住宅ローン 金利比較

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2025年12月11日 更新

• 本文記事内の金利については、2025年12月1日時点の金利となります。
  住宅ローンの金利は多くの金融機関で毎月1日に発表されます。
  各月の金利推移や動向について、ファイナンシャルプランナーの豊田眞弓さんに解説していただきました。

  

  豊田眞弓

  ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、相続診断士。FPラウンジ代表、短大非常勤講師。マネー誌ライター等を経て、94年より独立系FP。個人相談のほか、講演や研修、マネーコラム寄稿などを行う。「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）など著書多数。ライフワークとして子どもの金融教育に携わる。趣味は講談、投資。

  ※住宅ローン選びは金利だけでなく、事務手数料や保証料なども含めた総返済額で比較して選ぶべきである点にご注意ください。

  2025年12月の住宅ローン金利トピックス

  • 変動金利

    変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  • 固定金利

    固定10年はほとんどの金融機関が引き上げ

  • 全期間固定金利

    フラット３５もその他の長期固定（35年）もほとんどの金融機関が金利引き上げ

  11月は金融政策決定会合はなく、10月時点の決定に従い、政策金利（無担保コール翌日物レート）は「0.5％程度」に据え置かれています。
  いっぽう、長期固定金利に影響する10年物国債の利回りは、10月末の1.67％から11月末は1.812％へと上昇しました。

  変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  新規借り入れの金利動向

  変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  新規借り入れの変動金利は、一部の金融機関を除き動きはありませんでした。金利を下げたのは楽天銀行で下げ幅は年0.012％、上げたのは三菱ＵＦＪ銀行で、上げ幅は年0.075％でした。最低金利は、PayPay銀行「住宅ローン 変動」（「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」適用時）でした。

  最低金利の推移（下図）について、ネット銀行では、2023年4月と12月に下がりましたが、2024年3月に少し上昇した後はほぼ同じ水準をキープしてきました。2024年10月に大きく上昇したのち12月に少し戻し、しばらくは同水準でしたが、2025年4月、5月と大きく上昇し、最低金利の座を主要都市銀行に譲りました。7月以降は同水準で推移し、11月以降下落。ふたたびネット銀行が最低金利をつけています。いっぽう、主要都市銀行では2021年6月に下がって以降は大きな動きはなく、2023年6月に幾分下がった後ほぼ同じ水準で推移。2025年4月に大きく上昇後しばらくは変わらずでしたが、10月以降は上昇傾向です。

  日本銀行の金融政策による利上げの可能性は今後もあります。変動金利を検討している方は、金利の動向にアンテナを張っておくとよいでしょう。政策金利の動きとは別に、金融機関が独自に金利を動かす可能性があることも知っておきましょう。

  「住宅ローン 変動金利」を詳しく見る

  新規借り入れ変動金利の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年0.640％〜	（+0.045％）
  ネット銀行	年0.500％〜	（-0.090％）

  新規借り入れ変動金利 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	PayPay銀行 住宅ローン 変動 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。	年0.500%	（-0.230％）
  2位	SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン 変動（半年型） 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。	年0.590%	（ → ）
  3位	りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 変動	年0.640%	（ → ）
  4位	埼玉りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 変動	年0.640%	（ → ）
  5位	関西みらい銀行 住宅ローン 融資手数料型 変動 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。	年0.645%	（ → ）
  6位	SBIマネープラザ 住信SBIネット銀行 住宅ローン（対面相談コース）＜通期引下げプラン＞ 変動 借入金利は物件価格の借入比率により異なります。審査結果によっては、借入金利に年0.100％〜年0.550％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年0.650%	（ → ）
  7位	三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン 変動 適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定されます。	年0.670%	（+0.075％）
  8位	住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜通期引下げプラン＞ 変動 借入金利は物件価格の借入比率により異なります。審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年0.698%	（ → ）
  9位	三井住友信託銀行 住宅ローン＜住まいのアシスト＞【全期間一定金利引下げ】融資手数料型 変動	年0.730%	（ → ）
  10位	横浜銀行 住宅ローン 融資手数料型金利プラン 変動	年0.750%	（ → ）

  新規借り入れの金利一覧をもっと見る（金利が低い順）

• 固定10年はほとんどの金融機関が引き上げ

  新規借り入れの金利動向

  10年物国債の利回りが10月末の1.67％から11月末に1.812％へと上昇した影響で、新規借り入れの固定10年の金利は、ほとんどの金融機関で引き上げられました。

  11月末の10年物国債の利回りは10月末より0.142％上げ、これを受け、新規借り入れの固定10年の金利は、一部の金融機関を除いて引き上げられました。引き上げ幅は、年0.05％〜0.26％でした。金利が変わらなかったのは、中央労働金庫とauじぶん銀行の一部商品でした。最低金利は、auじぶん銀行「住宅ローン 当初期間引下げプラン 固定10年」でした。

