2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローン「借り換え」と「繰り上げ返済」どちらが良いの？試算の方法を解説
住宅ローンのアフターケアの方法は大きく繰り上げ返済と借り換えがあります。繰り上げ返済の方が手間もかからず手続きが簡単なため「とりあえずは繰り上げ返済を」と考える人が多いでしょう。しかし、実は繰り上げ返済を考えたときこそ、借り換えを検討してみるチャンスでもあるのです。
費用を出せるときが借り換えのチャンス
借り換えをする場合には、当初借入れしたときと同様に登記費用や手数料がかかります。この手数料の捻出が難しく、借り換えを断念するという場合もあるでしょう。繰り上げ返済をしようというときには、手元に余裕資金があるとき。それを借り換えの費用にまわすこともできるはずです。
借り換えにお金をまわす方がよいのか、繰り上げ返済をした方がよいのか、行動に移す前にまずは検証してみましょう。次のようなステップで検証すると答えが見えてきます。
住宅ローン 借り換えを比較
繰り上げ返済の効果を計算してみよう
まずは手元にある資金を繰り上げ返済した場合の効果を試算してみます。下記の例で検証してみましょう。
- 3年前に3,000万円を借入れ
- 返済期間30年（残り27年）
- 金利は全期間固定で2.3%
- ボーナス返済なし、元利均等返済
- 現在の残高 約2,790万円
300万円を繰り上げ返済すると
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 115,440円 | - |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 23年1ヶ月 | 3年11ヶ月短縮 |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 39,217,849円 | -2,340,691円 |
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 103,002円 | -12,439円 |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 27年0ヶ月 | - |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 40,528,460円 | -1,030,080円 |
上記例では、それぞれに繰り上げ返済の効果が出ていることがわかります。
住宅ローン繰り上げ返済シミュレーションで計算できます
繰り上げ返済と同じような効果を得るための借り換えは？
繰り上げ返済した場合と同じような効果を得られる借り換えをするには、何%くらいの住宅ローンに借り換えをしたらよいかを検証します。
借り換えをする場合には諸費用がかかります。上記のケースでは約80万円の諸費用がかかると想定します。手元に300万円の資金があるので、残り220万円で元金を減らして2,570万円で借り換えを行うとして試算してみましょう。
繰り上げ返済と同じような効果が出るのは、金利1.9%程度のものに借り換えができた場合、ということがわかりました。つまり、これよりも低い金利の住宅ローンがあれば借り換えした方が効果が大きく、それ以上の金利のものしかない場合には現時点では繰り上げ返済を選んだ方がよい、という検証結果になります。
住宅ローン 借り換えシミュレーションで節約効果を試算
まずは同じ金利タイプで比較を
上記の借り換えの比較は、全期間固定金利型なら全期間固定金利型と、変動金利型なら変動金利型というように同じ金利タイプで比較をしてみないとわかりません。低い金利のものが見つかったとしても、固定期間中のものを金利が変動するタイプに変更すると将来の金利設定ができないからです。
同じ金利タイプのもので比較して、まずは「借り換えの効果があるかどうか」を確かめましょう。効果がある、という結論であれば、金利タイプをどうするかを考えていけば良いのです。
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2026/01/03 現在
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【保険オプション】金利を上乗せすることによりがん保障、８疾病保障が付帯できます
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【サポート】店舗窓口での説明はとても丁寧でわかりやすかったですね。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
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【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
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PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 低金利で団信が充実してます。申請画面が凄く分かりやすく、初めての住宅ローンでしたがスムーズにできました。母子家庭でネット銀行は審査が厳しいと思っていたので、ダメもとで申し込みしたところ、審査が通り無事購入することができました。やはり低金利は魅力です。
【金利】低いほうです。
【借り入れ費用】事務手数料は元金2.2％ 他はかかりません。
【返済】元利均等返済のみです。
【保険オプション】がん100％保障 +0.1％
【借り入れ手続き】ネットのみです。
【サポート】問い合わせ時の対応は丁寧でした。
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