住宅ローン シミュレーション

住宅ローンの融資審査の基準に「総合借入」と「返済比率」というものがあります。「総合借入」は年収の何倍まで借りられるかという基準です。住宅ローンの場合は年収の7倍までが目安で、年収700万円の場合4900万円までが目安になります。「返済比率」は年間の返済額が収入の何割にあたるかという基準です。住宅ローンの場合は年収の35%などが基準で、年収700万円の場合、年間返済額は245万円までが目安となります。

もし、車のローンの負担額が大きい場合は住宅ローンの返済期間を短くしたいと思ってもできない場合などもあるでしょう。返済期間を短くすると年間返済額が増えるため「返済比率」の基準を超えてしまうからです。住宅ローン以外の借入も含めて「総合借入」「返済比率」におさまる範囲内が借入上限額の目安になります。

一般的に民間金融機関の場合は団体信用生命保険は必須加入になっていることが多く、場合によっては団体信用生命保険の加入ができなければ借りられない住宅ローンもあります。それに対してフラット35は団体信用生命保険の加入は任意となっています。保険料の支払方法は金利に含まれていて毎月の返済から支払う方法と、毎年まとまった金額を支払方法があり、好きな方法を選べる住宅ローンもあります。

住宅ローンシミュレーションをする際には金利だけでなく、団体信用生命保険が含まれる金利や手数料なのかも併せて検討するとより同条件での比較ができます。

ボーナスは毎月の給与に比べて会社の業績による影響を受けやすく、減額や支給されないケースなども想定されます。そうした時にもボーナス月に大きな返済金額があると家計管理が苦しくなることも考えられるからです。

可能であればボーナス返済なしで無理なく返済できないかも一度考えてみることが有効です。ボーナス返済を併用すると月々の負担が軽く見えるため借りすぎてしまうこともあります。ボーナス返済なしでも計画に無理がない借入金額であれば、返済にもゆとりがある可能性も高くなります。ボーナス返済有り、無し、両方を検討して自分に合ったものを選択すると安心です。

その他にもローン契約者に万が一のことがあった場合に保険金で完済される「団体信用生命保険」の保険料などもあります。団体信用生命保険は民間の金融機関の場合は必須のケースが多く、フラット35などでは任意となります。諸費用を公平に比較するためにも知っておきたいポイントです。また、保険料は金利を上乗せして月々で支払っていくケースと、ローン開始時にまとめて支払うケースなどもあるため、自分にとってより支払いのしやすいものを選択できると良いですね。

大きな金額にも見えますが、その総支払額の差で得られるメリットを考慮しておくことも大切です。例えば金利パターンが変動から固定になれば今後の金利動向を気にかけなくても良いメリットなどがあります。また、繰上返済を行なうことで総支払額の差を埋めることもできます。

繰上返済については金融機関によって手数料の有無や、最低繰上返済額がいくらに設定されているかなどが異なります。こまめに返したいと希望している人は最低返済額が少なく、繰上返済の手数料がかからない金融機関を選べるとより有利です。

もしも家賃の高いエリアに住んでいて、今後も継続的に住むことが予想される場合には、頭金を貯めるよりも購入して返済を進めながら繰上返済の資金を貯金する方が有利なケースもあります。この場合は定年退職時のローン残高などをチェックし繰上返済の計画をしっかり立ててリスクを軽減することが大切です。ローン開始年齢が若いことや、選択するローンが固定金利タイプであることなどはリスクを抑える要素になります。

そんな時に固定金利と変動金利を両方利用する「ミックスプラン」を検討する人もいます。例えば3000万円の借入額のうち、2000万円は固定金利で、1000万円は変動金利で借りるという方法です。

繰上返済をする場合、金利が変わらない間は固定金利で借りたお金を優先して返し、金利が上がったときには変動金利で借りたお金を優先して返すなどの選択ができるようになります。但し、ローン事務手数料などがローン2契約分に増えるケースが多いため、費用も考慮して検討するのが良いでしょう。

手取年収は所得税の税率などが年収によって変わるため変動はありますが、額面年収の8割程度になる方が多いです。通帳などで実際に会社から振り込まれている年収がわかればその金額を目安に試算するとより正確です。

そのため今の負担感と同じにするのであれば、月々のローン返済額は現在の家賃より2〜3万円程度低くなるプランにする必要があります。また月額平均の負担以外にも、物件購入当初にかかる諸費用や頭金、定年退職時点でのローンの残高についてはまとまった資金が必要なケースが多いため要注意です。

月々の負担感は現在の家賃より2〜3万円少ないローン返済額にすることを目安にし、諸費用、頭金、退職時残高など、いついくらまとまったお金が必要なのかも忘れず確認しておくと安心です。