  最低金利の推移（下図）を見ると、ネット銀行は2023年8月以降しばらくは上昇傾向で、2024年1月に下がって以降はほぼ同じ水準をキープしてきました。2025年2月以降は上昇傾向で5月に一度下がった後、7月以降はやや上昇し、10月に下がりました。主要都市銀行は2024年4月以降は上昇傾向で、9月に一度下げた後、10月以降再び上昇傾向に。2025年5月に下げてからはおおむね上昇傾向となっています。二者の関係では、2024年2月に主要都市銀行が最低金利となりましたが、同年3月以降はネット銀行が最低金利をキープしています。

  2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、固定10年に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。新規借り入れで10年固定金利の住宅ローンを検討している方は、長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。

  「住宅ローン 固定金利」を詳しく見る

  新規借り入れ固定金利10年の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年2.260％〜	（+0.160％）
  ネット銀行	年1.246％〜	（ → ）

  新規借り入れ固定金利10年 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	auじぶん銀行 住宅ローン 当初期間引下げプラン 固定10年 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.246％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借り入れた場合です。借入金利は物件価格の借入比率（80％以下・80％超）により異なります。新規借り入れに適用される金利です。	年1.146%	（-0.100％）
  2位	PayPay銀行 住宅ローン 固定10年 表示金利は「スマホ／ネット／でんき優遇割」(年-0.130％)が適用されています。適用前は年1.840％です。借入期間が35年を超える契約の場合、年0.100％の金利上乗せが発生します。	年1.710%	（-0.010％）
  3位	イオン銀行 当初固定金利プラン 10年固定 表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。	年1.920%	（+0.090％）
  4位	常陽銀行 常陽住宅ローン（金利選択型）【全期間重視プラン】保証料一括前払い方式 固定10年	年1.950%	（+0.100％）
  5位	SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン 固定10年 新規借り入れかつ変動金利で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利上乗せとなります。	年1.980%	（+0.100％）
  6位	住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜当初引下げプラン＞ 固定10年 借入金利は物件価格の借入比率により異なります。審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年1.999%	（+0.140％）
  7位	SBIマネープラザ 住信SBIネット銀行 住宅ローン（対面相談コース）＜当初引下げプラン＞ 固定10年 借入金利は物件価格の借入比率により異なります。審査結果によっては、借入金利に年0.100％〜年0.550％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年1.999%	（+0.140％）
  8位	関西みらい銀行 住宅ローン 融資手数料型 固定10年 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。	年2.220%	（+0.200％）
  9位	十六銀行 住宅ローン 金利引下げプラン固定10年Bコース（二段階引下タイプ）保証料一括前払方式【WEB契約金利】 固定10年Bコース	年2.250%	（+0.100％）
  10位	三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン 固定10年 適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定されます。	年2.260%	（+0.090％）

  新規借り入れの金利一覧をもっと見る（金利が低い順）

• フラット３５もその他の長期固定（35年）もほとんどの金融機関が金利引き上げ

  新規借り入れの金利動向

  10年物国債の利回りが10月末の1.67％から11月末に1.812％へと上昇した影響で、新規借り入れのフラット３５の金利や、その他の長期固定（35年）は、一部を除き多くの金融機関で引き上げられました。

  フラット３５（買取型）は「融資率9割以下、借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き」で年1.97％〜4.51％（最多金利年1.97％）と最多金利で年0.07％アップしました。同条件の借入期間20年以下でも、年1.58％〜4.12％（最多金利年1.58％）と年0.07％上がりました。
  フラット３５以外の35年間で借りられる長期固定も、一部を除いて全面的に金利を上げました。上げ幅は年0.07％〜0.291％でした。

  フラット３５の最低金利（団信を含む）は、住信SBIネット銀行「フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 全期間固定（21年〜35年）」、フラット３５以外の最低金利は関西みらい銀行「住宅ローン 融資手数料型 全期間固定（35年以内）」でした。

  最低金利の推移（下図）を見ると、2021年秋以降はネット銀行も主要都市銀行も全体的に上昇傾向にあります。2023年4月以降しばらくは下がったものの、2023年9月以降は再び上昇傾向となりました。2023年12月以降に下げた後は、ネット銀行が下落傾向となり、主要都市銀行が上げ傾向となりました。二者の関係では、2022年12月まではネット銀行が最低金利を維持していましたが、2023年1月以降は主要都市銀行とネット銀行で最低金利の座が2度入れ変わりました。2024年2月以降はネット銀行が最低金利となり、金利差も大きく開いたままです。

  2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、その内容が維持されています。長期固定金利に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。新規借り入れで、長期固定金利の住宅ローンを検討している方は、特に長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。

  「住宅ローン フラット35・全期間固定」を詳しく見る

  新規借り入れ全期間固定金利の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年1.770％〜	（+0.070％）
  ネット銀行	年1.270％〜	（+0.070％）

