登録免許税や司法書士報酬（司法書士への依頼料）などが登記費用にあたります。

• 金額の目安（登記費用）購入する不動産の小手氏資産税評価額×税率
  （司法書士報酬）5万円〜10万円
• 支払時期引渡し時
• 支払先（登記費用）法務局
  （司法書士報酬）司法書士
• 必要性高（必須）

仲介手数料

不動産仲介会社へ仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う費用です。

• 金額の目安不動産購入価格×3%＋6万円＋消費税
• 支払時期売買契約時または引渡し時
• 支払先不動産仲介会社
• 必要性中（ほとんどのケースで必要）

印紙税

不動産売買契約書に貼付するための印紙購入にかかる費用です。注意点として、印紙税は2020年8月現在、電子契約書では必要ないため、紙の契約書を発行する場合のみ必要になります。

• 金額の目安不動産購入金額により異なる（200円〜48万円）
• 支払時期売買契約時
• 支払先不動産仲介会社（個人で購入し売買契約日に持参する場合は、事前に郵便局で購入）
• 必要性中（ほとんどのケースで必要）

不動産購入時にかかる諸費用は費用ごとに支払時期や支払先が異なるため、資金準備の際に見落としがないよう注意しましょう。また、諸費用を用意できない場合、諸費用を借り入れするという選択肢もあります。

諸費用を用意できない場合は諸費用込みのローンを検討しよう

「諸費用を用意できない」「貯金を減らしたくない」「そもそも貯金をしていない」という場合には、諸費用分の金額を借り入れる諸費用込みのローンや、諸費用ごとに借り入れできる専用ローンを利用する方法もあります。

上記のようなローンは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高めに設定されているため、利用すると返済にかかる負担は大きくなります。しかし、利用することで資金不足によるリスクを回避して不動産購入をスムーズに進めやすくなるため、ご自身の状況に合わせて検討することをおすすめします。

諸費用の金額や諸費用を準備できない場合の対策については、以下の記事にて詳しく解説しています。

住宅ローンの頭金Q＆A

住宅ローンの頭金を親から援助してもらうと税金はかかる？

20歳以上の人が父母や祖父母から住宅取得を目的とした資金の贈与を受けた場合、一定の要件のもと、一部贈与税がかからない制度があります。「直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の特例」は2020年4月1日以降の契約で、省エネ等住宅に該当しなければ最大1,000万まで非課税。「相続時精算課税制度」を選択すれば2,500万円までは贈与をうけた時点では税金はかかりません。どちらの事例も詳しい要件については必ず事前に税理士に確認をしてください。

住宅ローンの頭金を夫婦間で支援し合うと贈与税の対象になるか？

この場合は夫婦間であっても贈与税の対象になります。仮に3､000万の物件を購入した際に、妻が300万を頭金として負担し、夫が残り2､700万円を住宅ローンで組む場合、支出する金額の割合で購入する物件を共有名義にする必要があります。このケースでは夫婦で夫9:妻1の共有名義にする必要があります。

まとめ

住宅ローンの頭金は、状況に応じて「支払うかどうか」「支払う場合はいくら用意するか」を買主自ら決定できます。頭金を支払わない場合、一見すると資金面の負担が軽減されると考えがちですが、実際は頭金を多く用意したほうが、住宅ローンの借入額と利息を抑えて総返済額を減らすことができます。
無理な資金計画を立てないように、頭金の必要性や貯金の残し方を見なおし、ご自身の状況や将来のプランに合わせた最善の資金計画を立てましょう。