2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローン「借り換え」と「繰り上げ返済」どちらが良いの？試算の方法を解説
住宅ローンのアフターケアの方法は大きく繰り上げ返済と借り換えがあります。繰り上げ返済の方が手間もかからず手続きが簡単なため「とりあえずは繰り上げ返済を」と考える人が多いでしょう。しかし、実は繰り上げ返済を考えたときこそ、借り換えを検討してみるチャンスでもあるのです。
費用を出せるときが借り換えのチャンス
借り換えをする場合には、当初借入れしたときと同様に登記費用や手数料がかかります。この手数料の捻出が難しく、借り換えを断念するという場合もあるでしょう。繰り上げ返済をしようというときには、手元に余裕資金があるとき。それを借り換えの費用にまわすこともできるはずです。
借り換えにお金をまわす方がよいのか、繰り上げ返済をした方がよいのか、行動に移す前にまずは検証してみましょう。次のようなステップで検証すると答えが見えてきます。
住宅ローン 借り換えを比較
繰り上げ返済の効果を計算してみよう
まずは手元にある資金を繰り上げ返済した場合の効果を試算してみます。下記の例で検証してみましょう。
- 3年前に3,000万円を借入れ
- 返済期間30年（残り27年）
- 金利は全期間固定で2.3%
- ボーナス返済なし、元利均等返済
- 現在の残高 約2,790万円
300万円を繰り上げ返済すると
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 115,440円 | - |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 23年1ヶ月 | 3年11ヶ月短縮 |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 39,217,849円 | -2,340,691円 |
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 103,002円 | -12,439円 |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 27年0ヶ月 | - |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 40,528,460円 | -1,030,080円 |
上記例では、それぞれに繰り上げ返済の効果が出ていることがわかります。
住宅ローン繰り上げ返済シミュレーションで計算できます
繰り上げ返済と同じような効果を得るための借り換えは？
繰り上げ返済した場合と同じような効果を得られる借り換えをするには、何%くらいの住宅ローンに借り換えをしたらよいかを検証します。
借り換えをする場合には諸費用がかかります。上記のケースでは約80万円の諸費用がかかると想定します。手元に300万円の資金があるので、残り220万円で元金を減らして2,570万円で借り換えを行うとして試算してみましょう。
繰り上げ返済と同じような効果が出るのは、金利1.9%程度のものに借り換えができた場合、ということがわかりました。つまり、これよりも低い金利の住宅ローンがあれば借り換えした方が効果が大きく、それ以上の金利のものしかない場合には現時点では繰り上げ返済を選んだ方がよい、という検証結果になります。
住宅ローン 借り換えシミュレーションで節約効果を試算
まずは同じ金利タイプで比較を
上記の借り換えの比較は、全期間固定金利型なら全期間固定金利型と、変動金利型なら変動金利型というように同じ金利タイプで比較をしてみないとわかりません。低い金利のものが見つかったとしても、固定期間中のものを金利が変動するタイプに変更すると将来の金利設定ができないからです。
同じ金利タイプのもので比較して、まずは「借り換えの効果があるかどうか」を確かめましょう。効果がある、という結論であれば、金利タイプをどうするかを考えていけば良いのです。
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2026/01/02 現在
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1位SBI新生銀行パワースマート住宅ローン 変動（半年型）
年0.590% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。
SBI新生銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 変動金利であり金利が低めであることが決め手変動金利であり金利が低めに設定されていることが決め手です。事務手数料などは普通にかかりますが銀行のシステムとして安定している印象であり、申し込みなどもウェブ上から行えて簡単でした。また金利について問い合わせを行った際のスタッフの方の対応・説明が丁寧だったことも好印象ですね。
【金利】いくつかある銀行の住宅ローンと比べても低めの設定です。
【借り入れ費用】手数料は普通にかかります。
【返済】元利均等返済の他に繰上げ返済も可能です。
【保険オプション】それほど多くはないですが、ガン団信などがあります。
【借り入れ手続き】ウェブ上から申し込みが行えて簡単です。契約などについては電話で聞けますし、電子契約で行います。
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3位イオン銀行全期間優遇金利プラン 変動
年0.780% 〜0.830% （2025/12/01 時点）- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
【金利】現在の変動金利は上昇しましたが、当時は低かったです。
【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
【保険オプション】金利の上乗せにより「がん保障付団信」と「8疾病保障付団信」を付帯することができます。「全疾病団信」の金利上乗せはありません。
【借り入れ手続き】ネットでシミュレーションして、ネットで対応できます。
【サポート】基本的に電話やメールでの対応となりますが、特に問題はないです。 -
りそな銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利自体も低めでお得感がある変動金利自体は他の銀行のプランに比べて低めに設定されているのでお得感はありますね。保障のオプションも幅広く用意されていますし、電話などの他に店舗でも無料の相談を行なっているなどサポートが丁寧な印象です。
【金利】他の銀行と比べて低いと思います。いくつか条件がありますが、それほど難しくは無いですね。
【借り入れ費用】事務手数料はしっかりとかかります。
【返済】元利均等返済であり口座からの自動引き落としとなります。
【保険オプション】「3大疾病保障特約」や「特定状態保障特約（団信革命）」があり個性的です。
【借り入れ手続き】申込はネットから可能です。借入の契約に関しては店舗で相談しました。
【サポート】店舗で相談しましたが、説明はとても丁寧でした。 -
5位PayPay銀行住宅ローン 変動
年0.500% （2025/12/01 時点）- 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。
PayPay銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート5 金利が低い点はやはり魅力全体的に金利が低い。特にがん50％保障団信を金利上乗せなしで利用できる点は非常に魅力。一般団信はもちろんあるし、保障のオプションとしてがん100％保障団信を選べるなど、金利が低い割に色々と選べるのが良い。またサイトで行えるシミュレーションなども分かりやすいし、問い合わせした際の対応も丁寧だった。
【金利】多くの銀行の中でも低い。
【借り入れ費用】特に他と変わりはない。
【返済】他の金融機関の口座と連携できる。
【保険オプション】がん保障団信を選択できる。
【借り入れ手続き】非常にスムーズ。まずはネットで気軽にテストができる。
【サポート】かなり丁寧で金利の説明も分かりやすかった。
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