  新規借り入れ全期間固定金利 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 全期間固定（15年〜20年）	年0.880%	（+0.070％）
  2位	楽天銀行 フラット35S（金利Aプラン） 全期間固定（15年以上〜20年以下）	年0.880%	（+0.070％）
  3位	三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料定率コース＞金利Aプラン 全期間固定（20年以下）	年0.880%	（+0.070％）
  4位	三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料無料コース＞金利Aプラン 全期間固定（20年以下）	年0.990%	（+0.070％）
  5位	住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Bプラン）（買取型） 全期間固定（15年〜20年）	年1.130%	（+0.070％）
  6位	楽天銀行 フラット35S（金利Bプラン） 全期間固定（15年以上〜20年以下）	年1.130%	（+0.070％）
  7位	三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料定率コース＞金利Bプラン 全期間固定（20年以下）	年1.130%	（+0.070％）
  8位	三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料無料コース＞金利Bプラン 全期間固定（20年以下）	年1.240%	（+0.070％）
  9位	住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 全期間固定（21年〜35年）	年1.270%	（+0.070％）
  10位	楽天銀行 フラット35S（金利Aプラン） 全期間固定（21年以上〜35年以下）	年1.270%	（+0.070％）

  新規借り入れの金利一覧をもっと見る（金利が低い順）

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    • 残高2,500万円
    • 残りの返済期間20年
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2025年12月11日 更新

• 本文記事内の金利については、2025年12月1日時点の金利となります。
  住宅ローンの金利は多くの金融機関で毎月1日に発表されます。
  各月の金利推移や動向について、ファイナンシャルプランナーの豊田眞弓さんに解説していただきました。

  

  豊田眞弓

  ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、相続診断士。FPラウンジ代表、短大非常勤講師。マネー誌ライター等を経て、94年より独立系FP。個人相談のほか、講演や研修、マネーコラム寄稿などを行う。「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）など著書多数。ライフワークとして子どもの金融教育に携わる。趣味は講談、投資。

  ※住宅ローン選びは金利だけでなく、事務手数料や保証料なども含めた総返済額で比較して選ぶべきである点にご注意ください。

  2025年12月の住宅ローン金利トピックス

  • 変動金利

    変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  • 固定金利

    固定10年は一部の金融機関を除き、引き上げ

  • 全期間固定金利

    フラット３５もその他の長期固定（35年）もほとんどの金融機関が金利引き上げ

  11月は金融政策決定会合はなく、10月時点の決定に従い、政策金利（無担保コール翌日物レート）は「0.5％程度」に据え置かれています。
  いっぽう、長期固定金利に影響する10年物国債の利回りは、10月末の1.67％から11月末は1.812％へと上昇しました。

  変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  借り換えの金利動向

  変動金利は一部の金融機関を除き変わらず

  借り換えの変動金利は、多くの金融機関で金利に動きはありませんでした。金利を下げた金融機関は、住信SBIネット銀行、楽天銀行、auじぶん銀行、KDDIで、下げ幅は年0.012％〜0.2％でした。最低金利は、PayPay銀行「住宅ローン（借り換え） 変動」（「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」適用時）でした。

  最低金利の推移（下図）については、ネット銀行は2023年4月に大きく下げた後に同じ水準をキープしてきましたが、2024年10月と2025年5月に大きく上昇し、その後は同水準で推移。11月は下げに転じました。いっぽう、主要都市銀行には2023年5月以降大きな変化はありませんでしたが、2025年4月に大きく上昇しました。その後、5月以降は変わらずで、10月に再び上昇しました。最低金利は、2024年9月まではネット銀行でしたが、以降半年間は主要都市銀行となりました。その後2025年4月はネット銀行、5月以降は主要都市銀行でしたが、11月はネット銀行が下落して最低金利に返り咲きました。

  日本銀行の金融政策による利上げの可能性は今後もあります。変動金利を検討している方や変動金利で借りている方は、金利の動向にアンテナを張っておくとよいでしょう。政策金利の動きとは別に、金融機関が独自に金利を動かす可能性があることも知っておきましょう。

  「住宅ローン 変動金利」を詳しく見る

  借り換え変動金利の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年0.640％〜	（ → ）
  ネット銀行	年0.500％〜	（-0.090％）

