住宅購入で適切な物件価格はいくら？シミュレーションで試算しよう！

物件予算はこんなステップで考えよう

住宅を購入しようかと考えたとき、予算はどのように決めますか？　購入したいエリアの相場や必要な住宅の広さなどから、「このくらいはかかる」という数字を基本にして考えてはいないでしょうか。

自分にとっての適切な物件価格は、「頭金＋住宅ローンの借り入れ金額−諸費用」で考えます。まずは、これで導き出した価格を予算とし、その予算に合うエリアで探すという順序にすることで、無理のない住宅購入ができるのです。

それでは、頭金、借り入れ額、諸費用のそれぞれの考え方を見ていきましょう。

準備できる頭金はいくら？

まず、準備できる頭金の額を決めましょう。頭金は、自分や家族の貯蓄の中から住宅購入に充てることができる金額です。

頭金は「いくら出すべきか」ではなく「手元にいくら残しておくか」で考えると決めやすくなります。病気や転職などによる収入ダウンや、家電、車の故障など、不意な出費に備え、少なくとも毎月生活費の6か月分程度は残しておきましょう。

その他、近い将来、子どもの進学などまとまった支出が控えている場合には、その分残しておきましょう。また、親や祖父母などから援助を受ける場合は、その金額は頭金に含めて考えます。

「いくら出すべきか」ではないとはいえ、必要額を確保した残りの貯蓄から、少しでも多くの頭金を出せば借り入れ額が減り、毎月の返済額を抑えることができます。では、頭金の額によって、返済額はどのくらい違うものでしょうか？

例 【物件価格4,000万円・30年返済・金利2.0%（完済まで変わらないものとする）・元利均等返済・ボーナス払いなしの場合】

この例では、頭金なしの場合と1,000万円の場合では、毎月の返済額で3.8万円、総返済額ではおよそ1,300万円もの差が出ました。手元に多めの貯蓄を残した方が安心か、返済額が少ない方が安心か、人それぞれ感じ方も違います。将来の支出予測とともに自分のマインドも大切に決めるようにしましょう。

頭金の詳細については「頭金と住宅ローン」を参考にしてください。

適切な借り入れ額はどのくらい？

次に住宅ローンの借り入れ額を決めていきます。無理のない借り入れ額にするには、「毎月いくらなら返せるか」、「何年返せるか」をもとに試算してみましょう。

住宅購入後に子どもの人数が増えるなど、ライフスタイルの変更がありそうなら、将来の支出を想定して考えましょう。また、教育費や老後の生活費の準備などの貯蓄は住宅購入後も続ける必要があります。

固定資産税や修繕積立金といった新たなコストもかかることも考慮し、毎月いくらなら返せるかを考えてください。家賃＝返せる額と思いがちですが、将来どの時期においても返済していける額かどうか、慎重に検討しましょう。

さらに、「何年返せるか」も考えてみましょう。住宅ローンの返済期間は最長35年まで設定できますが、リタイア後も返済することは可能ですか？一般的には、会社員なら定年退職までなど、収入がある年齢までで考えておくと安心です。

「毎月の返済額」の算出にあたっては、「適切な借り入れ額の目安は？」も参考にしてください。

諸費用の予算取りも忘れずに

購入にあたっては、物件の支払いとは別に諸費用もかかります。目安として、新築は購入価格の3〜5%、中古は5〜8%程度の額を考えておきましょう。主な費用は、登記費用、印紙代、住宅ローン借り入れの際の保証料や事務手数料、火災保険料などです。ケースによっては仲介手数料も必要です。

諸費用は自己資金から支払うのが原則ですが、頭金で準備できない場合は、諸費用分をプラスして借り入れできる金融機関もあります。ただし、適切な借り入れ額に抑えるためには、その分物件の予算は少なくなってしまいます。

諸費用については、「住宅取得時にかかる諸費用」も参考にしてください。

適切な借り入れ額は？ いざ、シミュレーション！

毎月いくらなら返せるか、何年返済できるかが決まったら、実際に「住宅ローン 新規借り入れシミュレーション」を使い、借り入れ可能な額を試算してみましょう。

Step1では「毎月の返済額から試算」の方をクリックします。

Step2の画面にはつぎのように入力します。

(4)の借り入れ金利は最新金利を参考に入力しましょう。まずは全期間固定金利の金利を入れてみてください。なぜなら、将来金利が上昇してしまうと、返せる毎月の返済額を上回ってしまうからです。まずは借り入れしても大丈夫な金額を出すために、全期間固定金利の金利を使います。