しかし、繰上返済に手数料がかかる場合には軽減できる利息と手数料を比較することも重要です。また繰上返済をすると手元の資金が減ることになります。他にまとまったお金を必要とするイベントが控えていないかを気にかけることも大切です。

繰上返済を実施する前に、どのくらいの利息軽減効果を得られるかシミュレーションしてから判断すると後悔しにくい選択ができます。

但し、お子様が高校生・大学生の時期は多くの家庭で教育費が家計を圧迫するタイミングでもあります。手元のお金に余裕がなくなるほど繰上返済を進めると、教育費や生活費をもっと高金利の借入で補てんしなければいけない事態にもなりかねません。1年分の生活費＋お子様1人あたり100万円程度の金額は手元に残し、それでも余剰がある部分について繰上返済を検討してみるのが安全でしょう。

また、返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という選択肢があります。「期間短縮型」は毎月の返済額は変えずに返済期間を短くする繰上返済です。「返済額軽減型」は返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす繰上返済です。一般的に利息軽減効果は「期間短縮型」の方が高いといわれています。

ただし「返済額軽減型」の繰上返済で月々軽くなった金額を次回の繰上返済に使った場合、「期間短縮型」に近い利息軽減効果を得ることもできます。今後お子様を育てる、奥様の収入が減ってしまうなどが想定される場合には家計の固定費をセーブできる方法として「返済額軽減型」という選択肢の存在も知っておくと助かるケースもあるでしょう。

例えばこれから購入する場合、1人が受けられる住宅ローン減税は1年間で最大40万円（所得税から控除しきれなかった場合は住民税から13.65万円）です。年収500万円の場合、所得税は約10万円、住民税は約20万円支払っているため、1人あたりの最大の控除額は約23.65万円（所得税約10万円＋住民税約13.65万円）になります。夫婦がそれぞれに住宅ローン減税を受ければ、年末のローン残高にもよりますが、その倍の47.3万円、年間控除される可能性があります。

ただし、住宅ローンを別々の名義で組むことになるため事務手数料などが2人分かかります。さらに別々の名義で借入を行なった場合には、団体信用生命保険も別々になります。夫に万が一の事があった場合でも保険金で完済されるのは夫のローンのみで、妻名義のローンについては返済義務が残るため注意が必要です。

さらに、住宅ローン減税は物件購入の年数に応じて対象となる年末ローン残高の上限額や、減税率、期間が異なる点にも注意が必要です。

購入年度、借入金利、所得税・住民税の額に応じて必ずしも繰上返済をしない方が得とはいえないケースもあります。

50平米を超えて物件価格が300万円高い場合と、50平米未満でも物件価格そのものが抑えられる場合などで総支払額を比較してみると判断の助けになります。

なお、50平米未満の物件の場合は、固定資産税の減税措置が受けられないことや、今回が自宅の買替えで損失がでていた場合でも減税措置が受けられないなどの注意点があります。自宅を対象とした優遇制度は利用できないものもあることには注意が必要です。

目安としては、ローンの残債が1,000万円以上で、返済期間も10年以上あり、金利差が1%以上ある場合にコスト以上の総返済額軽減効果があると言われています。最近では保証料0円など借り換えコストが低い金融機関もあるため、必ずしも目安を満たさなくても金額としてはお得になるケースもあります。

借り換えには手間や時間もかかりますが、1度の見直しでまとまった節約ができるチャンスです。軽減できる金額と手間を比較しつつ検討してみると良いですね。

「繰上返済」の場合は手元の資金の一部を手放す必要がありますし、「借り換え」の場合は再度審査を受けるなどの手間も必要です。そのため「借り換え」の候補や条件を調べたらその内容を元に、現在融資を受けている金融機関に相談してみるという方法もあります。

必ずしも要望通りになるとは限りませんが、既に取引のある金融機関の条件が緩和される方が手間も少なくなり、有利です。他の金融機関に借り換えた場合にどのくらい得になるかを頭に入れて交渉に臨んだ方が話が進めやすくなります。

そうした理由から金利が上昇する可能性が高いと感じて不安なのであれば、固定金利への借り換えを検討することは有効といえます。変動金利に比べて固定金利の方が利率が高いとはいえ、現在の金利はとても低い水準になっているため検討する価値も高いでしょう。

また、固定金利でも全期間固定などを選択すると以降の返済額が決まります。お子さんが高校生、大学生となる時期は家計に占める学費の割合も高くなるため予め貯蓄をして備えたいものです。返済について先が読めれば高校生、大学生になる頃に向けた学費の確保も計画を立てやすくなります。

一般的に金利水準が上がる状況では、変動金利に比べて固定金利の方が先に金利が上がります。もしも変動金利の動向を確認したり、金額見直しの際に計画的に繰上返済をすることが難しいようであれば、低水準のうちに固定金利のプランを検討することも有効です。