  借り換え変動金利 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	PayPay銀行 住宅ローン（借り換え） 変動 表示金利は「年0.1％金利引き下げキャンペーン」と「スマホ／ネット／でんき優遇割」が適用されています。	年0.500%	（-0.230％）
  2位	auじぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え） 変動 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年0.625％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択した場合の金利です。	年0.525%	（-0.300％）
  3位	SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン（借り換え） 変動（半年型） 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年0.680％です。	年0.590%	（ → ）
  4位	関西みらい銀行 借りかえ専用住宅ローン（Webプラン） 変動 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。	年0.595%	（ → ）
  5位	りそな銀行 りそな借りかえローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 変動	年0.640%	（ → ）
  6位	埼玉りそな銀行 りそな借りかえローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 変動	年0.640%	（ → ）
  7位	住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜通期引下げプラン＞（借り換え） 変動 審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年0.650%	（-0.048％）
  8位	SBIマネープラザ 住信SBIネット銀行 住宅ローン（対面相談コース）＜通期引下げプラン＞（借り換え） 変動 審査結果によっては、借入金利に年0.100％〜年0.550％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年0.650%	（ → ）
  9位	KDDI auじぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え） 変動	年0.679%	（-0.200％）
  10位	楽天銀行 楽天銀行住宅ローン（借り換え）【金利選択型】 変動	年0.724%	（-0.012％）

  借り換えの金利一覧をもっと見る（金利が低い順）

• 固定10年は一部の金融機関を除き、引き上げ

  借り換えの金利動向

  10年物国債の利回りが10月末の1.67％から11月末は1.812％へと上昇した影響で、借り換えの固定10年の金利は、ほとんどが引き上げとなりました。

  11月末の10年物国債の利回りが10月末より0.142％上がり、これを受け、借り換えの固定10年の金利は、一部を除き、引き上げとなりました。金利の引き上げ幅は、年0.05％〜0.26％。金利が変わらなかったのは、中央労働金庫とauじぶん銀行の一部商品、KDDIでした。最低金利は、auじぶん銀行「住宅ローン 当初期間引下げプラン（借り換え） 固定10年」でした。

  最低金利の推移（下図）を見ると、ネット銀行は2021年8〜10月に最低金利をつけた後に上昇基調に変わりました。直近では、2025年4月をピークに下げたのち、7〜9月は上げ、10月にまた下げました。一方、主要都市銀行は2024年3月以降は上昇傾向を見せていましたが、9月に一旦下げたのち、10月以降は上昇傾向でした。二者の関係では、2022年秋以降、ネット銀行と主要都市銀行で最低金利を競い合ってきましたが、2024年3月以降はネット銀行が最低金利となっています。

  2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、固定10年に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。借り換えで10年固定金利の住宅ローンを検討している方は、長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。

  「住宅ローン 固定金利」を詳しく見る

  借り換え固定金利10年の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年2.260％〜	（+0.160％）
  ネット銀行	年1.291％〜	（ → ）

  借り換え固定金利10年 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	auじぶん銀行 住宅ローン 当初期間引下げプラン（借り換え） 固定10年 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.291％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択した場合の金利です。	年1.191%	（-0.100％）
  2位	KDDI auじぶん銀行 住宅ローン 当初期間引下げプラン（借り換え） 固定10年	年1.345%	（ → ）
  3位	PayPay銀行 住宅ローン（借り換え） 固定10年 表示金利は「スマホ／ネット／でんき優遇割」(年-0.130％)が適用されています。適用前は年1.840％です。	年1.710%	（-0.010％）
  4位	イオン銀行 当初固定金利プラン（借り換え） 10年固定 表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。	年1.920%	（+0.090％）
  5位	常陽銀行 常陽住宅ローン（金利選択型）借り換え【全期間重視プラン】保証料一括前払い方式 固定10年	年1.950%	（+0.100％）
  6位	常陽銀行 めぶき de かりかえ（ネット申込専用住宅ローン） 固定10年	年1.975%	（+0.100％）
  7位	住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜当初引下げプラン＞（借り換え） 固定10年 審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年1.999%	（+0.140％）
  8位	SBIマネープラザ 住信SBIネット銀行 住宅ローン（対面相談コース）＜当初引下げプラン＞（借り換え） 固定10年 審査結果によっては、借入金利に年0.100％〜年0.550％上乗せとなる場合があります。借入期間35年超〜40年以内で借り入れの場合、利用する住宅ローン金利に年0.070％、40年超で借り入れの場合、年0.150％上乗せとなります。	年1.999%	（+0.140％）
  9位	SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン（借り換え） 固定10年	年2.000%	（+0.100％）
  10位	関西みらい銀行 借りかえ専用住宅ローン（Webプラン） 固定10年 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。	年2.170%	（+0.200％）

  借り換えの金利一覧をもっと見る（金利が低い順）

• フラット３５もその他の長期固定（35年）もほとんどの金融機関が金利引き上げ

  借り換えの金利動向

  10年物国債の利回りが10月末の1.67％から11月末は1.812％へと上昇した影響で、フラット３５の金利が上がり、借り換えで使えるその他の長期固定（35年）も、ほとんどの金融機関で引き上げられました。