購入や完成が近ければ、現在の金利で試算してみてもよいですが、予定が先ならば、金利をやや高めにしておくとよいでしょう。ここでは1.5％として進めます。

この事例の場合では、借り入れ可能額は2,897万円となりました。このように簡単な入力だけで、すぐに試算の結果が出てきます。

続けて、Step3、Step4に入力していきます。

金利シナリオはまずは「一定」と入力して進みましょう。「住所」欄は居住する都道府県を選びます。年収（税込）は任意ですが、ここに年収を入れると、シミュレーション結果で返済負担率を見ることができます。

ここまで入力完了したら「シミュレーション結果へ」をクリックし、続いて、「将来の金利変動予想」や「金利タイプ」を入力します。

まずは「全期間固定」、金利変動は「一定」で試算、適正な借り入れ額を知る

最初は、金利タイプを「全期間固定」にし、金利変動予想は「一定」にチェックを入れます。その他、希望する金融機関の種類がある場合には、チェックを入れると絞り込みもできます。

そして、「再シミュレーション」をクリック。シミュレーション結果はご覧のとおりです。毎月支払額や返済負担率を確認しましょう。

※図は2016年3月時点での試算となります。

この事例では、毎月支払額が10万円前後のものが見つかりました。ここで、金融機関やフラット35のチェックを変えてみると、他にも候補が出てきます。なお、年収負担は、個人差はありますが、一般的には20％前後が適正です。負担が重すぎないかを確認しましょう。もし、年収負担が大きすぎるようなら、最初の画面の「毎月の返済額」を減らして試算しなおしてください。

借り入れ額が少なかったら？

同じ毎月返済額でも、金利や返済期間によって、借り入れできる金額は大きく変わります。もし、上記の手順で試算した結果、借り入れ額が少ないと感じたら、数字を変えて試してみましょう。金利が低いほど、返済期間が長いほど、借り入れできる金額は多くなります。

例えば、変動金利型の金利で計算してみた場合には、「シミュレーション設定条件」を次のように入力してください。

ニュースや新聞の経済情報などを参考に、自分なりの予想を入れてみましょう。将来の金利変動の予想は、次のページに表示される総支払額に反映されます。当初の金額は少なくても、総支払額が多くなっているかもしれませんので、確認しましょう。

期間固定を前提に試算した場合と比べると、それぞれにリスクがありますので、十分に理解した上で、適正な借り入れ額を決めましょう。

借り入れ総額をさらに増やすには？

借り入れ総額をさらに増やしても問題ないかは、以下の例のように数字を変えて試してみましょう。ただし、注意点を必ず理解して適正な借り入れ額となるか判断しましょう。

金利や期間を選ぶ時は、下記の記事も参考にしてください。

【参考記事】

• 住宅ローンの金利
• 金利タイプの選び方〜金利上昇リスク〜
• 金利タイプの選び方〜性格やライフスタイル〜
• 金利タイプの選び方〜目標返済年数〜
• 返済期間は何年にする？

買いたい物件が決まっていたら、こちらでシミュレーション！

すでに購入したいと思っている物件があれば、「借入額から試算」で返済額がどのくらいになるか確認してみましょう。

Step1では「借り入れ額から試算」の方をクリックします。

Step2の画面には次のように入力します。

ここに入力する頭金の額は、準備できる自己資金から、諸費用の概算額を引いた額を入力してください。父母・祖父母からの贈与がある場合には、頭金に入れます。

なお、もし、諸費用分も自己資金からは準備できないという場合には、物件価格の欄に、「物件価格+諸費用概算」の金額を入れてください。

全期間固定で試算した結果はご覧のとおりです。

※2016年3月時点での試算となります。

この事例では、毎月の返済可能額を大きくオーバーする結果となりました。年収負担を見ても負担が大きすぎるようです。

「シミュレーション設定」で金利タイプを「変動」に変えれば、金利が低い分、当初の毎月支払額や年収負担は下がります。しかし、前述したように、金利が変わるタイプのものは将来の返済額はわからないので、冷静に判断するようにしましょう。

好みの物件に出会うと、「なんとか買えるだろう」という想いが働きます。だからこそ、契約の前に、「毎月返済できる額かどうか」「ずっと返済できるか」の確認が必要です。

予算決めなしで物件探しをした場合、希望が優先し、物件価格は身の丈を超えているケースが多いからです。決めた予算を守る姿勢は大切。このシミュレーションを使えば、背伸びをした物件でないかの確認ができます。

シミュレーション「入力の心得」は？

せっかく、あらかじめ試算しても、金利の設定や将来の見通しが甘くては、正しい物件予算とはいえません。つぎのようなコツを踏まえて試算しましょう。厳しめに出した予算なら、将来も返済に追われない暮らしができるはずです。

額が大きすぎるゆえ、目安をつけるのが難しい物件予算。シミュレーションを利用すれば、このように簡単、手軽に試算できます。しっかり試算を繰り返し、予算内の物件を見つけましょう。