2017年8月22日
借り換え知識
住宅ローン「借り換え」と「繰り上げ返済」どちらが良いの？試算の方法を解説
住宅ローンのアフターケアの方法は大きく繰り上げ返済と借り換えがあります。繰り上げ返済の方が手間もかからず手続きが簡単なため「とりあえずは繰り上げ返済を」と考える人が多いでしょう。しかし、実は繰り上げ返済を考えたときこそ、借り換えを検討してみるチャンスでもあるのです。
費用を出せるときが借り換えのチャンス
借り換えをする場合には、当初借入れしたときと同様に登記費用や手数料がかかります。この手数料の捻出が難しく、借り換えを断念するという場合もあるでしょう。繰り上げ返済をしようというときには、手元に余裕資金があるとき。それを借り換えの費用にまわすこともできるはずです。
借り換えにお金をまわす方がよいのか、繰り上げ返済をした方がよいのか、行動に移す前にまずは検証してみましょう。次のようなステップで検証すると答えが見えてきます。
住宅ローン 借り換えを比較
繰り上げ返済の効果を計算してみよう
まずは手元にある資金を繰り上げ返済した場合の効果を試算してみます。下記の例で検証してみましょう。
- 3年前に3,000万円を借入れ
- 返済期間30年（残り27年）
- 金利は全期間固定で2.3%
- ボーナス返済なし、元利均等返済
- 現在の残高 約2,790万円
300万円を繰り上げ返済すると
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 115,440円 | - |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 23年1ヶ月 | 3年11ヶ月短縮 |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 39,217,849円 | -2,340,691円 |
| 現状のまま | 繰り上げ返済した場合 | 繰り上げ返済の効果 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 115,440円 | 103,002円 | -12,439円 |
| 残り年数 | 27年0ヶ月 | 27年0ヶ月 | - |
| 総返済額 | 41,558,539円 | 40,528,460円 | -1,030,080円 |
上記例では、それぞれに繰り上げ返済の効果が出ていることがわかります。
住宅ローン繰り上げ返済シミュレーションで計算できます
繰り上げ返済と同じような効果を得るための借り換えは？
繰り上げ返済した場合と同じような効果を得られる借り換えをするには、何%くらいの住宅ローンに借り換えをしたらよいかを検証します。
借り換えをする場合には諸費用がかかります。上記のケースでは約80万円の諸費用がかかると想定します。手元に300万円の資金があるので、残り220万円で元金を減らして2,570万円で借り換えを行うとして試算してみましょう。
繰り上げ返済と同じような効果が出るのは、金利1.9%程度のものに借り換えができた場合、ということがわかりました。つまり、これよりも低い金利の住宅ローンがあれば借り換えした方が効果が大きく、それ以上の金利のものしかない場合には現時点では繰り上げ返済を選んだ方がよい、という検証結果になります。
住宅ローン 借り換えシミュレーションで節約効果を試算
まずは同じ金利タイプで比較を
上記の借り換えの比較は、全期間固定金利型なら全期間固定金利型と、変動金利型なら変動金利型というように同じ金利タイプで比較をしてみないとわかりません。低い金利のものが見つかったとしても、固定期間中のものを金利が変動するタイプに変更すると将来の金利設定ができないからです。
同じ金利タイプのもので比較して、まずは「借り換えの効果があるかどうか」を確かめましょう。効果がある、という結論であれば、金利タイプをどうするかを考えていけば良いのです。
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2026/06/28 現在
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イオン銀行の住宅ローンをおすすめしている評判・借り入れレポート4 特典が良いし金利は低かった現在は若干高めになっていますが、借り入れを決めた際には変動金利がかなり低く、ネットバンクの中でも低かったのが決め手です。またキャンペーンとしてイオングループでの買い物が５％オフになるという特典もかなり魅力的です。
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【返済】借りる前にシミュレーションを行い無理のない返済額を設定可能です。
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【返済】元利均等返済、または元金均等返済であり一部繰上、もしくは全部繰上返済にも対応しています。
【保険オプション】一般団信は無料であり、がん保障団信などのオプションもあるので選択肢が広いです。
【借り入れ手続き】基本的に仮審査だけでなく本審査も書類のアップロードで対応できるので、忙しい人にもおすすめです。
【サポート】au金利優遇割について質問した際には丁寧に答えてくれました。 -
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