  借り換えで利用できるフラット３５は限られますが、全体の傾向を示しておきます。フラット３５（買取型）は「融資率9割以下、借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き」で年1.97％〜4.51％（最多金利年1.97％）と最多金利で年0.07％アップしました。同条件の借入期間20年以下でも、年1.58％〜4.12％（最多金利年1.58％）と年0.07％上がりました。
  フラット３５以外の35年間で借りられる長期固定も、一部を除いて全面的に金利を上げました。上げ幅は年0.07％〜0.291％でした。金利が変わらなかったのは中央労働金庫でした。

  フラット３５の最低金利（団信を含む）は、SBIアルヒ「ARUHI スーパーフラット借換 全期間固定（15年〜35年）」、フラット３５以外の最低金利は常陽銀行「めぶき de かりかえ（ネット申込専用住宅ローン） 全期間完全固定」でした。

  最低金利の推移（下図）を見ると、2021年11月、12月、2022年1月と、主要都市銀行とネット銀行が並んで以降は、しばらく主要都市銀行が最低金利を維持していました。しかし、2024年に入って主要都市銀行の最低金利が上昇傾向にあったことから、2024年4月にはネット銀行が最低金利となりました。同12月以降は、ずっと両者の最低金利が並び続けています。

  2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、その内容が維持されています。長期固定金利に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。借り換えで、長期固定金利の住宅ローンを検討している方は、特に長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。

  「住宅ローン フラット35・全期間固定」を詳しく見る

  借り換え全期間固定金利の最低金利推移（直近5年間）

  2025年12月1日時点
  	最低金利	（前月比）
  主要都市銀行	年1.770％〜	（+0.070％）
  ネット銀行	年1.770％〜	（+0.070％）

  借り換え全期間固定金利 商品別金利一覧（金利が低い順）

  2025年12月1日時点

  順位	商品名	金利	（前月比）
  1位	住信SBIネット銀行 フラット35（借り換え）（買取型） 全期間固定（15年〜20年）	年1.380%	（+0.070％）
  2位	楽天銀行 フラット35 借り換え 全期間固定（15年以上〜20年以下）	年1.380%	（+0.070％）
  3位	りそな銀行 りそな住宅ローン【フラット35】（機構買取型）（借り換え） 全期間固定（20年以下）	年1.380%	（+0.070％）
  4位	三井住友信託銀行 フラット35＜手数料定率コース＞（借り換え） 全期間固定（20年以下）	年1.380%	（+0.070％）
  5位	SBIアルヒ ARUHI フラット３５（借り換え） 全期間固定（15年〜20年）	年1.380%	（+0.070％）
  6位	三井住友信託銀行 フラット35＜手数料無料コース＞（借り換え） 全期間固定（20年以下）	年1.490%	（+0.070％）
  7位	SBIアルヒ ARUHI スーパーフラット借換 全期間固定（15年〜35年）	年1.490%	（+0.070％）
  8位	千葉銀行 ちばぎん長期固定金利型住宅ローン【フラット35】（借り換え）手数料定率型 全期間固定（20年以内）	年1.580%	（+0.070％）
  9位	住信SBIネット銀行 フラット35（借り換え）（買取型） 全期間固定（21年〜35年）	年1.770%	（+0.070％）
  10位	楽天銀行 フラット35 借り換え 全期間固定（21年以上〜35年以下）	年1.770%	（+0.070％）

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• 金利とは何か

  住宅ローンを比較するときに、最も基本になるのが「金利」です。住宅ローンを選ぶ際になぜ「金利」が大切になるのかを理解するためにも、金利の基本を知っておきましょう。

  詳しい情報はこちら「金利とは何か？」

  そもそも金利とは？

  お金を借りたときには、その対価として利息を支払います。借りている額に対して、支払う利息の割合のことを「金利」と言います。

  

  毎月の利息額の元金（借りている額）に対する割合を月利、年間の利息額の元金に対する割合を年利といいます。住宅ローンで表示されている金利は年利です。

  なお、実際には毎月元金を返済するので、元金は少しずつ減っていきます。その減った元金（残高といいます）に対して、利息がかかるので、支払う利息額は毎回減っていきます。

  金利が変わるとどのくらいの差が出るのか

  例えば、3,000万円を30年間で返済した場合、金利が1%違うと返済額の総額は500万円以上多くなります。

  金利が高いほど、毎回の返済額も多くなり、総返済額も多くなります。たとえ1%の違いでも、総額で見ると大きく違うことがわかります。

  金利による返済額の違い

  毎回の返済額は元金の返済分と利息の合計額です。そのため、金利が上がると返済額が多くなるにもかかわらず、内訳を見てみると元金返済分は減っていることがあります。金利が高いほど元金が減るスピードも遅くなってしまいます。

  毎月返済額の金額と内訳の違い

  金利はどうやって決まるの？

  世の中のさまざまな経済的な変化にともない、金利も変動します。景気がよくなったり、物価が上がったりすれば一般的には金利も上昇します。

  詳しい情報はこちら「金利動向・見通し」

  金利変動の要因

  金利はいろいろな要因が複合して、その結果として決まります。そのため、景気は良くないのに物価が上昇したため金利も上がるということもありえます。

  実際の住宅ローンの金利は、「無担保コール翌日物金利」（変動金利型の金利に影響します）や「10年国債の利回り」（10年固定や35年固定など長期固定の金利に影響します）というものを指標の一つとして、各銀行が毎月決定しています。

  「固定金利型」は10年国債の動きに連動

  固定期間が10年以上など長いものは、長期金利に影響されるところが大きくなります。長期金利が動く代表的な指標は新発10年ものの国債の利回りです。例えば株高になると、国債は売られ利回りは上昇します。また、世の中の景気がよくなると上昇傾向になります。新聞などに載る長期金利や日経平均株価の動きから予測ができます。

  「変動金利型」は日本銀行の経済政策に注目！

  変動金利が動く代表的な指標は「無担保コールレート（オーバーナイトもの）」です。これは、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出すときの金利で、現在は政策金利の役割もあります。日本銀行はこの政策金利を上げ下げして、景気をコントロールしています。日本銀行が金融緩和をはかれば低く、金融引き締めに動けば高くなるのが基本的な考え方です。新聞やテレビのニュースなどで、日本銀行の方針発表を確認することで、変動金利の動きをある程度予測できます。

  ※「無担保コール翌日物金利」の金利は毎営業日ごとに日本銀行のサイトで発表されており、過去のデータも確認することができます。

• 金利の選び方

  住宅ローンの金利タイプは大きく3つ

  住宅ローンの金利タイプには、大きく3つのタイプがあります。それぞれの仕組みや特徴、メリット・デメリットを知っておきましょう。

  詳しい情報はこちら「「住宅ローンの金利」3つのタイプ、それぞれの違いは？」

  金利の変動がない「全期間固定金利型」

  その名のとおり、借り入れから、完済まで金利が変わらないタイプです。借り入れ時に全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。代表例はフラット35です。フラット35Sのように、段階的に金利が変わるものもありますが、将来の金利も借り入れ時に決まっているため、全期間固定金利型の一つになります。特別な優遇期間のあと金利が変わるものもあります。3つの金利タイプの中では金利は高めになります。

  

  全期間固定金利型のメリット・デメリット

  メリット

  1. 毎月の返済額が変わらないので、ライフプランが立てやすい
  2. 返済額が確定できて安心
  3. 低金利時においては、完済まで低金利の恩恵を受けられる

  デメリット

  1. 高金利時に選んだ場合、その後市場金利が低下しても、金利は高いままになってしまう

  一定の期間の金利を固定できる「固定金利期間選択型」

  当初定めた期間の金利は変わらず、固定期間が終了する時、改めて金利タイプを選び直すものです。当初固定期間は2年、3年、5年、10年、15年、20年などから選べます。金利は一般的に固定期間が短いほど低く、長いほど高くなります。期間終了後は、変動金利、同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことができ、その時点での金利に見直されます。そのため、金利が上がっている場合、月々の返済額が増える可能性がある点に注意が必要です。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関によって違うので、あらかじめ確認しておきましょう。

  

  固定期間選択型のメリット・デメリット

  メリット

  1. ライフプランをもとにするなど、必要な期間は返済額を一定にできる
  2. 全期間固定よりも金利を低くおさえられる

  デメリット

  1. 固定期間終了時には、金利変動のリスクがある
  2. 変動金利型のように返済額の増額幅を制限するルールがないため
  3. 固定期間終了後、返済額が大きく増える可能性がある

  半年ごとに金利を見直し「変動金利型」

  変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には3つの金利タイプの中では、一番金利が低くなっています。
  5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないよう配慮されています（一部の金融機関を除く）。とはいえ、金利が上昇すると、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らないということも。金利の上昇が大きいと、返済額全てが利息にあてられ、それでも利息に足りず未払い利息が発生する可能性があることも知っておきましょう。

  

  変動金利型のメリット・デメリット

  メリット

  1. 金利が下がれば、返済額も少なくなり、金利下降場面では返済額が減る
  2. 他の金利タイプに比べて金利が低い

  デメリット

  1. 常に金利変化に対する不安がつきまとう
  2. 急激な金利上昇期には未払い利息が生じる可能性がある
  3. 将来の返済額や総返済額が読みづらく、長期的な計画が立てにくい

  金利タイプ選びの基本は？

  金利が上昇するときには固定金利型を、金利が低下するときには変動金利型を選ぶのが王道です。

  低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても適用金利は低いままです。一方、高金利時ならば変動金利型のローンを利用すれば、市場金利が下がるにつれ適用金利も下がります。

  これから金利が上昇するというときには固定金利型、これから金利が下がるというときには変動金利型が金利タイプ選びの基本的な考え方です。

  金利タイプ選びの基本的な考え方

  変動か固定、どんな人に向いている？

  どの金利タイプを選ぶかは多くの人が悩むところです。返済額の多少や損得は、完済するまで結論が出ません。金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、生活設計も金利タイプ選びの際には重要なポイントになります。

  金利タイプ	こんな人に向いている
  全期間固定金利型	毎月の住居費を完済まで確定させたい人 返済期間が長く、家計状況の変化が大きいと予想する人 新聞などあまり読まず、社会情勢に目を向けるのが苦手な人 心配性な性格で、金利の動きに不安やストレスを感じやすい人
  固定金利期間選択型	当面、子どもの教育費などが重なり返済額を抑えたいが、その間の金利変動リスクは避けたい人 一定期間が過ぎたら、妻が働くなどで収入がアップする予定のある人 今は車などのローンがあるが、終われば家計に余裕ができる人
  変動金利型	金利上昇にも対応できるような家計に余裕のある人 早い時期から、繰上返済しようと計画している人 妻が働くなど、家計収入の増える予定のある人 教育費など、今後大きな支出がない人 経済雑誌やニュースなどを見るのが好きな人

  詳しい情報はこちら「資金の余裕度で変わる！金利タイプの選び方」

  詳しい情報はこちら「金利タイプは変動or固定？性格やライフスタイルによる選び方」

  店頭金利と適用金利の違い

  金融機関の住宅ローン金利を見ると、次のような表示があります。それぞれ、どのような意味があるのでしょうか？

  店頭金利と適用金利

  （1）店頭金利	3.5%
  （2）金利引き下げ幅	2.2%
  （3）適用金利	1.2%
  （4）当初特約期間終了後の金利引き下げ幅	1.4%

  （1）店頭金利

  引き下げなどが行われる前の、本来の金利です。金融機関によって表現が異なり、店頭表示金利、基準金利などと表示されているものもあります。

  （2）金利引き下げ幅

  昨今の住宅ローンは、ほとんどが本来の金利である店頭金利よりも低い金利で融資されます。店頭金利から何％引き下げてくれるかというのが金利引き下げ幅です。この金利引き下げ幅は、金融機関によっては審査次第で決められることもあり、●％〜●％と幅をもって表示されていることもあります。

  （3）適用金利

  融資してくれる際の実際の金利です。店頭金利（1）から金利引き下げ幅（2）を差し引いたものが適用金利となり、返済額はこの適用金利で決まります。

  （4）当初特約期間終了後の金利引き下げ幅

  固定金利選択型の場合、当初の固定金利期間（＝当初特約期間）と、固定金利期間終了後とで金利引き下げ幅が異なる場合があります。例えば、上記の事例が10年固定だった場合、当初10年間は店頭金利から2.2％引き下げられますが、11年目以降はその時点の店頭金利から1.4％の引き下げに変更されます。固定金利選択型の場合は、当初特約期間終了後にどのくらい引き下げてくれるのかも総返済額に影響してくるため、当初の適用金利と合わせて確認・比較することが重要です。

  住宅ローンの金利はほとんどの金融機関では、毎月第一営業日に発表され、その月に実行されるものに適用されます。

  金利の変動に備えるにはどうしたらよい？

  金利が上昇してきたときに繰上返済ができるような貯蓄を心がけましょう。金利の動向をウォッチすることも忘れないようにしましょう。

  変動金利型で借入れし、金利が上昇すると毎回の返済額も増えてしまいます。まずは増えることを前提に、増えても支払える程度の借入額にすることがポイントです。そうすれば、返済していても家計に余裕が生まれるはず。その余裕分を貯蓄しておけば、将来もし金利が上昇したら繰上返済することで毎回の返済額や総返済額を抑えることが可能になります。

  最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかではあるものの金利が上下しています。

  金利上昇時に総返済額を抑える例

  固定金利型で借入れした場合には、金利が下がってきたら、借換えをした方が支払う利息額が少なくてすむことがあります。より効率的に返済するためにも、金利の状況はいつもチェックするようにしましょう。

  金利タイプは金利がこれからどのように動くと考えるか、で選ぶのが基本ですが、一人ひとり違う家計の状況や借入額、価値観から選ぶという考え方もあります。

  いずれにしても、住宅ローンは住宅購入には欠かせない身近なものでありながら、金額も大きく、よく理解せずに利用すると大きな痛手を受ける危険性も秘めています。

  住宅ローンの基本は「金利」ですので、金利の仕組みをよく理解し、しっかりと自分の考えを持った上で住宅ローン選びをしていきましょう。

  金利の理解を深めて、住宅ローンの効率的な返済を。

  詳しい情報はこちら「金利が上昇したらどうする？リスクとその対策」

  金利は借りた月の金利が適用される

  住宅ローンの金利は毎月発表されていますが、実際に自分が借りる住宅ローンの金利はいつのものになるのでしょうか？ほとんどの金融機関は、ローンが実行される月の金利を適用します。そのため、契約後、引き渡しまでの期間が長い場合は、金利が大きく変わる場合もあるので、引き渡しの2ヶ月程度前に再度確認するようにしましょう。なお、財形住宅融資などのように申込時の金利というローンもあります。いつの金利が適用されるかを確認しておきましょう。

  

  住宅ローンをなるべく低い金利を適用してもらうには

  住宅ローンの金利を見てみると、多くの銀行に「引き下げ幅」があります。これは、本来の金利（基準金利、店頭金利などといわれるもの）からどれだけ引き下げてくれるか、という話。この「引き下げ幅」が大きいほど、実際に適用される金利が低くなります。

  詳しい情報はこちら「金利引き下げ交渉の前に準備すべき3つのこと」

  引き下げ幅って何？（ある銀行の例）

  

  • 基準金利　2.475％
    金利引き下げ幅　-1.5％〜-1.7％

    

    適用金利は？
    金利引き下げ幅が-1.5％の場合　0.975％
    金利引き下げ幅が-1.7％の場合　0.775％

  上記のように引き下げに幅をもたせている金融機関があります。自分の引き下げ幅は審査によって決まります。審査において、物件の価値や、借入れする人の返済力を総合的に判断して決定されます。

  では、どのような人の引き下げ幅が大きくなるかというと、「安定した収入があり、確実に返済してくれる」と銀行が見込んだ人です。勤務先も安定していて、本人の毎年の収入に大きな波がない人の方が望ましいと考えられ、大手企業の正社員などが当てはまります。勤務年数も長い方が安定しているとみられます。

  確実に返済してくれる、という点では返済に余力がある方がよいので、年収に対しての借入額が適正かどうかが大切でしょう。これは主に「返済負担率」（年間返済額の年収に対する割合）というものでみられます。

  住宅ローンの借入額だけでなく、他の借入金も含めてみられますので、車など他のローンは無い方が有利です。

  金融機関の中には、頭金の割合によって異なる金利を適用しているところがあります。ある銀行では、頭金が20％以上の人の引き下げ幅は−1.5％〜−1.7％なのに対して、頭金が20％未満の人は−1.4％〜−1.7％と公表しています。このように頭金が多ければ引き下げ幅の下限で0.1％の差が出ます。

  頭金が多ければ、物件の価値に対して借入れしている割合が少なくなります。金融機関側からすれば、もしも返済できなくなった場合の担保の確実性が上がるのです。

  住宅ローン金利交渉はできるのか？

  銀行から金利を提示されてから、金利交渉する余地はあるのでしょうか？ 「必ずできる」とは言い切れませんが、実際には交渉の結果下げてもらったという人もいます。

  どんな人なら、交渉の結果金利を下げられるかというと、金融機関が「この人に借りてほしい」と思う人です。先に記載したような、確実に返してくれる、いわゆる良質な顧客である必要があります。まずは、自分に金利を引き下げてもらえるような条件が揃っているか、客観的に自分を見てみましょう。他行で仮審査を受けてみるのも一手です。もっと低い金利で審査が通っていることを示すことができれば、説得力が増します。

  さて、借入れ中の人は、新規で借入れる人よりも現在の自分の金利の方が高いことに疑問を感じることもあるでしょう。もっと低い金利にするには、通常他行へ借り換えを行いますが、借り換えには費用がかかります。そこで、今の住宅ローンの金利を引き下げてもらえないかの交渉をしてみるのも良いでしょう。

  この場合でも、「引き下げてくれなければ、借り換えます」という本気度を示すために、借り換え費用を支払っても効果が出るような、他行の住宅ローンを調べ、できれば仮審査を出しておくとよいでしょう。

  新規でも借入れ中でも、交渉するには「自分を知る」「世の中を知る」の両方の準備が大切です。「このくらいなら下げてくれそうだ」という程度を知るためにも、世の中の住宅ローンの金利状況は調べておくべきでしょう。やみくもに下げて欲しいと言うよりも、「こういう理由で下げてほしい」と伝える方がずっと上手な交渉です。

  なお、金融機関側にもその時々で事情や方針があります。たまたま実績を上げたい時期に当たれば引き止めてくれやすいでしょうし、借り換える人はあえて追わない方針にしている場合もあります。

  「こうすれば交渉で金利を下げられる！」という明確な方法はありませんし、手間も時間もかかりますが、金利が下がれば、大きな金額の節約につながります。たとえダメもとでも、金利の交渉にトライしてみるのもよいでしょう。

  金利交渉の準備

  1. 世の中の金利水準など住宅ローンの状況を把握する
  2. 安定した年収など、確実に返済できる状況をPRする
  3. 他行に仮審査を出し、ほかでもっとよい条件で貸してくれるところがあることを示す